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城市再生理念下的常州金坛八百市场价值及更新策略研究

2024-11-21 47 上传者：管理员

摘要：文章基于“城市再生”理念从文脉、肌理和区位三方面，剖析常州金坛八百市场的地块价值，同时从文化、业态和秩序三个角度探讨其发展至今所遇到的现实困境以及对应的更新策略，以期为新时代城市更新工作提供设计策略指导，对城市的高质量发展形成积极效应。

关键词：
可持续发展
城市再生
更新策略
金坛八百市场
金坛市
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1、城市再生理念分析

“再生”是生物学术语，指的是“生物体组织结构受到损坏后重新修复、再次生长的过程”[1]。城市作为一个有机体，其发展的过程同样存在着生长、衰亡和新生，其本质也是一个反复“再生”的过程，所以就内在逻辑而言，从生物学中衍生出“城市再生”一词是必然的。

城市再生理论的发展是伴随着城市化的进程而不断发展的，其在概念上始于上世纪五十年代的城市重建，然后经历了六十年代的城市振兴、七十年代的城市更新、八十年代的城市再开发，进而在九十年代才出现城市再生这一概念[2]。城市再生是以可持续发展为总体目标，以完善基础设施为基础，更强调对城市历史文化的传承与发扬，对城市空间品质的改进与提升[3]，以更加温和、灵活和接地气的方式处理城市空间，旨在寻求解决“城市病”的综合性和整体性的开发计划与行动。

金坛八百市场地处金坛市的中心位置，承载着金坛老城发展和繁荣的历史记忆，城市的发展让原本一条不起眼的进城道路演变成繁荣的商业街，城市化的大潮更是将其推向极盛，成为一代金坛人的美好回忆。但是，三十多年的发展，八百市场在经历快速成长和繁荣后也难逃衰败的命运，已与金坛城市的经济和规划发展严重不符，亟需更新改造。

通过上文分析可知，金坛八百市场是典型的城市再生类项目，为结合城市再生理念去探讨地块价值和项目更新策略提供了鲜活的案例。本文结合八百市场历史商业街区这一特殊背景，从文脉、肌理和区位三个角度来分析其地块价值，并从文化、业态和秩序三个方面探讨其遭遇的现实困境以及相应的更新策略，进而挖掘其背后蕴含的城市再生理念。

2、城市再生理念下八百市场价值研究

2.1文脉价值

金坛八百市场位于金坛市老城偏东位置，北临东门大街，南近虹翠路，西接东环一路，东靠东环二路，在这样一块近似方形的街区中，八百市场以45°对角线形式将地块分成两个三角形，整个市场全长约八百米，这大概就是八百市场名称的由来。

八百市场形成的具体时间现已无从考证，但是结合历史地图和相关史料，基本可以将其来龙去脉勾画清楚。根据清光绪11年（1885年）《金坛县志》记载，金坛老城原有城墙环抱，四面开城门六座，城内丹金溧漕河穿城而过，于南北城墙处开会龙、金湖二水关，借助漕河便利的水运，来往商船和人流络绎不绝，沿河两岸贸易频繁，商业发达，并一直延续至今，其中青石板铺设的东门大街西连漕河，东接东城门景阳门，是贯穿城市东西的唯一一条主干道，也是老城对外贸易的重要通道，而景阳门自然成为市民进出老城的主要门户。渐渐地，一条斜向连接景阳门的道路应运而生，这在一张民国30年代的地图中得到佐证，而后这一肌理不断强化并一直保留至今（图1、图2）。

另据1993年《金坛县志》第十一篇《商业》记载，上世纪80年代，东门大街就有规模近2400m2的金城果品批发市场，毗邻的漕河沿岸更有当时规模最大的沿河东路农贸市场，规模高达8000m2，几乎是天天集[4]，人流如织，生意兴隆，这条斜向道路在靠近景阳门处自然成集，形成后来的金东街，后改名为八百市场。

除此之外，金坛老城钟流毓秀，灿若群星，城内既有火巷、神树巷、七庙巷等名巷古弄，又有察院碑、西禅寺、太平天国戴王府等历史遗迹，更有王维克故居、侵华日军金坛慰安妇旧址、中共金坛独立支部成立地等红色文化（图3），这些无尽的文化资源见证了金坛的古往今来，为金坛的发展提供了源源不断的文化遗产，更是为像八百市场这样的多元集市提供了丰富的文化产品。这种文化输出体现了城市再生理念中对历史文脉的传承和创新。

图1 1885年清光绪11年《金坛县志》县境图

图2 民国30年代地图局部

图3 金坛老城及附近各历史遗迹位置（自绘）

2.2肌理价值

上世纪八十年代，随着城市的发展和人口的剧增，老城的规模和设施已无法满足人民的需求，旧城改造迫在眉睫。1980-1992年，金坛先后编制过两轮发展规划，为后续的城市建设明确了定位。进入90年代后期，按照“统一拆迁、统一规划、统一出让”的办法，金坛旧城改造正式起步，来到本世纪，遵照“东扩南移”的战略需要，老城开启了又一轮改造的热潮。前后近三十年的改造，老城旧貌换新颜，城市面貌焕然一新，不少原有的城市肌理也随着这两股拆迁热潮消失在历史的长河中。经初步考证，老城内仅漕河沿岸还有两片相对完整的肌理遗存，城外除去八百市场片区外，已经找不到一片完整的旧城肌理片区（图4）。同时，八百市场片区还是集民居、工厂、市集、商场、学校等业态为一体的多元化片区，几乎涵盖了旧城该有的所有元素，堪称微缩版的小城市，尤为难得和珍贵。

综上，八百市场片区已然成为金坛老城外现存的唯一一片带有完整旧城肌理的片区。

图4 金坛老城附近典型片区城市肌理（自绘）

如上文所述，这条斜向的城市道路自民国时期初见雏形后，靠近东门大街段因衔接景阳门密集的人流和来往贸易逐步发展成集，后形成商业街，并一直延续至今。但是，随着城市的发展，这条一直连通到儒林镇甚至南部溧阳市的金水线在城区部分却逐渐模糊甚至消失，尤其在2015年《金坛市城市总体规划（2013-2030）》中提出“主导向南，积极向东”的中心城区发展方向后，滨湖新城迅速崛起，城区部分的原有肌理逐渐被新的城市肌理所取代。通过卫星图可以清晰看到，直到2017年前后这条肌理都很清晰，后逐渐模糊，并于2021年前后完全消失（图5），意味着八百市场段成为金坛城区内现存的唯一一段金水线道路肌理，往南，至少需要越过钱资湖才能再次衔接上。

图5 八百市场地块各时期地图及卫星图

2.3区位价值

站在金坛市的维度去看八百市场，地块的区位价值也十分明显。民国时期就是进出东门景阳门的必经之路。80年代成街后，与东门大街沿线的大小集市连成一片，东至环城路，西至漕河沿岸，城里城外内呼外应，形成了上世纪末颇为繁荣的的商业景观（图6、图7)[5]。

进入本世纪，随着经济和人口的迅速增长，金坛的发展也步入快车道，尤其是《金坛市城市总体规划（2001-2020）》和《金坛市城市总体规划（2013-2030）》的先后出台，为金坛市的发展明确了方向和目标，城市发展迎来黄金期，而地块处于中心区的核心，其区位价值也得以进一步凸显。首先，在明确了“主导向南，积极向东”的城市发展方向后，地块自然成为金坛老城融入滨湖新城的重要节点，且其地处新落成的区政府中轴线上，既衔接着老城的过往，又见证了新城的崛起。其次，在“双城双区”的中心城区空间结构中，地块向东毗连城东高新区，向北连贯城北开发区，是金坛老城衔接城东和城北的重要过渡地块（图8）。

图6 上世纪80年代的丹金溧漕河金城段[5]

图7 上世纪80年代的东门大街

因此，从民国肌理形成伊始到新世纪商业街的成熟，地块特殊的区位既促进了老城的繁荣，又强化了与新城的联系，也必将在新的城市定位中发挥其独特的区位价值。

图8 八百市场地块区位图（自绘）

3、八百市场更新概况

3.1八百市场更新范围

八百市场更新范围主要针对市场本身以及与之相连的部分周边地块，全长约800m，共包含近300个商铺和一个超

3.2八百市场更新中的现实困境

彼得·罗伯茨和休·赛克斯在所著的《城市再生手册》中认为，城市再生尝试采用整体的、综合的行为和方式来解决城市发展过程中遇到的诸多难题；城市再生试图从经济、物质、社会和环境等多方面为发展中的城市带来稳步的改善和提升[6]。由此可以看出，城市再生综合性治理的优势，为应对错综复杂的城市问题提供了全新思路。结合八百市场的实际情况，从文化、业态和秩序三方面总结其发展过程中遇到的现实困境，同时针对上述困境尝试从城市再生视角探讨其可能的更新策略。

3.2.1文化失意

八百市场地理位置优越，发展至今已三十年有余，市场紧邻金坛老城，城内璀璨的文化资源为其发展提供了深厚的文化积淀，可以从中汲取精华内化成发展的养分，进而形成自己独特的商业风格。遗憾的是，三十年的发展大潮汹涌澎湃，八百市场没有找准自己的定位，成为市民口中的小商品市场，文化标签更是无从谈起，文化失意让人惋惜。

3.2.2业态失调

文化失意带来的业态失调也尤为明显。一方面，业态混杂问题突出，整条街各式业态汇聚，服装、五金、百货、日用品、餐饮等应有尽有，但是过多业态的无序分布带来的体验感较差，这与其独特的区位优势明显不符，加之流线过长，容易造成购物时的方向迷失和无力感。另一方面，业态丰富有余而特色不足，低端化严重，加之周边传统商业如司马坊商业街、华城商业广场的引流，新兴商超如八佰伴和吾悦广场的冲击，导致商业活力明显不足，来往人流如织，驻足购物的却不多。

3.2.3秩序失衡

八百市场在秩序上的失衡主要体现在交通和店招上。市场是依托金东街发展起来的，有着“建在道路上的商业街”之称。随着时间的流逝，街的属性凸显，而原本的商业属性却在弱化，人流成为过客，购物变成顺便之事，有则买之，无则走之，六米左右宽的街道夹杂着车行和人行，交通混杂，带来的安全隐患不容小视（图9）。而在店招上，因没有统一标准指引，各色设计让人眼花缭乱，混搭的风格更是让人有种穿越感，而其在空间上的野蛮生长既加剧了街道安全风险，又降低了游客的购物体验。

图9 八百市场现状实景

4、城市再生理念下八百市场更新策略

城市再生，作为一个多目标行动体系，为应对城市难题提供了多元的思路和方案，针对八百市场遭遇的发展困境，尝试提出应对策略，以实现地块价值的整体提升，进而真正实现八百市场再生的目的。

4.1文化再生——打造“特色文化记忆轴”

众所周知，文化融入商业是激活商业，实现文化再生的有效途径，在众多商业街区案例的成功实践中已得到佐证。金坛文化璀璨夺目，老城里的文化资源更是星罗棋布，八百市场紧邻老城，完全可以依托其文化资源，结合自身的形态特征，打造属于自己的文化记忆轴，将金坛文化与现代商业融合，以金坛的历史发展大事记为时间轴线，通过文化代入、设施嵌入和功能置入等措施，创造有主题的公共空间和定位标记，提升商业空间品质和文化魅力，将其打造成为精品特色商业街。

4.2业态再生——“整体分区+局部混合”

针对业态混杂和活力不足问题，提出“整体分区+局部混合”的设计策略。整体上，需要打破八百米线性空间带来的乏味感。置入三个节点将其分割成四段，每段两百米左右的长度更符合商业设计逻辑，也可有效降低游客逛街时的单调和乏味感，同时结合地域文化，每段设置一个业态主题，三个节点作为“调节器”，成为游客驻足休息、找寻下一目标的歇脚地，从而真正实现可游、可玩、可享的购物体验。而在局部，又要允许业态的适度混杂，每一段都营造出吃喝玩乐游皆可行的购物愉悦和畅快感。

4.3秩序再生——导则引导下的空间再生

秩序的建立是增强购物体验感的有效手段，而导则是建立秩序的前提，其重要性不言而喻。尝试从规范化、个性化和立体化三个方面对导则进行细化，以实现八百市场空间的再生。人车分流、店招范围、色彩、外摆需要规范化，市场内部只允许人行，车行外移，店招在长宽高三方面加以限制，同时划定外摆红线，使其成为真正的商业步行街；同时注重各店铺的个性化发展，鼓励一店一品，彰显特色，做到和而不同，避免单调；最后就是空间立体化设计，各店铺结合主题需要与自身实际，充分利用好二层和顶棚空间，以营造浓郁的商业氛围（图10）。

图1 0 八百市场剖面分析图（自绘）

5、结语

城市再生理论由来已久，其概念也在不断推陈出新，比如近年来流行的城市双修概念，强调将城市生态修复纳入其中，与城市修复同步发展[7]。可见，随着时代的发展，该理论也在不断更新，愈发强调人的重要性，将人与城市的和谐共生摆在更加重要的位置，也将引领未来城市规划的新方向。

我国正处在经济转型和新型城镇化发展时期，城市再生理念对探索我国城市的可持续发展有着更重要的意义，而城市老城区更新改造的实践探索，依旧是正处于转型期的城市再生的重要研究方向。本文结合常州金坛八百市场的现实情况，先从文脉、肌理和区位三方面剖析其地块价值，再从文化、业态、秩序三角度探讨其发展困境以及应对策略。

城市再生作为一种广泛的系统性行为，在应对当前我国快速城镇化的城市更新改造中定会发挥着十分重要的作用，这也要求更加坚定地树立以人为本的城市发展思想，秉持可持续发展的理念，以城市再生设计为抓手，努力实现更高质量、更有效率和更加公平的城市发展。

参考文献:

[1]杨继梅.城市再生的文化催化研究[D].同济大学,2008.

[2]毛勇龙,倪敏东,李梅.城市再生理念下的城中村改造规划策略研究:以海曙区为例[J].宁波经济(三江论坛), 2020(05):26-29,12.

[3]管悦.城市更新再生的是与非:石家庄老火车站区域城市设计项目[J].北京规划建设,2017,(04):51-55.

[4]金坛县地方志编纂委员会.江苏省地方志.金坛县志(商业篇)[M].南京:江苏人民出版社,1993.

[5]金坛县地名委员会.江苏省金坛县地名录.(自然地理实体名称篇)[M].金坛:(内部资料),1983.

[7]刘洋.基于城市再生的长春市净水厂建筑改造研究[D].吉林建筑大学,2020.

文章来源:王曙光.城市再生理念下的常州金坛八百市场价值及更新策略研究[J].安徽建筑,2024,31(11):56-58.