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浅谈土地资源开发利用与房地产经济

2020-04-06 549 上传者：管理员

摘要：城市空间、生态空间、农业空间和其他空间是宏观结构视角下土地空间资源的四种类型，四者互补互利，又各有价值。土地空间从地域类型划分，可分为陆域空间、海洋空间、路上水域、领空和内水空间等。坚持绿色开发的理念，执行科学的土地利用总体规划方案，平衡土地与房地产经济二者间的关系，做好土地空间资源开发工作是全方位提高国土空间利用率的保障，是促进房地产行业的持续发展的前提。文中对于构建土地与房地产经济思路展开了详细的探讨，并发表了独特的见地。

关键词：
土地利用方案
土地管理
土地资源开发
房地产
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土地利用规划是土地资源开发以及中国城市规划的重要组成部分，虽然土地规划与城市规划内容有所不同，但是都在很大程度上推动了城市化建设的发展。相比而言，城市规划的目的就是实现城市发展的要求，根据经济发展动态以及项目的主要内容等提出整体的发展计划。对于房地产企业来讲，运用有限的土地资源开发房地产项目，必须处理好土地与房地产经济的关系，秉承城市化建设理念，改善土地利用总体规划方案，缓解房地产经济和土地资源开发利用的矛盾，发挥土地利用总体规划环境影响评价工作的作用，全面优化房地产经济模式。

一、处理好土地与房地产经济的关系

近三年来，中国各城市房价处于飙升状态，过高的房价严重制约了社会经济的发展，也不利于提升房地产效益，而出现这一问题的主要因素是土地资源的紧缺性。进入21世纪后，大量的土地资源被征用，总体视角下的土地规划利用方案不是非常合理，房地产企业在开发项目的过程中须投入高额资金才能获取某区域土地的开发权，为了收回成本，获取效益，房地产企业被迫提升房价，而大多数国民无法承担高额房价，这必然会使房地产企业在后期陷入困境，而土地开发效益也因此降低。因而，完善土地与房地产经济思路构建方案，首先要处理好土地与房地产经济的关系，采取宏观调控手段适当降低土地开发成本，引导房地产企业根据投资比重制定最合理的房价，以此协调土地与房地产经济的关系。

二、改善土地利用总体规划方案

对于房地产开发事业来讲，土地利用规划就是将国家的土地资源进行整合，发挥土地的最大使用价值，协调房地产项目开发建设过程中各方面的土地使用情况，对土地进行详细编制，进而促进房地产经济与土地资源的协调发展。土地利用总体规划的核心特色是“总体性”，主要是指以国家所拥有的土地资源及其指标为依据，做好社会各方面的用地协调工作，同时，科学执行土地编制工作，优化土地资源调配利用方式，并通过科学开发土地空间资源提高其利用价值。不难看出，土地利用总体规划工作和国家经济发展关系密切，其规划核心是土地管理。从土地利用总体规划环境管理概念分析来看，土地利用总体规划包括土地空间资源开发、国土资源利用、土地生态整治和土地资源保护，同时，根据自然环境与房地产经济发展态势为土地开发利用工作制定科学、长远的规划，全面优化土地资源利用途径，实现土地空间资源的合理布局，确保土地利用总体规划方案的可持续性。在房地产项目开发中，不仅要合理规划土地利用方案，而且要重视保护土地生态环境，杜绝土地资源浪费。

三、缓解房地产经济和土地资源开发利用的矛盾

完善土地与房地产经济思路构建方案，必须结合当前实际情况，缓解房地产经济和土地资源开发利用的矛盾，从环境学的角度出发，发挥土地利用总体规划环境影响评价工作的作用，针对房地产开发工作制定更为合理的土地开发利用方案与评价管理机制，努力提高土地资源管理战略和土地功能，科学预测土地开发态势与房地产经济发展前景，构建土地规划评价体系，确保房地产经济的持续性发展。其次，要全面调查在房地产开发过程中的土地规划利用对环境效益的影响，同时，须秉承经济发展与环保相协调的理念原则制定减轻环境压力的有效对策，做好土地生态环境影响评价工作。从辩证视角来看，土地生态环境影响评价工作有两方面的核心内容，一方面是准确预测在房地产项目建设中，土地资源开发活动对环境的影响，做好土地生活环境影响范围、程度、类型与过程的客观评价工作；另一方面则是根据土地生态环境影响评价结果制定有效对策，核算环保工作费用与效益，并准确计算房地产开发效益、土地利用规划与环境效益影响之间的得失。

四、优化房地产经济模式

利用有限的土地资源推动房地产经济的发展，必须在保护土地资源的基础上全面优化房地产经济模式，合理开发房地产项目，做好四项基本工作：第一阶段，针对房地产项目开发目标编制土地规划纲要；第二，做好土地规划纲要的研究工作；第三，完善土地规划利用方案并予以申报；第四，严格审批土地利用规划方案。其次，要从经济的角度入手，优化房地产福利政策，降低贷款利率，科学调控房地产开发市场。再次，要从行政管理的角度入手，为商品性住房建设合理划分区域土地，确保房地产项目能得以顺利开发，为房地产企业提供必要的扶持政策和优惠政策，避免房地产项目开发土地陷入供不应求的窘境。另外，要制定层次化政策，针对不同群体对房地产实施分类，为低收入者提供住房保障，使中高层收入者能得以支持，为房地产企业以及不同区域住房提供市场。

五、结语

综上所述，构建土地与房地产经济思路，必须处理好土地管理和房地产开发经济的关系，着重完善土地利用规划方案，全面优化土地资源利用途径，实现土地空间资源的合理布局，确保土地利用总体规划方案的可持续性，健全土地利用总体规划环境影响评价机制，细化评价内容，做好土地环境保护工作，从而全面提高土地开发效益与房地产经济效益。

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