物业安全管理是物业管理的主要内容和关键环节，作为经营型的有偿服务，物业安全管理投入有限、保障有限，而业主的安全需求是无限的，明确物业服务企业应承担的安全主体责任，应发挥的维护社区安全、社会治安的协助作用，是避免出现安全管理盲区、安全责任纠纷、打造物业良好安全条件与氛围的前提和基础。广泛有效协作，防范打击犯罪、预防减少事故及事故损失是物业服务企业、社区和有关行政机关的共同目的。物业服务企业应以提高物业安全水平为根本目的，以业主对物业安全性的满意度为工作评价，单一的责任导向的物业安全管理是不完整的、不合理的、不经济的。

针对目前物业安全问题仍时有发生，围绕物业安全管理的准确定位和科学方法，周英等人提出用科学的安全观指导物业安全管理，发挥安全系统工程的优越性。陆志军分析了传统的物业安全观的弊端及其对新的物业安全管理环境的不适应性。本文在分析物业安全管理内涵的基础上，调整物业安全管理的广度、深度、精度和角度，透过安全科学视域，以大安全观视野、安全规律视角、安全风险视界和安全投资视态，对物业安全管理进行了研究。

一、物业安全管理概述

(一) 物业安全管理定位

《物业管理条例》定义物业管理为业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。安全是没有受到威胁、没有危险、危害、损失，是免除了不可接受的损害风险的状态。风险是某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。

相关研究给出物业安全管理是物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，包括“防”，即预防灾害性、伤害性事故发生；“保”，即通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。

结合物业管理与安全、风险定义，物业安全管理是业主和物业服务企业，基于物业服务合同约定的活动；以维护相关区域内的生活和工作安全为目的，保证业主和业主使用人的人身财产安全，保证物业服务企业安全生产；是基于合同约定、法律法规和行业标准，业主以有偿服务购买形式，将具体安全风险转移给物业服务企业承担和控制；是物业服务企业正常运营、防范生产事故的前提和保证。

综上提出，物业安全管理是由业主和物业服务企业，按照物业服务合同约定，保证物业服务企业安全生产，保证业主、业主使用人的人身财产安全，维护相关区域内的生活和工作安全的活动。安全是业主、业主使用人和物业服务企业的共同需求，物业安全管理需要双方共同遵守规定、履行义务，预防事故发生、减少事故损失。

(二) 物业安全管理意义

物业服务企业正逐步成为社区功能实现的重要构成，物业管理已有机融入到社区管理之中，物业安全管理成为保障社区人民安居乐业、维护社会稳定的基本前提，强调以物业风险责任为主体的安全防范与服务，突出对业主心理安全需求的认知和理解，使居住安全服务观念与以人为本、构建和谐社会的时代要求紧密联系。

物业安全管理是为业主和使用人提供人身、财产安全保护的主要途径；是避免或减少物业损坏，实现物业保值增值的关键途径；是物业服务企业提高信誉、培养品牌、增强市场竞争力、形成规模经济的重要途径。显性的物业安全事故是产生物业管理服务纠纷的主要来源，是制约物业企业发展的主要掣肘。隐性的物业安全管理是指导物业企业工作，规避企业生产风险，保障企业长期发展的第一要务。

(三) 物业安全管理现状

调查显示，安全是业主最根本、最必要的物业服务需求项目，主要体现在生命、财产和心理层次。目前，物业安全服务是业主经常投诉的多发问题，物业服务企业更加强调安全管理的重要性，由于安全设施、技术、管理的限制，物业安全管理的安全保障水平存在一定差异。各类物业中，物业区域内的主要安全事故有火灾事故、治安刑事案件、交通事故和设施设备事故。

围绕多发事故领域，目前物业安全管理主要分为保安和物业安全运行，保安包括治安管理、消防管理和交通车辆管理；物业安全运行包括设备事故、人为事故和自然灾害。《物业管理条例》第四十六条、四十七条，明确指出物业管理企业安全管理服务应定位在安全防范而不是安全事故后的治理，即没有事故的处理权，而有报告、制止、救援、协助、救助责任，需要物业服务合同明确界定可能发生的安全问题责任。

(四) 物业安全管理不足

新时代人民对于美好生活的物业安全要求，与物业安全管理不平衡不充分发展之间的矛盾，既是物业管理企业面临的挑战，也为物业安全管理发展指出了方向。物业服务企业应围绕有效安全防范，推进安全生产能力、安全保障能力。目前，物业共用部位区域的安全事故、物业服务企业的安全生产事故仍常发生，损害了业主的生命财产安全、影响了物业服务企业的经营发展，暴露出物业服务企业的安全管理存在不足。

1. 物业安全管理定位局限

物业服务企业的安全管理，主要针对小区治安、消防和交通的秩序维持，共用设备设施的正常运行，定位于物业服务区域安全事故的有效防范，基于法律法规要求和物业服务合同，以免责为最低标准。物业服务区域是社会的一个小单元，是社区的基本构成。物业服务区域的安全不可能独立于社会安全、社区安全之外存在。物业安全管理与社会治安、社会秩序、安全生产、社区安全是紧密联系、相互影响的。

物业安全管理，只关注服务区域的安全问题，会面临管理措施缺乏、管理效果不佳、管理投入增大等问题，比如没有法律法规对于全社会交通秩序的管理维持，物业区域内的交通秩序管理是缺少支持的。只关注常规安全问题，缺乏对于新出现安全风险的识别和控制，不能有效避免或减少新型安全事故的发生，与业主和使用人对于物业安全的需要存在矛盾，比如物业区域内，业主操控无人机，存在对于人员伤害、车辆和设备设施损伤的风险。只关注发生安全事故的责任划分，会降低业主和使用人对于物业企业安全管理的认可度和满意度，安全管理目的是不发生事故、不造成损失，绝不是选择由谁承担事故责任。

2. 物业安全管理依据缺乏

安全管理是形式、安全服务是内容、安全投入是本质，物业安全管理是由物业管理分生的专项服务工作，是基于物业管理费的分配使用。有限的安全管理资金，不可能监控所有安全风险。物业服务企业的安全管理问题，多数不是问答题而是选择题，选择安全管理投入占物业管理费的比例、选择安全设备设施的功能和品质、选择安全管理人员的素质和数量。依照相关法律法规和行业标准有关规定，控制安全管理投入，组织物业安全管理，只是行业的基本安全要求和最低标准。

物业安全管理，解决的是合理的安全管理投入对于服务区域安全隐患的优化控制。如何降低安全事故率、增加业主和使用人的安全感、提升物业服务企业的安全信誉、节省安全管理投入，是物业服务企业需要研究的课题。物业安全管理的因地制宜，需要考虑物业及其附近区域安全状况与存在风险，业主和使用人的安全需求与物业服务标准，物业所在地法律法规和行业标准要求，现有安全科技与安全管理的解决方案及成本。物业服务企业在安全管理投入和安全效益产出，安全服务保证和物业管理收费，企业运营发展和企业安全信誉等取舍上缺乏依据。

3. 物业安全管理原则模糊

物业服务企业对于业主和使用人的承诺，通常是优质安全服务或绝对安全保障之类的描述性安全宣传，在发生安全事故时业主收到的是物业服务企业已经尽到安全管理义务之类的答复，此类安全事故引发的物业服务企业与业主和使用人之间的纠纷不在少数，究其原因有物业服务企业夸大宣传的一面，但更主要的暴露出物业安全管理的原则模糊。物业服务企业与业主和使用人对于物业区域安全的需求目标是一致的，问题出现在委托形式的物业管理，转移了哪些安全责任给物业服务企业；物业服务企业基于有效防范、避免事故的工作出发点，投入开展的安全管理工作是否足够。

物业安全管理属于安全管理范畴，安全管理原则的发展在经历了事后型和经验型的阶段实践后，已经转入系统型、本质安全型和智能型发展阶段。不同类型的安全管理原则，应用不同的安全原理，采用不同的安全技术，需要不同的安全投入。物业服务企业具有明确的物业安全管理目标，缺乏清晰的物业安全管理原则。以经验管理为主的现状，一定面对新型安全事故多发的压力。

4. 物业安全管理初衷被动

物业安全管理的投入是防范安全事故、避免人员伤害和财产损失的支出。忽略物业安全管理对于物业服务企业正常运营、规避风险、减少损失、提升信誉的保障作用，物业安全管理投入作为企业的必要支出，多成为企业被动接受项目。由于安全事故发生的偶然性，使部分物业服务企业在侥幸心理、投机心理的作用下，不断降低安全管理标准，减少安全管理投入，将安全管理定位在不出大事故、不承担责任层面。事实证明，以免责为底线的物业安全管理，由于投入不足，存在的安全管理漏洞，经常成为事故多发的主要原因。

安全不只是标准，更是方法、是保障、是途径。物业安全管理，一定要保证业主和企业双方的安全，保证业主和使用人的人身财产安全，是物业服务企业履行物业服务合同义务的基本要求；保证企业安全生产的目的，是物业服务企业正常运营的前提和基础。物业服务企业，被动面对行业的安全标准与业主和使用人的安全需要，直接影响到企业的安全管理投入和物业安全管理水平，间接影响了业主和使用人的安全满意度与企业市场竞争力。

(五) 物业安全管理趋势

物业安全管理的升级，需要社会进步、科技发展的支持，社会的进步、科技的发展，必将推动物业安全管理的升级。马斯洛需求分析指出生存和安全是人类的基本需求，随着我国现阶段人民对于美好生活的需要，作为保证居住安全的有效途径，物业安全管理被提出更高的要求和更广的内涵。安全和绿色已成为房地产业的主要发展方向，这也是物业管理和物业安全管理的需求方向。

互联网技术、大数据、云计算、物联网和人工智能飞速发展和全面支持的新时代，智能楼宇、智能家居、智慧社区和智慧城市建设成果显著的新型房地产，为物业管理、物业安全管理破解难题、突破创新提供了丰富的硬件资源和软件资源。科技的大量应用，正在无限拉伸物业服务企业管理的边界，让物业服务更简单，更有价值。物业安全管理需在科技应用上紧跟时代的步伐，充分利用已有科技资源，快速补齐现有安全管理不足，并在发展的基础上根据新需求、调整新发现、催生新科技。

二、安全科学视域的物业安全管理

(一) 大安全观视野的物业安全管理

大安全观是由政府统一领导，社会多部门参与，合理整合可用社会资源，对造成人、家庭、社会公共秩序、生产秩序和和国家的各种危害或威胁给予全面、系统的预防和控制的观念。物业安全管理，需要大安全观视野，将一切可能威胁企业安全生产、造成人员伤亡和财产损失的人的不安全行为和物的不安全状态，纳入工作范畴；将物业安全管理与社会公共安全紧密联系起来，对物业的直接安全负责，对公共安全承担义务；将保障业主人身财产安全作为首要任务和核心工作，围绕以人为本开展安全管理工作。

大安全观视野是解决物业安全管理定位局限问题的有效途径。大安全观通过社会资源的整合与共享，使物业服务企业的安全管理，降低了成本，提高了效率，增加了受益面。大安全观涵盖实现物业安全管理目标所涉及的所有安全及安全相关内容，不仅预防控制近期或当前突出的各种安全隐患和危害，还要预防控制长久的、以后可能发生的各种安全隐患和危害。大安全观有助于物业服务企业全面有序开展安全管理工作。

(二) 安全规律视角的物业安全管理

安全规律，是自然界和人类社会中，安全的普遍规律和内在本质规律，是安全的根本原理，具有安全的必然性。物业安全管理，需要安全规律视角，明确事后型安全原则的损失、系统安全原则的综合对策考虑、本质安全化原则的预防性，优化选择具体项目的物业安全管理原则；根据事故的因果性、偶然性、必然性和规律性，科学组织物业安全管理工作，高效节约排查潜在隐患、预测安全风险、防止事故发生；结合事故致因分析、事故规律统计，准确优化物业安全管理投入，实现针对性的动态安全管理。

安全规律视角是解决物业安全管理依据缺乏问题的有效途径。安全规律通过安全内在本质规律的发现，有助于物业服务企业的安全管理，找准物业服务区域的主要安全隐患，确定物业安全管理的薄弱环节，减少低效安全管理投入，增加必要安全管理投入。安全规律来源于已有实践的研究发现，需要以发展的态度面对，物业安全管理既要尊重安全规律，又要注重行业安全规律的总结。安全规律有助于物业服务企业准确高效开展安全管理工作。

(三) 安全风险视界的物业安全管理

安全风险管理，是通过识别生产经营活动中存在的危险、有害因素，并运用定性或定量的统计分析方法确定其风险严重程度，进而确定风险控制的优先顺序和风险控制措施，以达到改善安全生产环境、减少和杜绝安全生产事故的目标而采取的措施和规定。物业安全管理，需要安全风险视界，全面及时识别物业服务区域内的安全风险，制定有效的风险控制措施；根据风险严重程度的准确评价，结合物业服务标准和安全需求，合理分配安全管理投入，选择风险控制措施；依靠安全风险理论，综合企业运营成本和发展目标、业主和使用人需求、法律法规和行业要求，综合采用以消除隐患、避免事故为主的安全管理，和以风险控制、风险转移为主的风险管理。

安全风险视界是解决物业安全管理原则模糊的有效途径。安全风险管理将物业安全管理作为企业发展影响因素，与物业服务企业运营紧密联系，有助于企业统筹考虑安全管理投入在运营成本中的合理比例。安全风险管理实现了对安全管理投入与安全隐患风险的综合管理，为物业服务企业的安全管理工作和安全管理投入提供了科学根据，增添了合理选择。安全风险管理有助于物业服务企业精准灵活开展安全管理工作。

(四) 安全投资视态的物业安全管理

安全投资，是为了提高企业的系统安全性、预防各种事故的发生、防止因工伤亡、消除事故隐患的全部费用，包括安全技术措施费、工业卫生措施费、安全教育费用、劳动保护用品费、日常安全管理费。物业安全管理，需要安全投资视态，正确对待安全管理投入，安全投入不只是减少负效益，而且增加正效益，会提升业主和使用人的安全满意度，打造出物业服务企业安全管理的特色和品牌，增强企业的核心竞争力；优化分配安全管理投入，避免复制行业标准和同行经验的形式化物业安全管理，按照低投入高产出的原则，以物业安全管理目标为约束，结合企业运营实际系统设计安全管理方案，追求综合效益导向的物业安全管理；全面细化物业安全管理投入，合理分配安全设备、设施和运行费用与人员教育、装备和劳动保护开支，结合物业项目实际，扬长避短地进行投资性的物业安全管理投入。

安全投资视态是解决物业安全管理初衷被动的有效途径。安全投资将物业安全管理作为物业服务企业的主动选择，以增加企业安全管理投入，提升物业安全管理水平，增强企业核心竞争力。安全投资明确了安全管理投入的目的性，有助于降低无效低效安全管理投入，有助于增强物业服务企业对安全管理投入和物业服务收入殊途同归的认识，安全投资有助于物业服务企业积极主动开展安全管理工作。

三、结论

物业安全管理是物业管理的主要内容和关键环节，直接影响物业服务企业的生存发展，科学高效地物业安全管理有助于物业服务企业防范事故、减少损失、提高业主满意度、增强企业竞争力。充分发挥安全科学的安全分析、安全预测、风险管理和安全投资等专业功能，是提高物业安全管理水平的有效途径。新时代人民更高的物业管理要求，需要更全面、更可靠、更经济、更智能的物业安全管理服务。

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