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房地产行业成本核算研究

2021-04-08 115 上传者：管理员

摘要：房地产业是我国重要支柱产业之一，极大的带动了国内经济发展。房地产行业的成本核算在整个房地产行业发展中发挥着重要作用，通过核算进一步掌握企业成本，提高企业竞争力，稳固企业的经济收益。基于此，本文SC房地产开发公司为例对房地产行业成本核算展开研究，介绍了房地产行业成本核算项目，分析了成本核算过程中存在的问题，并提出了一些应对策略，以期为相关研究提供参考。

关键词：
优化策略
成本核算
房地产
房地产经济
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一、引言

会计成本核算就是企业在生产经营过程中，合理分配经济成本，并对企业生产的总成本以及分项成本进行核算。房地产行业中的成本核算，主要对房地产企业的开发成本进行核算，其内容包括土地费用、工程设计费用、建安费用、前期费用、管理费用、筹资费用、基础设施建设费用等。

房地产开发过程中，需要投入大量的资金，在项目的开展、实施等环节所需要的资金量都是非常庞大的，一旦资金运转不畅，将会对整个项目产生极大的负面影响。因此，在房地产行业实际运行期间，企业需要做好资金管理，严格成本核算，全面把控项目资金投入，为房地产顺利开发打下坚实基础。

房地产企业在生产经营过程中，要想进一步提升其市场竞争力，就需要减少成本支出，提高企业收益，而科学的成本核算，能够对企业的成本支出进行精准把控，进而为企业获得更多的收益创造条件。房地产企业通过科学的成本核算，有效的管理其成本支出，让企业的经营战略更加科学合理，让企业更好的把控各个阶段的成本支出，这在企业良好运行在发挥着重要作用。

二、房地产行业成本核算的作用

（一）经济效益的提高

对于房地产企业来说，其前期投资规模非常大，会支出相当大的一笔资金，若成本出现波动，则会对企业的经济效益产生影响。所以，企业必须要科学合理的进行成本核算，以提高企业的经济效益。

（二）经营优势的稳固

和一般产业相比，房地产企业具有自己的特点，其开发时间较久，房屋工程建设周期较长，而且还有多样化特点，具有较为复杂的成本核算，为了确保其市场地位，稳固其经营优势，就必须要进行合理的成本核算。

（三）促进企业竞争力的提升

就目前来看，房地产市场的竞争非常激烈，各企业为了进一步巩固自己的经济实力，提高自己的竞争力，就需要做好精确的成本核算，为企业的成本管理、资金管理提供重要支持，进而让企业获得更高的收益。

三、房地产行业成本核算项目

（一）土地费用支出和前期费用支出核算

在房地产开发之初，需要购入土地，一般企业可以采用挂、拍、招等方式进行，这些费用的支出，就是房地产企业的第一批成本支出，属于前期费用支出的一种，需要对其进行成本核算。有资料显示，在房地产企业开发过程中，土地费用支出、前期费用支出在总开发成本中所占比重将达到18%。土地购买完成之后，需要对其进行一系列的计算，例如土地面积、容积率的换算，土地成本核算等，这些技术相对较多，比较复杂，需要对核算科目进行细分，为后续工作做好准备。

（二）工程开发成本支出核算

房地产项目工程开发期间的成本核算非常重要，有资料显示，在总成本中，开发期间支出成本将占总成本的72%。一般来说，房地产企业开发规模较大，在开发过程中，所使用的土地面积比较广，一般可达到几十亩甚至是几百亩，是片区开发，分期开发，并且开发种类较多，例如住宅类开发、别墅类开发、商业类开发等，种类比较复杂，而且开发周期较长，可能需要几年，长的可达十几年，这么一个浩大的工程，必须要做好成本核算。

（三）公共配套设施建设成本核算和开发间接成本核算

对于房屋建筑工程来说，房屋修建好后，通常还会建设一些公共配套设施，这些需要支出一定费用，另外还有一些公共配套费用、间接开发费用等，这些费用是房地产企业必须要交的，全部缴纳完成后，方可办理房屋相关的证书。间接开发费用和项目工程开发有关，但这些费用不会算入工程费用中，需要根据其用途，划分明细科目，随后对其进行核算。

（四）筹资费用核算

对于房地产企业来说，想要开发规模庞大的房地产项目，就需要有一大笔资金，这些资金需要采用一定的方法进行筹集，如银行贷款、民间筹资贷款等等，在这些筹资过程中，资金流动较多，而且比较复杂，需要对其进行核算。

四、房地产行业成本核算存在的问题

本文以SC房地产开发公司为例，对其成本核算进行分析。SC房地产开发工时成立与2010年，属于国有企业，主要从事房地产建设、经营，公司成立之初注册资金为8000万，公司员工有120人，员工中具有本科以上学历的有70人，公司设置预算部、市场部、财务部、综合部等。SC房地产开发公司成立近10年来，取得了较大的成绩，对以往开发经验进行总结，发现了成本核算方面存在这一定的不足，主要表现在以下几个方面：

（一）SC房地产开发公司管理人员不够重视成本核算

就目前来看，房地产领域的利润是比较高的，对投资人的吸引力比较强，从事其他领域的人员转入房地产，他们思维模式相对落后。SC房地产开发公司的管理人员中，存在着管理水平需要进一步提高的人员，他们对成本管理的认识还不够强，重视程度比较欠缺。

（二）对费用的归集和分配方法不明确

对于房地产来说，所涉及的成本费用相对较多，种类较为复杂，包括项目施工费用、项目初期开发费用、项目配套的基础设施费用、项目开发所产生的间接成本、土地征用及其相关联的成本等，再加之部分财务工作人员对房地产相关业务了解不多，对建筑工程项目不太熟悉，这就增加了辨别房地产成本费用归集的难度，进一步造成了不必要的工作失误。此外，项目施工费用是项目开展的直接费用，是不需要对其进行分配的，而剩下的其他成本都为间接费用，是要对其进行分配的，然而，在实际的项目开发过程中，可能存在分配标准模糊、分配原则不够具体的情况，这将会对成本核算产生很大的影响，将影响其财务成本费用核算的精确性和可靠性。

（三）虚增成本

一方面，和其他行业相比，房地产的成本核算具有周期长、核算步骤复杂的特点，这在一定程度上增加了房地产成本核算的不可控性，会使得成本核算过程中存在不到位情况，还可能出现成本费用明细不标准现象。许多房地产项目在工程款支付时，常常会根据项目的表面进度来支付，而其发票难以与工程款同步，这就可能影响资产负债表的真实性，进而出现不真实的财务报表。另一方面，房地产企业会支出高额的销售费用，其中就包含广告费。企业为了扩大销售，会做大量的广告宣传，进而投入较多的广告资金，而对广告效果的衡量比较模糊，难以对其精准化，这在一定程度上，会影响企业的成本支出。

五、房地产行业成本核算的改进对策

（一）加强成本核算意识和提高人员核算能力

房地产企业的管理人员，应具有长远的战略管理、现代化的成本管理理念和模式，应制定全过程管理、全环节管理、全方位管理的成本管理方针。成本核算人员必须熟悉工程开发内容和行业特点，尽量参与工程部门的规划、预算和工程合同签订等方面的工作，及时沟通学习，全面熟悉和掌握会计与税收方面的规定。

（二）明确费用的归集和分配方法

对于房地产企业来说，成本核算过程中，其项目应当精简，将其归入到六类成本中，以便于成本的计算。对成本费用进行分摊时，需要仔细分析各因素之间的联系，建筑安装成本可以直接将其分入成本类。部分单一项目，其费用条目不多，归类相对简单，也可将其纳入成本类。部分项目比较复杂，费用条目比较多，成本分类时，可以将其划入六大类，有效对各项成本进行分类。

（三）重视监督和加强成本管理

房地产企业在实际运行过程中，是需要对各个环节进行监督的，尤其是会计成本等涉及资金的领域，更应该加强监督力度，避免出现不良行为，让房地产企业的利益得到保护。

在房地产销售过程中，其费用需要和其收入联系起来，采用一定的方法，对广告效果进行考察，对广告策划部门进行监督。房地产企业为了销售需要，会投入一定的广告费用，但是，这笔广告费投入之后，应当有成效，如果其成效与预期偏差较大，不是很理想，就需要对广告费用的投入、广告宣传、广告策划等环节进行分析，寻找出其原因，并加以解决，做到较少的投入，起到较大的成效。

企业在项目开展之前，应当做好科学合理的安排，让项目有序进行，还要做好初期准备工作，对项目的可行性进行分析；在项目开展过程中，对其各个环节进行核算，严密观察项目资产情况，核查资产负债表，同时，还要将责任落实到岗、落实到人，提高工作人员的责任意识，还要随时观察项目的实际支出和预算之间的差距，合理进行调整；在项目完成阶段，要做好监督工作，仔细核查材料是否达到相关要求，是否符合项目所规定的标准。

六、结束语

总体来说，在房地产企业运行过程中，会计成本核算是其重要环节，良好的成本控制可以为企业争取更多的利益，进而获得更好的发展，如果成本控制存在不良情况，则会增加企业的成本投入，减少企业的盈利。所以，对于房地产企业来说，应当构建良好的成本核算制度，让企业更好的进行成本管理，以促进房地产企业的良性发展。

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