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房地产行业税务筹划风险分析及防范措施研究

2022-05-17 60 上传者：管理员

摘要：近年来，房地产行业发展速度迅猛。为了更好地促进房地产行业的可持续发展，提高相关企业在税务筹划中的风险防范和控制能力，本文就主要风险及形成原因进行分析，并探讨有效的风险控制措施。

关键词：
房地产行业
税务筹划
经济风险
资金流动
风险控制
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当前，尽管房地产行业的整体发展速度较前几年有所放缓，但房地产企业的数量却越来越多，且经营服务的内容也越来越多样化。在这样的背景下，房地产企业在财税管理中纳税工作的复杂性也越来越大，随着我国税制的不断完善和纳税制度调整，必须进一步提高房地产企业控制税务筹划风险的能力。

一、税务筹划的重要性及现状

(一)重要性

房地产企业在税务筹划的过程中可以更全面地了解现阶段的法规政策，有利于进一步掌握房地产行业相关税收政策的变化，相关筹划人员根据税收政策可以在企业原有的税务筹划方案上合理调整优化，同时结合企业一段时间内的经济活动，保证税务筹划方案的可行性与操作性，帮助企业规避税务经济风险，提高企业自身的经济效益水平。不仅如此，在落实税务筹划方案的过程中还可以有效优化房地产企业的资源配置，使企业资金流动过程中实现效益最大化，在进一步降低成本的基础上，激发企业的发展活力，更好地实现企业的长期发展目标。

(二)现状分析

当前，从房地产企业普遍涉及的税务来看，整体种类较多，且覆盖了房地产经济活动的各个环节，这就给房地产行业纳税筹划增加了难度。除了经济活动，房地产建筑的建设周期长，销售过程也有很多手续，在建设与销售期间很容易受外部环境因素和自身经济条件的变化影响。为了更好地规避税务筹划风险，企业必须加强前期的税务测算，通过优化建设销售计划，合理降低成本，加强对销售对象和销售速度的控制，实现企业的税务筹划和财务管理目标。在税务筹划中，房地产企业必须保持基本的预见性，加强对企业税负情况的合理预测，更好地提高企业各环节工作中的纳税筹划成效。

二、风险类型

(一)政策风险

近年来，我国房地产行业的高速发展离不开相关政府部门的政策支持。当前，在房地产行业不断发展的过程中，受整体市场经济体系的影响，相关纳税政策还存在不完善的地方，房地产企业税务筹划还缺乏相关的规范性政策文件。就大多数房地产企业税务筹划开展的实际情况来看，房地产限购政策、贷款利率调整等政策为相关企业带来了更多不可控风险因素。

(二)经营风险

房地产企业的税务筹划中，也要面对自身在经营过程中的风险。经营风险受企业财务状况和市场环境变化影响，可以细分为静态影响和动态影响。随着房地产市场的竞争越来越激烈，许多房地产企业为获取更大经济利润会选择扩大经营范围，然而在市场的变化中又缺乏抵御内外部经营风险的能力，直接影响了企业的社会效益和经济效益，不利于提高市场竞争力。不仅如此，房地产企业的经营风险还受建筑、服务、制造产业的影响，相关企业必须制定符合当前经济背景下的科学税务筹划机制，才能更好地提高经营风险抵御水平。

(三)投资风险

房地产企业的发展过程中，必然会涉及到各种各样的投资，因此，在税务筹划的过程中也存在一定的投资风险。房地产企业投资风险一般都是在投资或财务活动的过程中产生的，诱发这类风险的因素却有许多：政策的变化、内部管理的漏洞及财务工作的失误等。另外，房地产企业在日常管理运维和业务项目开发运转中会涉及大量资金流转，也带来投资的操作性风险。为了避免投资风险对税务筹划的影响，必须在相关税法规定的范围内，做好对现有经济及投资活动的部署规划和科学安排，通过增加经济利益来有效降低税务负担。

(四)执行风险

房地产企业在纳税执行时常常存在一部分弹性空间，这是造成税务筹划执行风险的直接原因。在房地产税务筹划的具体工作中，受需要处理的任务和工作量过大的影响，必须要保证大量的专业税务人员参与其中，受人员业务能力和综合素质等多方面因素的影响，整体执行效果参差不齐，无形中加大了税务筹划的相关执行风险。不仅如此，在房地产的纳税筹划过程中，与避税的界限比较模糊，无疑加大了企业在相关税务处理上的执行风险。

(五)法律风险

现阶段，我国房地产税筹相关的法律体系尚处于有待完善的状态，特别是缺乏有效的制约和严格约束手段。在实际的税务筹划工作中容易受意见不统一的影响，出现了一系列的税务纠纷问题和违法现象。不仅如此，许多房地产企业的管理人员在税务工作的处理中，法律意识不强，对相关房地产企业纳税的法律法规缺乏全面深刻的认识，造成了一定法律风险。

三、产生原因

(一)对税收政策缺乏了解

当前，我国的房地产税收政策正处于不断调整和完善的阶段，必须及时了解和充分解读相关纳税筹划政策才能正确执行。然而，一些房地产企业的税务工作人员不仅未能及时了解现行税收政策，还未将相关政策理解透彻，进而导致在纳税筹划的过程中无法满足最新税务政策的条件，致使整体制定的税务筹划与实际效果存在很大差异。现阶段，许多房地产企业都会出现在相关问题，不仅导致前期的成本投入无法获得预期收益，还会使企业面临直观的损失。例如，某小型房地产企业在纳税筹划的过程中，忽略了相关政策的时效性要求，面临巨额的税务罚款。

(二)未形成科学的筹划理念

我国税收筹划的整体实施时间相对较短，可以直接参考的成功案例和筹划经验也较少，因此，许多行业的税收筹划工作都存在不成熟、不科学和不合理的现象。房地产企业税务管理人员普遍缺乏正确的税收筹划理念，在实际的税务工作调查中可以发现，大多数房地产企业税收工作人员都将重心放在税务关系的经营、管理和维护上，对相关政策、法律和法规的研究不够深入透彻，未能充分应用自身的专业税务知识和财务管理知识做好相关筹划工作；还有一些税务工作人员的岗位责任意识不强。房地产行业作为我国经济发展的重要支柱之一，属于税务征管和稽查的重点对象，仅将税务关系作为处理税务筹划的重点，无法切实提高企业的税务管理质量和效率，反而还会因筹划理念的滞后和税务人员的变动造成一定反噬效应，不利于促进房地产企业的健康发展。

(三)缺乏专业税务工作人员

不同于其他行业的经营管理模式，房地产作为典型的投入成本高、短期回报率低且周期长的行业，在资产管理和现金流运营的过程中会出现各类风险。然而，无论是投资风险、经营风险还是执行风险，都与税务管理工作人员的业务水平和专业能力有关。在新的政策和市场环境下，税务管理人员不仅要做好相关核查结算工作，更要时刻关注相关政策和法律法规的调整，并以此为根据开展税务筹划工作。一些房地产企业的税务管理人员对税务工作认识还比较浅显，未能及时关注国家税务政策法律法规的变化，在实际的业务执行中未充分结合企业的实际经营需求开展纳税筹划，导致超时、漏税等问题层出不穷。这些问题不仅给企业带来了严重的经济损失，很大程度上还使企业的社会信誉受损，更有甚者，造成逃税问题使企业面临法律追责。

(四)纳税筹划制度不完善

纳税筹划管理工作对房地产行业来说，不仅专业性很强，综合系数也较强，因此必须保证顶层设计的科学性，健全相关制度，才能为税务筹划工作的开展提供有力支持。相关制度的设立要结合不同房地产企业的规模、类型和实际经营状况，然而现实的税务筹划制度却普遍存在很大的片面性和偏差。一些房地产企业的税务筹划制度不仅缺乏实质性内容，难以发挥制度的实际价值，而且很大程度上还不能满足税务筹划工作的实际需要。不仅如此，一些税务工作人员的执行力度也存在严重不足，不仅阻碍了税务筹划工作在企业的顺利开展，还影响了房地产企业的实际经济效益。

四、控制措施

针对税务筹划风险，房地产企业在采取有效控制措施过程中离不开科学的纳税筹划工作。为了更好地保证风险防控措施实效性，必须结合房地产税务财务工作的特点，进一步明确纳税筹划原则。首先，要坚持合法性原则。由于一些房地产企业长期存在着漏税的问题，一直是税务机构在例行税务检查工作中的重点对象，这种情况无疑会为企业的可持续发展造成不利影响。房地产企业在开展税务筹划的过程中必须坚持合法性原则，通过加强认识理解，保证相关工作开展的合法性。其次，房地产企业有着更长的经营管理链条，因此在税务筹划的过程中还要坚持综合性与全面性原则，要确保税务筹划工作能够适应业务特点，全面覆盖经营内容及投资主体，才能提高筹划的综合效果。最后，考虑到房地产涉及的业务范围较广，不同税种设计的税率和计税依据也存在较大的技术差异性，因此，还要不断提高在税务管理筹划工作的专业性，通过提高税务筹划能力，有效规避纳税筹划风险。

(一)加强交流合作

税务相关的政策与法律法规，既是税务部门、机构与房地产企业之间的重要联结纽带，更是企业开展税务筹划相关工作的重要支撑。考虑到税务筹划的政策风险与法律风险，房地产企业为了有效规避和控制风险，首先要全面充分地了解房地产行业在经营管理中必须把握的税收政策与法律，通过加深对国家税收法律政策理解，保证税务策划的合法性与纳税操作的规范性。通过加强对税收政策与立法层面的关注，深入学习现行的政策精神，确保能够根据最新的政策法规，合理调整企业的税务筹划，有效减轻企业的税负压力。其次，考虑到企业从经营发展角度解读相关税法规则、政策与法律，难免会存在一定片面性。为了更好地提高站位，保证相关理解的正确性与一致性，相关税务管理部门人员要做筹划工作的有心人，充分结合自身企业的实际税务管理情况，全面分析相关认知角度的偏差。同时加强与相关税务部门的沟通交流，通过定期咨询构建更高效的沟通平台，保证相关政策解读的正确性。最后，房地产企业还要养成实时关注国家和地方财税政策变化的习惯，尤其是要加强对房地产纳税相关信息的警惕性，提高站位，全面深刻分析相关政策导向与目的，及时调整优化税务筹划工作制度，以更好地面对相关纳税评估工作，提高风险防控的综合实力。

(二)健全防控体系

对于复杂性和综合性较强的房地产企业来说，在日常的税务管理中完全规避税务风险是不现实的，只能通过合法合理的措施将其控制在一定的安全范围内。考虑到房地产行业多变的市场形势，为了更好地保证企业财税管理工作的安全性，必须从房地产企业自身的业务特点和经营内容入手，构建更科学的税务筹划风险防范控制体系。一方面，企业应结合各类风险的具体情况制定相应的预警指标，提早做好防范监控措施，有效降低在税务执行和企业经营过程中的财税风险。同时，要从进一步完善企业自身的财务和税务核算制度入手，不断优化内部控制管理制度，以国家和地方政府的政策为导向，以房地产行业纳税的相关法律法规为基础，形成正确的风险评估方案，提高税务管理的精细化水平和动态监管水平，以便使税务管理人员第一时间发现潜在的税务风险。此外，房地产企业还要定期开展税务风险防范成效考评工作，以税金节省、投资管理和现金流变化等内容作为考评指标，以此来确定筹划方案的合理性，保证风险防范的实际效果。

(三)提高人员素养

在房地产企业的税务筹划工作中，财税管理人员是主要的负责人和组织者，其专业知识水平、筹划分析能力及岗位综合素质都是影响实际筹划工作质量和效率的主要影响因素。因此，房地产企业必须重视提高相关工作人员的能力、业务和综合素养水平。首先，为了保证整体队伍的稳定性和后备力量的可靠性，房地产企业应制定更科学的税务筹划人员招聘制度和人才培养计划。其次，还要加强对税务筹划人员的专业能力和综合素养考察，确保其财税知识的扎实性、税务策划经验的丰富性及良好的岗位职业操守。最后，考虑到税务筹划工作的复杂性和与时俱进的特点，还要定期开展财税业务学习活动，重点为相关岗位人员提供更多税务政策法律培训进修的机会，不断提高相关工作人员的岗位责任意识，使其更及时全面地掌握现行税务政策及优惠，打造出一支工作态度严谨负责、税务管理水平高、风险防范意识强的高质量税务筹划队伍。通过这些措施来提高整体税务工作的质量和效率水平，有效控制税务筹划工作中各类风险，促进房地产企业在新时期的高品质发展转型。

(四)完善税筹制度

受企业经营管理内容和行业性质特点的影响，不利于保证税务筹划管理工作实效性的因素众多，除了提升税务筹划队伍的综合水平，还要避免在税筹制度方面的缺失，以防范风险，避免造成税务问题，有效提高纳税筹划管理的综合水平。企业相关管理人员在建立健全的纳税筹划制度时，应结合房地产企业实际的税务工作环节，将制度贯彻在各项财税筹划管理中。为了保证相关制度的有效落实，还要严格要求企业的各级人员做好相关财税工作，以推动各项纳税筹划环节的有效落实，为企业的健康经营与良好发展提供有力的支持。

此外，还要深化税制改革。现阶段，房地产企业在进行财税管理时，常出现重复征税情况，不仅不利于税务筹划制度的有效落实，还会削弱对税务筹划风险的控制和防范能力。基于此，房地产企业必须通过深化税制改革，规避重复征税的现象，在及时掌握国家和当地政府部门的相关税收制度的基础上，加大对自身制度的全面优化和改革力度。不仅如此，还要积极探索有效降低税务筹划管理的人力、时间和经济等成本，通过对内部资源、现金流和资产的精细管理，不断提高相关资源的使用率。

五、结束语

综上所述，房地产企业的税务管理工作相对复杂。为了有效提高相关企业控制税务筹划风险的能力，房地产企业管理人员必须进一步掌握企业在纳税筹划管理中存在的主要风险类型和形成原因。同时，还要结合企业自身的实际财税情况和经营发展方向，通过全面深入地了解政府法规，加强科学预判能力，保证企业财税管理工作的有效性。

参考文献：

[1]王苗.企业税务筹划的风险分析与控制阐述[J]纳税,2021, 15(30);.7-8.

[2]王舒文纳税筹划在企业财务管理中的应用探讨[J].纳税,2021,15(29);:54-55.

文章来源：黄楚金.房地产行业税务筹划风险分析及控制措施探讨[J].财经界,2022,(10):140-142.