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探索老旧小区改造的实用路径

2021-12-29 134 上传者：管理员

摘要：通过对叙康里老旧小区综合改造过程的详细讲述，提出了老旧小区改造应从需求征集、方案设计、方案公示、工程实施、满意度调查五个阶段开展改造工作，同时对改造过程中如何调动小区居民参与改造的意愿提出了相关建议，为今后老旧小区改造提出了居民、社区、政府共同参与的实施路径。

关键词：
居住环境
民生工程
砖混结构
综合改造
老旧小区
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党的十九大报告指出，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，为人民创造良好生产生活环境，建设美丽中国。习近平总书记指出：“加快老旧小区改造，让人民群众在城市生活得更好”[1]。2019年6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。加快改造城镇老旧小区，改善老旧小区居住环境，是重大民生工程和发展工程，涉及到上亿居民的切身利益[2]。虽然老旧小区改造涉及的施工技术简单，但是涉及施工专业多、协调关系复杂、改造矛盾多，可以说是一个看似简单，但实施复杂的项目。

叙康里老旧小区综合改造总投资约1.5亿元，每平方米的改造费用约450元，是无锡市首次将老旧小区改造与电力及通讯线缆入地和小区雨污水翻建同步施工的项目，整个项目改造工期约10个月，可谓工期紧，涉及范围广，是一个老旧小区脱胎换骨的新项目。

1、叙康里概况

叙康里小区位于无锡市新吴区江溪街道徐康路两侧，分为叙康里北区、叙康里南一区、叙康里南二区、叙康里南三区和小叙康里五个独立区域，具体位置见图1。该小区于1998年分批交付使用，是房改房和经济适用房，总建筑面积36.9万m2,总户数4335户，为砖混结构。经现场对小区实际情况进行摸排，主要存在以下问题：

建筑质量方面主要存在问题：房屋外墙破旧脱落、开裂渗水；屋面有破损、开裂、渗漏等现象；建筑物楼道墙面破损，随处可见粘贴的广告。

公共配套设施方面主要存在问题：小区道路凹凸不平，坑洼破损严重；停车位严重不足，居民私自毁绿停车；绿化杂乱、缺损现象严重；公共活动场地被荒废闲置且内容简陋单一。

安全设施方面主要存在问题：高低压线路均为架空线；各种通讯线缆随意拉扯；大门和单元门均无门禁，安防技防设施缺失。

2、改造需求征集

针对前期摸排出来的问题，在改造方案实施前，安排社区组织通过现场沟通会、微信群、单元楼会议等形式，广泛收集叙康里居民对改造的需求。小区居民反馈的主要需求有：彻底解决屋面漏水，外墙渗漏问题；增加停车位，解决停车难；增加休闲设施，修整绿化；实施楼道出新，完善小区单门、单元大门技防安防设施；实施高低压及通讯线缆入地，彻底解决小区电线私拉乱接问题。

3、改造方案设计

依据《江苏省老旧小区改造技术指南》要求，将叙康里改造分为以下几类：

1) 改善建筑质量

包括屋面防水层的修补(大修)、更换破损隔热板；外墙防渗、粉刷出新(鼓励使用真石漆进行外墙出新);维修和更换破损落水管、水斗；阳台雨污水分流改造；对存在安全隐患的空调外机平台及相关设备平台进行加固改造；楼道内墙粉刷出新，维修、油漆栏杆扶手，维修楼道门窗等；根据实际情况，采用节能灯具，增加楼道灯，并落实长效维护管理措施；新增或更换破损的信报箱；整治拆除违章搭建；完善单元入口空间，合理设置入口踏步、坡道、单元防盗门及门禁系统、单元编号、休息座椅和无障碍设施；系统改造地下车库，鼓励使用环氧地坪。

2) 消除安全隐患

改造和完善消防系统，保障消防系统安全运行，地下车库及电瓶车停车库的消防设施必须改造到位；完善小区公共区域安防监控系统，建设小区大门出入口人脸识别系统，小区车辆出入口实施智能道闸管理，同时车辆出入口与行人出入口相分离。

3) 保障基础设施

对管网漏损、线路老化、雨污混接、标准落后等影响使用功能或存在安全隐患的管网实施更新，并在雨水井、污水井、电力井等专业井内加装防坠网，所有井盖应有防盗、防沉降功能；完善小区变电箱、燃气调压箱等周边安全警示标志；实施高低压及通讯线缆入地改造工作；推进楼道内通讯线缆共通管沟或线槽共建，实现移动、电信、联通、有线电视网络共享共建；完善公共区域照明设施建设，对城市主干道、快速路、高速路、城铁、高铁等沿线增设或改造亮化。

4) 改善交通及合理设置停车车位

修补或出新小区市政道路，鼓励小区道路实施黑色化改造；结合小区空间结构，梳理优化主、次道路系统，保持车行、人行交通顺畅、安全，同时满足消防、救护等特殊车辆要求；结合小区实际情况，合理设置机动车停车位，新建、扩建停车楼或立体停车库，力争改造后的个人户泊位达到0.7个/户～0.8个/户，且不低于0.7个/户，实施智慧停车改造，构建小区、周边商业停车共享机制，同时建设部分新能源汽车充电桩；新建或扩建非机动车充电桩，力争改造后的户均充电位达到0.7个/户～0.8个/户，且不低于0.7个/户，杜绝飞线充电现象；建设小区步行系统，完善小区道路标识、标线。

5) 方便居民生

合理设置生活垃圾分类和快递投放设施；建设老年助餐点；统一布置室外晾晒设施；合理设置小区方向指引标识，设置小区总览图；结合小区出入口和活动广场，预留临时便民场地；建设小区环形健身步道；合理预留电梯加装位置，预埋相关配套设施，鼓励居民加装电梯。

6) 配套设施完善

新建和改建配套用房，封闭围墙和过多的出入口等；建设风雨廊亭，配建居民休憩空间和室外活动场地，结合室外活动场地配建休息座椅、公厕等公共设施；修复或增添老人、儿童的休闲娱乐设施，鼓励在小学、幼儿园周围适当增加集休闲、避雨、公厕等功能为一体的公共用房；改造优化适老化环境；实施垃圾分类，配建垃圾分类设施。

7) 街面改造出新

对改造小区四周道路、沿街商铺进行整治出新，地下开展雨污水、燃气、自来水等市政管线改造，餐饮商铺全部完成燃气“瓶改管”工作；地上开展外立面出新，地面铺装改造，店招店牌、空调架等规范化设置；开展四小行业即小旅店、小浴室、小美容美发店、小歌舞厅整治，确保相关排污、环保设施达到行业要求。

8) 提升绿化景观

整体改造入口景观，整合大门、门卫、岗亭、绿化等要素，实施一体化设计，形成具有识别性的入口标志，提升居民归家的舒适性；提升围墙艺术性和功能性，提高围墙复合功能利用，合理嵌入党建宣传、文化展示等内容；结合小区停车情况，合理修剪小区树木，配置小区绿化资源。

依据小区现状，并根据前期居民反馈的意见，本次项目将计划实施楼道墙面出新约10.7万m2;外墙出新约23.1万m2;建筑物屋面进行防渗修补约3.23万m2;对现有绿化景观进行完善或提升约5.27万m2;新增健康步道约4000m;翻建小区市政道路约4.7万m2;新增机动车位约975个，机动车充电桩约80个；改造后用于非机动车停放约2850m2;较原来新增非机动车充电桩约1300个；新建电力管沟3.7万m;雨污水翻建4.8万m。改造完成后，机动车停车位由原来的845个，增加到1820个，车位比由原来的0.19提升至0.42,基本能够满足叙康里停车需求。改造也导致了小区绿化率的降低，绿化率由原来的35%降低至28%。同时电瓶车充电桩的新建为杜绝飞线充电提供了坚实基础。高低压及通讯线缆入地彻底解决了电线凌乱的安全隐患。

4、改造方案公示

改造方案确定后，在叙康里小区大门口进行公示，公示内容有：改造后整体效果图、休闲设施和停车位增设情况、适老设施建设情况等。同时公示材料还在小区微信群、社区门户网站上进行公示。公示结束后，在叙康里再次召开业主代表改造意见征集会，根据业主反馈情况，进一步提升改造方案。

5、改造工程实施

叙康里改造方案确定后，根据改造方案实施施工招标。老旧小区改造涉及房建、市政及电力。部分专业工程需要单独招标，为加速项目实施，制定了叙康里小区改造的基本原则是：先深后浅、先地下后地上、分片实施的原则。

1) 施工前居民告知

项目施工前，首先建设单位主持召开设计、施工、监理、社区、社区居民代表开工动员会，详细告知施工顺序及施工要求。开工前在小区内张贴开工公示，将项目信息及项目实施联系人、监理单位联系人一并公示，同时在社区公共部位、社区门户网站开展施工前的宣传工作，争取居民的理解和支持。

2) 小区车辆疏导

项目施工开始前，先统计施工区域内小区车辆信息，包括机动车数量、联系人、车牌号等。根据统计机动车的情况，结合叙康里周边小学、幼儿园及其他商品房小区情况，制定临时车辆疏导方案，在施工期间，引导小区车辆停放至指定位置，为小区施工提供作业空间。

3) 地下管线施工

按照施工顺序确定的施工区域及先深后浅的原则，率先同步开展电力管沟、弱电管沟和雨污水管道施工。在交界面上施工是确定一家管道施工单位为主开挖单位，负责交界面的全部开工工作，管线单位全部管线埋设完成后，由主开挖单位负责回填，回填质量和要求由相关管线单位负责监督和管理。

4) 屋面防水及外墙防渗施工

在未实施地下管线施工的区域，根据小区实际情况，同时开展屋面防水及外墙防渗工作，以此加快工程进度。同时根据工程人员安排对楼道同步开展新工作。

5) 外立面等其他配套工程

外立面等其他配套设施，根据管线工程的进展情况，在不影响管线单位施工的情况下，尽量同步开展，缩短工期，减少对居民日常生活的影响。

6、改造效果

叙康里改造完成后，小区面貌焕然一新。原有的架空线、破旧的外立面和市政道路彻底翻新改造，休闲设施、健康步道、绿化景观都有了较大提升，小区更加宜居，居民生活更加舒适。根据最近下发的满意度调查情况，近八成居民对改造“满意”或“基本满意”,整个改造工程达到了预期的改造效果，实现了老旧小区旧貌换新颜，同时叙康里居民自发送来改造锦旗，说明整个改造工作得到了居民的广泛认可。

7、结语

实施老旧小区改造，提升人居环境，是党中央、国务院落实以人民发展为中心的重要举措之一。叙康里改造项目在实施的过程中可谓矛盾重重，首先是方案设计难统一；其次是居民日常生活与工程施工的矛盾，最后是各工种之间施工交界面的矛盾。因此老旧小区改造实施难，难在协调上，为此在叙康里项目实施过程中，通过广泛宣传，取得居民支持；建立健全各工种之间工地例会，加强施工管理沟通，确保相关矛盾能够在萌芽中解决，实现项目的顺利推进。

参考文献:

[1]江苏省住房和城乡建设厅,江苏省规划研究院.美丽宜居城市建设:实践案例集[Z].苏州:江苏省住房和城乡建设厅,2020.

[2]江苏省住房和城乡建设厅.老旧小区改造(宜居住区创建)实践案例集[Z].苏州:江苏省住房和城乡建设厅,2020.

文章来源：臧华伟.以叙康里为例探索老旧小区改造路径[J].山西建筑,2022,48(01):20-22.