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完善房地产企业会计核算的建议

2021-11-20 112 上传者：管理员

摘要：房地产业是我国经济发展的重要支柱产业。近年来,房地产业得到较为快速的发展,房地产业相关会计核算制度也得到进一步的完善。但目前我国房地产企业在会计核算中还存在不少问题,本文对当前房地产企业会计核算中存在的相关问题进行简要分析,并提出相应对策,以期能对我国房地产企业会计核算起到一定地参考作用,进而推进我国房地产业健康稳定发展。

关键词：
企业经营
企业资金
会计核算
国家税收
房地产企业
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房地产行业是我国市场经济的重要组成部分，也是现阶段国家税收的重要来源之一。同时，政府也在不断加强对房地产企业的管控，出台了一系列的限制性政策，使得房地产企业竞争压力越来越大。通过加强会计核算，可以有效提高企业经济效益、提升企业竞争力。房地产企业在实际经营过程中，涉及了土地开发、建筑施工、销售核算、竣工交付等多种类型经济活动，因此会计核算也相对比较复杂。结合我国房地产企业会计核算现状，虽然很多房地产企业已经开始重视会计核算管理，但仍没有达到一定的预期效果，存在诸多问题，需要在后续时间内不断探索，提出应对措施，让会计核算工作为房地产企业经营管理发挥应有价值。[1]

一、房地产企业会计核算的重要性

近年来，我国房地产企业一直保持着快速发展的趋势。但是随着国家对房地产调控力度不断加大，房地产业发展逐步缓解，竞争日趋激励。房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须加强企业科学管理，降低企业经营成本、提高经济效益。而重视企业会计核算是企业科学管理的重要组成部分，加强企业会计核算有利于房地产企业提高竞争力、增强持续发展能力，同时有效的财务数据信息能为企业科学决策及战略部署提供重要依据。

首先，加强会计核算管理可以缓解房地产企业资金压力，增强盈利能力。资金被认为是企业的血液，而房地产企业资金投入量大、开发周期长、不确定因素多，资金压力更不言而喻。加强会计核算能够及时掌握企业资金状况，例如，通过“应付账款”科目能预估企业未来需要支付的账款、通过“应收账款”科目可以了解企业应收的房款金额，对这些数据加以分析能及时预测到企业未来资金情况。未来资金收紧，可以加大催收应收款力度或者缓解应付款进度，合理安排好资金，为企业能够顺利进行、良好运作提供根本保障；未来资金有大量剩余，可以规划提前偿还银行贷款或者增加其他投资，从而增强企业盈利能力。

其次，科学合理的会计核算可以有效减轻企业税收负担，规避税收风险。房地产企业涉及的税目种类较多，有增值税、附加税、印花税、所得税、土增税等，其中增值税和土增税在预售阶段都是预缴方式，后期最终清算，由此可见对财务会计核算要求也比较高。通过科学合理的会计核算可以做好企业税收筹划，规避税收风险，实现企业税收最小化，从而提高企业经济效益，增强企业竞争力。[2]

最后，规范完善的会计核算可以让房地产企业管理层更好地做出经营决策。会计核算涵盖企业的所有经济活动，通过科目设置、核算信息的归集分类，如实记录企业发生的每笔交易，出具真实有效的财务报告。企业管理层可以根据这些有效的数据信息更好地了解企业财务状况、现金流量情况以及经营成果，决定企业未来经营策略，从而更好地完成企业战略目标。

二、房地产企业会计核算存在的问题

（一）会计核算制度不够完善

对于房地产而言，因其自身行业的特殊性决定了经营活动与其他企业有所不同，会计核算内容也有着较大差异。因此会计核算制度不能用普通的会计核算制度进行套用，而是应当建立适合企业自身发展的财务会计核算制度。但从当前情况来看，很多房地产企业会计核算制度并不够完善、严谨。例如，房地产企业采取预售方式时，各部门和财务部门间信息沟通不及时，财务人员不能准确掌握存货状况、销售面积、单价，导致会计核算不及时、准确；按揭部门未能及时将购房者需要贷款的数据告知财务核算部门，导致财务人员对未来入账款项不了解；“管理费用”、“营销费用”、“开发成本”等会计科目未能有效划分，会计核算缺少科学合理性，导致财务报表数据不精确，影响企业利润，后期土增税清算。[3]

（二）会计科目设置不够科学

会计核算科目设置实质就是对企业经营活动进行进一步核算及分类，对于科目的设置应严格按照企业会计制度准则进行分类，但是有的房地产企业在实际操作过程中对会计科目设置并不够科学规范，表现为没有结合到会计对象的特点、不能满足经济管理的需要、不能将统一性和灵活性有机的结合、不能体现简明适用的原则等。例如，部分房地产企业没有根据自身实际的发展需求设置会计核算科目，对会会计核算科目分类不够科学合理，在科目设置时没有按项目类别或者项目开发周期再细分，导致会计科目的设置不能适应房地产经营活动多、开发周期长、开发种类多的行业特点。

（三）收入确认标准不够明确

收入的确认应解决两个问题：一是定时；二是计量。房地产企业在收入确认时通常在这两个问题上存在不足之处：

1.收入确认时间不准确

房地产企业在开发建设的工程中，一般都是采用预售方式期房销售，早期的房款都计入“预收账款”科目，不确认收入。按国家会计准则的相关规定来说，收入确认需要满足如下几个要求：一是正式销售合同已签订，且在房产管理部门进行过备案；二是房屋主体工程已经建设完毕，并通过相关部门的竣工验收；三是房屋所有权的主要风险和报酬已转移给买方。在实际操作中，大部分房地产企业存在提前或延后交房的情况，但是收入确认仍机械的按照合同约定时间来确定，这就导致收入确认时间不符合准则规定，造成财务报表数据不准确。[4]

2.收入确认金额不够准确

房地产行业存在特殊性，大部分采用“预售+分期付款”方式，合同销售面积为预售面积，与实际交付实测面积存在细微差距，收入确认要等交房后实测报告确定后才能进行。但是有的房地产企业收入确认就直接按合同签订金额来确认，后期再根据面积调整，导致初期收入确认金额不准确。对于达到收入确认时间节点但未付清全款的，按会计准则规定应全额确认收入，未收房款列入“应收账款”科目。但是有的房地产企业不确认收入，等收齐房款后再确认，导致收入金额减少，企业利润降低，同时带来一定的税务风险。

（四）成本核算不够规范

1.成本核算对象划分不够规范

房地产开发项目的特点决定了其特殊性：开发周期长（可以跨越几个年度）、开发产品类别多（有普通住宅、商业、别墅联排等），这就决定了房地产开发企业的核算对象品种繁多。这种情况下，对成本核算对象的划分要求极高，但是当前有的房地产企业在成本核算对象划分时不够规范，有的在划分时过于笼统，例如将普通住宅与别墅联排一起核算，导致开发产品间成本相互混淆，导致后期土增税清算带来不便；而有的房地产企业将成本对象划分过于精细，例如将普通住宅按不同楼栋再细分，导致成本汇总时工作量增加。

2.成本归集结转不够规范

当前，房地产企业在进行项目开展的过程中，对成本费用归集结转缺少规范性。具体表现为：一是部分房地产企业根据工程进度支付工程款，将实际付款金额计入开发成本中，但是在实际过程中，并非按工程进度来及时付款，导致成本少列支；二是当某工程已完工后，没有完成相关结算，这样就无法及时洞悉具体的工程量，导致成本归集与实际付款有差距，成本归集不准确；三是受财会人员个人主观意向的影响，将管理部门或销售部门发生的费用计入开发成本的“开发间接费”科目中，导致成本虚增，影响成本核算的准确性。

（五）项目竣工决算不够重视、及时

房地产企业开发周期一般较长，短期有一两年，而长期的要好几年。房地产企业在工程完工时都要及时进行项目竣工决算，竣工决算涉及诸多方面。例如，单项工程验收情况、工程造价咨询单位审价结果、竣工图纸整理是否齐全等，这些因素都对项目竣工决算造成一定的影响。目前，有的房地产开发企业对竣工决算往往不够重视，项目完工后不及时进行竣工决算，项目竣工时间往往拖延，导致企业成本计量、企业所得税汇算清缴、土地增值税的清算受到严重影响，同时也面临涉税风险。[5]

三、完善房地产企业会计核算的建议

（一）不断完善会计核算制度

房地产企业应充分考虑自身行业的特殊性，不断完善企业会计核算制度，制定出适合企业发展的财务核算制度。明确会计核算内容、核算时间节点，并根据企业实际发展变化不断完善，从而使会计核算更加科学、合理、严谨。房地产企业会计核算工作涉及多个业务部门、相关联从员也比较多，因此会计核算工作不仅要会计核算人员重视力度加强，而且企业经营管理层也要加强重视。规范会计核算制度、强化各部门间的配合度，使会计核算工作在企业内部得到有效开展。例如，规定销售部门员工在第一时间内将相关销售数据送达财务核算部门，以便财务核算人员及时掌握公司销售价格、存货状况；规定按揭部门员工实时将购房者贷款数据录入到财务核算部门能查询到的后台财务软件中，以便财核算人员及时掌握公司未来应收账款状况；规定“管理费用”、“销售费用”、“开发间接费”、“开发成本”等科目间划分标准，以便会计核算科学合理，提高财务数据精确度。总之，通过不断完善企业会计核算制度，从而有效提升房地产企业财务管理水平，为企业制定出科学合理的未来发展目标提供有利保障。

（二）对会计科目设置进行创新优化

根据相关会计准则及税法规定，房地产企业可以根据自身实际情况及经营需要，在“开发成本”科目下设置二级、三级、四级明细科目。房地产企业在进行会计科目设置时，一定要根据企业自身发展需要来进行设置。以“开发成本”科目设置来看，就有许多方面可以进行创新优化。首先，根据实际经营需求在“开发成本”科目下设置二级科目：“土地征用及拆迁补偿费”/“前期开发费”/“基础设施费”/”建筑安装费”/”公共设施费”/”利息资本化”/”开发间接费”等。其次，根据核算需要对二级科目再进行必要的细分。例如，在“前期开发费”科目下再分“设计费”/“三通一平费”/“咨询费”等等。最后，根据不同的项目、不同的开发周期增加辅助核算内容，在相对应的“开发成本“科目下设置项目类——项目一/项目二/项目三；周期类——一期/二期/三期。通过对会计科目设置合理优化，会为后期会计核算更加简明便捷提供有利帮助，以便企业将来土增税清算有序有利开展。

（三）明确收入确认标准

房地产企业应当严格按照新收入准则的相关规定，对收入核算不断完善，制定出明确的收入确认标准。首先，明确收入确定时间。房地产企业需要满足下面三点才可以确认收入：与购房者签订正式销售合同，相关手续已经办理；项目已经通过验收合格、办理竣工手续及会计决算手续、取得初始产权分割单；房屋所有权的主要风险和报酬已转移给客户。房地产企业只有在所有条件都已满足的情况下，才可以按此时间节点确认收入。其次，规定收入确定金额。房地产企业一般采用预售模式，相对应预售面积也不是最终产权证实际面积。要等实际测绘面积报告出具后，按销售合同约定的销售单价结合实测面积计算出最终价款作为确定收入金额，从原先“预收账款“科目中转出到主营业务收入，对于没有全额付清全部价款的，应该按照税法规定先全额确认收入，未收齐的房款列入“应收账款”科目。明确收入确认标准，从而真实准确地反映出企业实际收入状况，为企业经营决策者提供精确的财务信息，为企业进一步发展提供有利依据。

（四）规范成本核算

1.合理划分成本核算对象

房地产企业应当根据会计和土地增值税清算两方面的需要进行成本核算对象的划分。可以根据不同的物业类别进行划分，如开发周期差别不大的住宅、商业、别墅可以分别归类核算，根据立项内容、结合项目实际情况科学合理的划分，增加企业成本核算的科学合理性与准确性，从而使成本核算工作效率得到较大的提升，便于后期土地增值税有利开展。

2.规范成本归集结转核算

房地产企业成本支出类别比较繁多，成本归集结转容易混淆，在成本核算时应规范归集口径。按工程进度或工程完工结算的产值如实列支开发成本，按相关会计准则或税法要求明确规定“管理费用”、“销售费用”“”开发间接费用“等科目列支内容，严格区分直接成本和间接成本，制定与开发项目相匹配、规范化的成本归集标准，提升开发成本归集的准确性，确保成本核算清晰、明确，实际企业利益最大化。

（五）重视项目竣工决算，确保项目按时完成决算

竣工决算是房地产企业项目经济效益的综合反映，是给客户办理交付使用的重要依据。项目完工后，通过竣工决算，一方面能够正确反映项目实际工程造价和经营成果，让企业决策者总结经验教训，为未来投资决策提供参考。影响房地产企业项目竣工决算进度的原因很多，房地产企业应当提高对项目竣工决算的重视，确保项目按时完成决算。可以从如下几方面着手：一是历年立项批文、财务决算及相关批复文件等资料齐全；二是项目实际开发过程中各类经批准的可行性研究报告、设计施工图及预算书、招投标的标底、总分包合同、工程签证单等资料，要指定专人整理归集齐全；三是为避免项目竣工决算时间拖延，部分未完工项目可以先了解实际状况，要据实际情况进行成本“估算“，利用预提费用对未完工的项目进行预算核算，等项目真正完工后再依据实际成本做出相应的调整。总之，对项目竣工决算要高度重视，确保决算及时完成，从而保证企业成本、利润、企业所得税计算及土地增值税的清算有效开展。

四、结语

会计核算是财务管理的核心，是企业经营管理的重要组成部分。房地产企业由于其行业的特殊性，更要重视会计核算，企业应当不断完善会计核算制度、强化核算意识，为企业经营管理提供具有战略价值的信息数据。降低企业经营风险、税务风险，提高企业整体管理水平，实现企业效益最大化，促进企业最终实现战略发展目标。

参考文献：

[1]王晶.房地产企业财务会计核算问题及改进措施[J].财会学习,2021(2).

[2]孟杰房地产企业会计核算存在的问题和改善措施[J].企业改革与管理,2021(2).

[3]展豪杰房地产企业会计核算问题研究[J]经济师,2020(7).

[4]于灵玉房地产会计核算中存在的问题及解决措施([J].中国集体经济,2020(33).

[5]刘欣欣.房地产企业会计核算存在的问题和改善措施[J]现代经济信息,2019(10).

文章来源：高桔.房地产企业会计核算问题与对策[J].纳税,2021,15(32):60-62.