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房地产开发项目施工管理的若干问题探究

2020-12-28 121 上传者：管理员

摘要：近年来，我国房地产开发项目较多，比较优质的项目会对社会经济的快速发展以及城市化的建设起到推动的作用，还会在很大程度上使人们的生活环境得到改善。为了满足人们对房地产项目的要求，提高项目的整体质量，对房地产开发项目的施工管理提出了更高的要求。纵观现阶段房地产开发项目，其在施工管理中还存在着非常多的问题。论文主要结合工程实例对房地产开发项目施工管理中存在的一些问题进行分析，并提出针对性的应对措施，希望给相关人士提供借鉴。

关键词：
工程管理
房地产开发
房地产开发管理
施工管理
项目施工管理
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1、引言

在房地产开发项目中，施工阶段的管理工作非常重要。为了使房地产开发项目施工阶段的管理效率以及管理质量得到提升，很多管理团队在管理过程中会使用一些比较独特的管理模式，并且不断对管理模式进行完善。但是在房地产开发项目中，仍然存在一些问题，最终导致项目管理非常混乱，对项目的建设质量有严重影响[1]。因此，如何进一步提升施工阶段的管理水平是房地产开发项目团队需要重点研究的课题。

2、工程概况

中交滨江国际项目位于陕西省汉中市滨江西路996号，南临民主街，北临西新街，东临汉阳路，西临滨江西路。项目和汉江紧邻，江景资源得天独厚。

项目于2012年6月正式施工，计划在2020年年底完工。项目预计总投资约为297025万元（包含增值税），总用地面积月为340亩（约22.67km2包含代征道路），总规划建筑面积约为6.727×105m2，其中，住宅面积约4.987×105m2，商业面积约3.58×104m2，开敞式车库以及配套面积约4.87×104m2，地下室面积约8.95×104m2，容积率为3.092，绿化率为35.33%。共有45栋住宅（包含25栋高层，4栋低层住宅以及16栋洋房），共3618户，共分5期实施开发，现已经完成一期、二期以及三期的具体开发工作，共计建筑面积为367960.43m2，项目四期和五期正在开发建设中，建筑面积为304712m2，共计高层住宅为14栋，1663户。

3、房地产项目施工管理中的问题

3.1基坑开挖及地基处理

基坑开挖完成后，存在地质勘察报告与实际情况不相符之处，例如，项目五期在重型动力触探过程中发现局部分布有淤泥、局部软弱下卧层以及夹砂层等。四期项目开挖后，汉江正处于丰水期，导致基坑水位上升。由于施工前没有制订地基处理方案和降水方案，造成现场施工处于被动状态，需要尽快制订合理的处理方案，并和责任主体联合订立施工合同。因此，容易导致工期延误，并对成本控制产生不利影响。

3.2预售节点前的具体进度控制

预售是房地产公司回款以及现金流回正的重要节点，因此，实施预售节点的控制非常重要，以项目四期以及五期为例，需要达到主体层数的1/5方可办理相应的预售手续，但是该部分的难度比较大，主要表现为以下几方面：（1）地基处理以及降水等情况具备不确定性；（2）地下1层属于人防层结构，施工难度较大；（3）地下1层和1层会涉及高大模板施工，施工周期较长；（4)3层及以下楼层均属于非标准层，木工模板的加工周期较长。

3.3外墙施工进度控制

外墙施工进度会受到非常多因素的影响，如施工人员的数量以及吊篮数量等，对项目四期进行外墙外装施工时，虽属于满挂吊篮的情况，但是施工人员较少，无法达到满挂吊篮，满员使用的状态，这样就会使外墙施工无法按计划进度进行，导致施工效率较低[2]。

3.4绿化施工

项目后期的绿化施工往往属于施工的收尾阶段，由于绿化施工工期较短，无法反复对草皮、树种、石材以及景观小品等实施多方考察以及选定，造成绿化施工精细程度有待提高。

3.5设备及安装施工

设备以及安装施工等问题往往会出现在地下室部分，项目四期当中的地下室安装施工过程中，通风、防水、给水、消防以及电气等专业的交叉施工比较多，会出现临时修改管线等情况。

4、对房地产开发项目施工管理问题的建议

4.1基坑开挖及地基处理

要合理处理基坑开挖和地基处理中的问题，需要在地质勘察阶段增加勘测孔位，这样可以使勘察结果更加精确。施工前，要认真分析地质勘察报告，对施工现场当季水位的具体情况进行调研，联合设计单位在施工前制订有针对性的地基处理和降水方案，并把该部分预算编入合同中，避免出现索赔风险[3]。

4.2预售节点进度的控制

地下1层和地上1层需要增加相应的现场施工人员，分组分区域地实施钢筋模板施工，提高施工效率。筏板施工过程中，增加施工人员数量，提前进行模板施工。另外，还应合理布局塔吊位置以及材料的具体运输环节，满足相应的施工要求。

4.3外墙施工