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浅究物业收入确认模式对物业企业的影响

2020-07-09 459 上传者：管理员

摘要：房地产业作为我国支柱产业之一，随着投资规模不断扩大，各地新建楼盘如雨后春笋，与日俱增，对处于房地产业下游的物业行业发展和壮大起到了推波助澜的作用。收入作为物业管理企业利润构成的一项重要因素，其确认模式对不同性质或不同要求的企业以及会计信息使用者产生的相当程度的影响。本文从目前我国物业企业通用的两种收入确认模式入手，分析两种收入确认模式对企业税收、利润、信息披露的影响，提出更适宜物业公司收入确认方式的思路。

关键词：
收付实现制
权责发生制
物业企业
财务信息
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物业企业主要收入来源于物业公司与业主签订的物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、保养、管理及对物业管辖范围内环境卫生，秩序维护等日常活动形成的，导致所有者权益增加与所有者投入资本无关的经济利益总流入。一般来说，收入可分为物业管理收入、物业大修收入、其他经营性物业收入(如停车费收入、多种经营收入等)。当前我国大部分物业企业按企业规模和财务信息披露需要，采取了以下两种收入确认方式。

一、两种收入确认模式简况

(一)收付实现制确认方式

适用范围:大部分中小物业企业及无须履行财务信息披露义务的物业企业。

这里先普及下收付实现制，它是指在会计核算中，以实际收到或支付的款项作为确认本期收入和支出的标准。对于大部分中小物业企业来说，采用收付实现制，财务处理手续简便，当期收到多少款开具多少发票，将收入通过“预收账款”这个科目分配到当年各期收入中，提前收到的跨期款项仍挂在“预收账款”科目，对于未收到的物业收入(如欠缴的物业费、停车费等)不做财务纪录，只在管理性财务报表中以收费率形式进行说明。

(二)权责发生制确认方式

适用范围:大中型或须履行财务信息披露义务的物业企业。

权责发生制相对收付实现制而言，是指按照收益、费用是否归属本期作为标准确认本期收入、支出的一种财务核算方式，其特点是凡属本期的收支，无论款项是否收到或支出，均作为本期收支处理。对上述类型物业企业，运用权责发生制确认收入，可以在财务报表上做大企业规模，同时，为报表使用者提供更为及时准确、全面的财务信息，能够弥补收付实现制的一些缺陷，但也存在诸如所提供的会计信息是收益信息而非现金流量信息等自身不足之处。

二、两种收入确认模式对税收的影响

(一)收付实现制对主要税种的影响

1．对增值税及附加税的影响

收付实现制以开票额作为增值税缴纳的基础，符合“纳税能力原则”，即收到钱再开票再缴税，纳税能力自然具备。但缺点也很明显，表现在如果某年大幅度收回以前年度的欠款，会导致当年缴纳的增值税及附加异常，增值税负波动比较大。

2．对企业所得税的影响

收付实现制下确认的收入是当年收到的并归属于当年收入的款项，对于应归属于当年但未收到的物业欠缴各项收入不予确认，自然这部分未确认收入的款项无须缴纳企业所得税。而物业企业作为劳动密集型微利企业，很可能因为这部分未确认的收入成为是否缴纳企业所得税的分水岭，可以说在一定程度上降低了企业所得税缴纳负担，对企业现金流起到正面影响。

(二)、权责发生制对主要税种的影响

1．对增值税及附加税的影响

权责发生制下增值税缴纳基础与收付实现制相同，仍为开票额。但这里收入确认产生了“财税分离”的情况。即权责发生制下财务报表确认的收入是当年物业管理所有合同收入，而不管是否收到，但缴税的基础却是收到款开具发票的收入。

2．对企业所得税的影响

权责发生制下企业所得税理论上将大幅增加，因为企业提前确认所有合同收入而虚增利润，在未收到款项情况下，企业当期不得不以较高的现金流应付因为确认了收入而多负担的企业所得税(当然对于以前年度未收到的欠款，大部分企业设置了“坏账准备”以冲减部分利润)，这必然使得企业税赋加重，牺牲了短期的企业利益。

三、两种收入确认模式下对企业利润的影响

(一)收付实现制对利润的影响

收付实现制下采用“预收账款”科目分配当年各期收入，未收到的收入不进行确认，在成本相同的情况下，无形中降低了企业利润。但对于大部分中小物业企业来说，会计确认的收入就是实际入库的当期收入，核算相对简单，同时，因无须对外披露财务信息，为了良好、尽可能正确核算经营业绩，更贴切地结合绩效考评，不失为一种好方法。

(二)权责发生制对利润的影响

相对而言，权责发生制确认收入对提高企业利润有较大帮助，同时账面盈亏情况及资产等财务信息相对漂亮。但因为产生大量应收账款，使得假设和人为因素影响扩大，甚至可能导致企业“操纵利润”的产生(比如，通过降低“坏账准备”提取率来换取短期利润最大化;人为的更改入账条件，使其达到入账的标准，随意的调增调减利润等)。对需要在账面上做大企业规模以换取更高额度企业资信或须履行对外财务信息披露义务的公司来说，权责发生制确认收入是通用做法。

四、两种收入确认模式下对信息对外披露的影响

(一)收付实现制确认收入对信息对外披露的影响

因大部分实施收付实现制确认收入的企业无须对外披露财务信息，当期收入作为财务报表数据主要与预算进行对比，未收到的收入作为欠缴额仅在管理报表中体现。故而引导了报表使用者更多关注当期现金流对企业经营业绩的影响，并以此为基础作为绩效考核的重要依据。

(二)权责发生制确认收入对信息对外披露的影响

大中型物业企业通常从自身战略角度出发，考虑今后发展扩大，增强企业对外宣传实力，通过以权责发生制确认收入的方式使得报表数据相对靓眼，达到提高其在金融机构综合授信额度等目的;而上市或拟上市物业企业则因为上市背负的经营业绩压力，更多从股东需求角度出发，通过该种收入确认方式，在企业扩大经营规模或通过吸收、合并方式扩张化道路上，可以最大限度地增大企业账面收入和资产规模。

五、结语

综上所述，两种收入确认模式均有其优缺点，适用于不同发展时期企业的需求。但权责发生制更符合《企业财务通则》和行业财务制度。能更真实、更清晰反映企业本期收入，使得会计信息使用者能更好地了解企业整体财务状况并做出相应的财务决策。虽然权责发生制存在诸如需要人为确定一些交易和事项的发生期间;所提供的会计信息是收益信息而非现金流量信息等弊端。在实际操作中，物业企业全面运用权责发生制条件已经成熟，而对于未来权责发生制所带来的不足，运用其他会计原则进行弥补(比如，运用现金流量表，因为现金流量表是以收付实现制为基础编制的。即便以权责发生制为基础编制的利润表可以操控，但是挂再多的应收账款，收不到钱，现金流量表里也反映不出来)，使权责发生制在企业运用中不断完善，更好地发挥其作用，巩固其主导地位。

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