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我国居住权制度的完善探究

2021-03-03 2595 上传者：管理员

摘要：居住权最早起源于罗马法,大陆法系国家继承并发展了此权利,其发展脉络是由初期的家庭性居住权发展为以经济活动为目的的投资性居住权。相较于西方国家,居住权制度在中国《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)中刚刚得到确立。因此,本文拟对居住权规范加以完善,具体包括将主体扩至家庭成员、对客体住宅的准确判以及对居住权内容的详细规定,并且对于居住权的设立、消灭进行明确具体的规定。

关键词：
中华人民共和国民法典
居住权
居住权内容
权利构造
用益物权
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在《中华人民共和国民法典》的体系中,居住权作为一项新兴的权利被放置在用益物权编中,并单独用一章来加以规定。2001年,钱明星教授在《中国法学》上发表《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》一文[1],标志着我国学者开始对居住权进行详细研究。在国外,居住权的历史渊源更加悠久,早在罗马法时期,居住权就已经出现在法典中,并且在大陆法系国家民法典中得到继承和发展。由于我国对于居住权制度建设的实践经验尚不充足,因此本文写作的主旨在于促进我国居住权制度的完善,使得居住权案例的判决能够有法可依。

一、居住权综述

(一)居住权的特征

一是优先性。此为用益物权的基本特征,即当所有权与居住权相冲突时,居住权具有优先性,所有权人不得以此对抗居住权人。二是稳定性。居住权是基于居住人的生活居住需求而设定。因此相较于租赁权有更加稳定的特点。此外,为了保障居住权人的合法权利,应当有必要规定合同约定的居住权存续期限过长或者未明确居住权期限的,应推定期限至权利人死亡时终止。当然,为了限制此项规定的滥用,还应加以房屋所有权人有相反证据证明的除外。

(二)居住权的起源和发展

居住权是一个古老的法律概念,早在罗马法时期就已经出现。在罗马法中,人役权分为用益权、使用权和居住权三种。故居住权属于人役权,即为特定人的利益而设定的役权。正因为主体的特定性以及较强的人身依附性,因此早期的居住权不得被继承和转让[2]。

居住权的独立经历了一个漫长的过程,为了规范法律概念以及顺应时代发展,优士丁尼在公元六世纪通过立法正式提出居住权这一新型权利,将其客体范围限制在住宅上,并且权利范围仅限于个人居住需求。因而使得居住权从使用权中分离出来。

在罗马法设立的初期,居住权设立的最初目的是以遗赠用益权的方式,使某些有继承权的家庭成员取得一种供养。随着商品经济的发展,适用居住权制度的国家对其进行了改进:一是破除原有的身份枷锁,权利主体延伸除家庭配偶之外;二是性质上能够转让、承继、出租[3]。从中可以看出,现代居住权价值取向较罗马时代大有不同,不仅保留原有社会保障功能,还可以成为一种财产资源分配的工具,促进房屋的经营投资,满足了人们对房屋居住权利用的多样要求[3]。

二、居住权的权利构造

(一)居住权主体

我国《民法典》规定居住权主体仅限定为居住权人,对于居住权立法实践有失妥当,应当将主体扩至与其有长期居住关系的家庭成员及雇佣人员。只要设立人与居住权人之间具有相应的与身份属性有关的关联即可。一是长期性,暂时居住数日亲属自然不包括在内。二是亲密性,比如辅导子女的家教,一天仅仅辅导几个小时,自然也不包括,而家庭保姆照顾居住权人的起居生活,对居住权人的基本生活有着较大作用的应当包括。总之,因为这些人与居住权人有着一定的亲情关系或者利益关系,能够满足权利人的日常生活需求。如今投资性居住权日益兴盛,那么将居住权人局限于自然人已经不再适应经济发展的需要。并且将居住权主体限制在自然人的范围,违反了平等原则,因为不论自然人、法人或非法人组织,均应当享有同等的法律地位。

(二)居住权客体

居住权客体为住宅,即以家庭为单位,满足家庭生存和发展需要的建筑物。住宅作为居住权客体已无争议,问题在于住宅的部分能否作为居住权的客体。诚然,住宅作为独立的单一整体,是只能在其上设立一个居住权。但是有时一幢住宅不等于单一的居住空间。比如,企业对宾馆与当事人协定居住权时,那么宾馆中每个房屋就应该是一个客体,这样规定也能够促进房屋资源的充分利用。能否允许一物多权的情形?由于合租现象的普遍,也就有理由支持合伙居住,当然此种现象出现于有偿居住权的情形,这时的多方居住人共同享有对房屋的居住权。并且由于居住空间的不可分割性,不能按份额进行权利划分,因此共同居住权的设定也就尤为重要。居住权客体还应包括房屋的附属设施,比如配套的仓库等。因为这些设施与居住者的日常生活息息相关,如果不加以规定,可能会为居住者带来不便。

(三)居住权人的权利义务

为了促进居住权制度的完备和严密,法律有必要明确居住权人以下的权利:一是占有使用权,此为居住权人最基本的权利,是其他权利的前提。这里的占有一般是指直接占有,因为前文所述不赞成居住权人出租房屋,因此不存在间接占有的可能性。对于住宅的使用也应当包括住宅的部分或附属设施。二是必要的改良与修缮权。居住权人在不改变房屋的基本结构及主要功能的情况下,为了提高自己居住的质量可以进行适当的改良与修缮,并且如果修缮已经达到能够维护住房,使其不致遭受毁损灭失的程度,应当赋予居住权人返还费用请求权。三是排除对住宅妨碍的权利。由于居住权人实际占有房屋,因此可以类推适用占有人的排除妨碍的权利。但是为了能够保障居住权人行使权利真正有法可依,有必要加以规定。四是重点论述优先购买权,即房屋所有权人将房屋出卖时,居住权人在同等条件下可以优先购买自己所居住的房屋[1]。这种权利的构建是以房屋租赁权人的优先购买权为基础的。首先房屋租赁人获得优先购买权是因为其已经实行对房屋的居住行为,那么居住权人相比租赁人,对房屋的投资付出要多,自然有必要规定此项权利。其次从理论层面来说,物权应当要起到比债权更加有效的保障效果。因此此项权利的设立是合理的。当居住权优先购买权与房屋共有人优先购买权同时存在并且两方均处在相同条件下时,两者的权利冲突应当如何协调?从理论上来分析,共有人优先购买权的效力应当高于居住权人优先购买权,原因是共有人享有房屋所有权的一部分,而居住权人仅仅享有房屋的居住权。当两者并存于同一客体时,应先实现共有人的全部所有权期待。但是当共有人获得完整的房屋所有权时,不应当阻碍居住权人的居住权行使。这样能够更好地协调二者之间的利益平衡。

下面对应的是居住权人所应负的义务:一是合理使用的义务。居住权人的合理使用,是指在其使用的过程中,不得擅自改变住宅的原有构造及主要功能,其中也包括庭院,不能改变庭院的整体规划。二是承担必要的日常费用,主要包括必要的维修费和税费,还有水电费、物业费用、房屋局部的修理费用,因为这些费用与居住权人的生活息息相关,是为了满足权利人生活的需要,理应由居住权人承担。三是返还住宅的义务。因为居住权人并没有获得房屋所有权,从居住期限届满之日起,应当返还房屋,并且要保障房屋的质量。如果造成了房屋的非正常破损及灭失的,应当承担赔偿责任。

三、居住权的取得和消灭

(一)居住权的取得

我国《民法典》仅规定了居住权意定取得方式,包括合同约定和遗嘱确定两种情形。由于居住权的设立具有保护弱势群体住房需求的目的,因此法律有必要确定法定居住权。

居住权法定取得,即法律规定特定情形下可以直接取得居住权。由于法定取得的强制性,因此其主要的适用范围是家庭成员内部,这决定了法定居住权的人身依附性,并不得转让、继承。法定取得主要适用三种情形:一是未成年人对其父母住房的居住权。由于未成年人的心智不成熟,需要父母物质上的照顾,这也是父母履行监护职责的必要条件。此外,我国也应确定年迈父母对子女住房的法定居住权。这一规定与我国尊老传统以及现阶段养老问题日益严峻有关,以保证老年人老有所养。二是配偶法定居住权。由于夫妻二人的住房在一定情形下不属于夫妻共有财产,因此有必要明确此项权利。三是离婚救助居住权。此权利主要是保障离婚后无住宅的一方能够不因其房屋所有权的丧失而居无处所。现如今离婚率的不断增长,应该规定此项权利。

(二)居住权的消灭

我国《民法典》规定了居住权人死亡及当事人约定这两种引起居住权灭失的情形,尚不能准确全面地概括全部情形,因此有必要对其进行补充。居住权消灭事由还应当体现为:一是混同。居住权人购买其所居住的房屋而使居住权人与房屋所有权人归为一人[1],此时居住权因权利混同而消灭。二是抛弃。居住权人主动抛弃居住权将产生权利消灭的效果。三是居住权合同瑕疵。居住权合同不符合法定要件,由于居住行为的有因性会导致居住权的灭失。四是房屋的灭失。居住权客体要件的欠缺自然会导致居住权消灭。五是应当确立房屋所有人的撤销权。当居住权人没有履行对房屋的保护义务或者实行任意破坏房屋的情形时,可以撤销居住权人的居住权。

参考文献：

[1]陈健.居住权制度研究[D].华东政法大学硕士论文,2016.

[2]王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019(7):91-100+148.

[3]陈曼.居住权的制度构建探析和研究[D].广西大学硕士论文,2019.

白泳泽.论我国居住权制度的完善[J].佳木斯职业学院学报,2021,37(03):28-29.