建筑业和房地产业作为国民经济的重要支柱,对经济周期的敏感性尤为突出,经济的不同阶段对房地产项目的投资､开发及进度管理产生了不同影响｡其中,项目进度管理的主要目标是要在规定的时间内制定出合理､经济的进度计划,然后在该计划的执行过程中检查实际进度是否与计划进度相一致,以保证项目按时完成｡经济扩张期,资金相对宽松,房地产市场需求增加促使项目加速推进;而在经济衰退期,资金紧缩､需求下降则导致项目延期或暂停｡在此背景下,研究经济周期如何通过影响资金流､成本､市场需求等因素进而影响房地产项目的进度管理具有重要意义与实践价值｡基于此,本研究将通过分析经济周期变化对建筑与房地产项目进度管理的影响机制以及在不同经济阶段下项目管理面临的主要挑战和应对策略,旨在为项目管理者､开发商及政策制定者提供决策支持,以帮助他们在经济周期的不同阶段采取更有效的管理措施增强对经济波动时的适应能力,从而更好地应对经济波动带来的挑战,促进行业的可持续发展｡

一、经济周期的理论基础

(一)经济周期定义及其特征

经济周期一般是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩,具有周期性､阶段性的特点｡周期性指的是经济活动在一定时间内呈现出的规律性波动,这种波动不仅呈现出明显的规律性,而且具有不断重复的趋势,这一趋势背后是对经济资源配置的连续调整与优化｡在经济繁荣阶段,企业生产扩张､消费与投资活动增多,因此整体经济呈现出积极的增长态势;而在经济衰退阶段,企业生产萎缩､失业率增高,消费与投资需求减少,这一阶段的经济增长放缓､出现负增长｡周期性为宏观经济分析提供了一种预测未来经济变动趋势的重要视角,是制定经济政策和企业战略决策的关键依据｡阶段性则描述了经济周期内各个不同阶段的特定经济表现与结构变化,经济周期分为扩张､顶峰､衰退与谷底四个阶段｡在扩张阶段,经济活动日益频繁､市场信心增强､资金流通加速,推动经济体向高点移动;达到顶峰后,经济增长速度开始放缓,市场供需关系逐渐趋于饱和｡衰退阶段投资与消费需求下降,企业盈利能力减弱;谷底阶段经济陷入低迷,但随着价格与成本的下降,经济体逐渐积聚复苏的动力｡

(二)经济周期与宏观经济政策的关联

宏观经济政策包括货币政策､财政政策以及收入政策,旨在调控经济的总需求､供给､价格水平以及经济增长速度,实现经济的平稳运行｡关于货币政策与经济周期关联,在经济扩张阶段,为避免经济过热和控制通货膨胀中央银行会采取紧缩货币政策,通过提高利率,限制银行信贷的扩张从而抑制投资和消费的过快增长;而在经济衰退或谷底阶段,为了刺激经济增长,提升企业投资和消费者消费意愿,中央银行会降低利率,增加货币供应以促进经济活力的恢复｡财政政策是通过调节政府支出和税收政策影响经济运行,在经济下行周期,政府会增加公共支出､减税降费以扩大总需求,刺激经济增长;而在经济过热期间,政府则会减少支出和增加税收来抑制过度的经济扩张,防止资产泡沫和经济失衡的发生｡

收入政策是政府调控经济､实现收入分配公正与提升社会福利的重要工具,在经济衰退期间,政府通过提高公共部门工资､提高最低工资标准､增加转移支付来刺激经济增长和提升消费者信心,从而缓解经济衰退的影响;在经济扩张期,政府则常采取紧缩性的收入政策,如减少或限制公共支出增长､调整税率或社会福利条件,从而用于抑制工资和其他收入的过快增长;且适当的收入政策调整也能够促进资源在不同行业和社会群体之间的合理分配,增强经济的持续增长潜力和抵御外部冲击的能力｡经上述分析,经济周期与宏观经济政策的关联可概括为表1所示的内容｡

二、建筑与房地产行业概述

(一)建筑与房地产行业的经济地位

建筑与房地产行业是推动国内生产总值增长的一个主要力量,该行业的发展带动了土地开发､建材生产､建筑施工及相关服务的扩张,这些都直接增加了国家的经济产出;房地产作为存量资产的价值提升,房地产交易和投资活动能够进一步加大经济活动的总量｡同时,建筑与房地产行业还是就业的重要来源,建筑业是劳动密集型行业,需要大量的技术工人和普工,这对缓解就业压力､提高劳动力参与率具有显著效果;且随着房地产市场的扩展,从事房地产服务业的人员数量也呈现上升趋势,房地产评估､代理､管理等职业兴起,这些就业机会的增加为经济增长提供了持续的动力,保证了社会就业结构的多样性和居民收入的稳定来源｡

(二)建筑与房地产项目的特点

建筑与房地产项目的资本密集度高,从前期的土地购置､设计规划到中期的建设施工以及后期的销售与管理,每一个环节都需要大量的资金投入｡在经济繁荣时期,资本的流动性较高,投资者和开发商更容易获得所需的资金,项目也较易推进,但在经济不景气时,资金的筹集难度增加,导致项目进展被拖慢｡资本的高密集度要求开发商必须具备高效的资本运作能力和敏锐的市场洞察力,以使项目能在合适的时间获得足够的资金支持并有效控制成本,提高投资回报｡另一方面,建筑与房地产项目涉及的利益相关者包括投资者､开发商､建筑公司､政府部门､最终用户等,每个利益相关者的需求和目标存在一定的差异｡其中,投资者关注的是项目的收益率和风险程度,最终用户关心的是项目的质量和使用功能,政府部门则着重考虑项目对城市规划和社会福利的影响｡这些不同的需求和目标需要在项目规划和执行过程中得到平衡,这要求管理者具备高度的协调能力和沟通技巧,推动项目顺利进行｡

三、经济周期对房地产项目进度管理的影响

(一)投资决策的周期敏感性

在经济扩张期,居民收入水平提高,消费信心增强,对房地产的需求增加,因此,房地产开发商在这一周期内多会选择加大投资扩展项目规模,加快建设进度,旨在最大化利用市场的上行动力获得更多的回报｡这种决策需要基于对未来市场需求持续增长的准确预测,如果忽视了经济周期即将转变的信号,继续扩大投资规模,那么一旦市场需求突然萎缩,企业将面临资金回笼困难和销售难题,这会对整个项目的财务健康和进度管理造成严重影响｡此外,经济周期的波动也伴随着货币政策的调整,这对房地产开发成本带来了影响｡在经济衰退期,中央银行会降低利率来刺激经济,降低借贷成本,此时理论上是增加投资的好时机;然而,若未能精确评估市场需求的下降幅度,低利率带来的资金成本优势就会被低迷的销售额抵消｡在经济快速增长时,利率提高,虽然市场需求强劲,但高利率会增加财务成本压缩利润空间｡因此,房地产开发商需要非常敏感地观察经济指标和货币政策的变化,以调整自己的资金策略,以使项目能够在各种经济条件下稳健运行｡

表1经济周期与宏观经济政策的关联

(二)施工成本波动对进度的影响

施工成本的变动直接关联到建筑材料､劳动力成本等,其中,建筑材料成本的波动对施工成本的影响十分突出｡经济扩张期,建筑活动增加,需求上升导致钢铁､水泥､玻璃等建筑材料价格上涨,增加房地产开发成本,这种成本增加如果未能有效预测和管理,那么将会导致项目总预算超支;在经济衰退期,材料成本有一定的下降,项目成本也随之减少,但市场需求也在减少,导致项目的资金回流变慢,进而对项目进度造成不利影响｡关于劳动力成本,在经济繁荣时期合格建筑工人的薪资上涨,项目的人工成本增加｡当人工成本上升超过预期,那么就会压缩项目预算影响施工进度的正常推进｡面对这一情况,开发商通常会减少工人数量或减缓施工速度以减轻财务压力,但与此同时也会对项目的如期交付造成影响｡而在经济衰退期,尽管劳动力成本有所下降,但由于整体经济环境的不利影响,项目资金受限,这也会对施工进度带来不利影响｡

(三)市场预期对项目启动与暂停的影响

关于市场预期对项目启动的影响,经济扩张期消费者信心指数的上升､就业市场的稳定,市场普遍预期房地产市场将继续保持增长态势｡在这种乐观的市场氛围中,房地产开发商会启动新的项目,且这一时期开发商的资金充裕､融资成本相对较低,能够支持大规模的开发活动｡然而,如果市场预期过于乐观而忽略了潜在的经济风险,比如货币政策突然收紧,那么就会导致项目在后续阶段面临资金困难和销售不畅,从而影响整个项目的进度和投资回报｡而关于市场预期对项目暂停的影响,在经济衰退期,市场普遍预期房地产市场将面临下行风险,此时消费者购买力下降,投资者信心不足,开发商因担忧成本回收和销售前景而选择暂停或延迟已有项目的进一步开发｡在这一阶段,预期管理成为开发商的关键任务之一,其往往会寻求降低债务负担､优化资金流或是调整项目设计以适应市场需求的变化,并通过精确的市场研究和预测,结合稳健的财务规划和灵活的项目管理策略以最大限度地利用市场机遇,从而减少经济波动带来的风险｡

四、房地产项目进度管理过程面临的主要问题

(一)资源配置的不合理性

房地产市场受经济环境的影响较大,经济扩张以及衰退期都会对资源需求和成本产生直接的影响｡具体而言,在经济扩张期市场需求增加,建筑材料的价格和人工成本随之上升,此时如果项目管理者未能准确预测成本增加,那么就会在项目初期低估了资源需求,导致后期不得不以更高的价格临时购买材料或雇佣工人,造成成本的大幅上升;相反,在经济衰退期,尽管建筑施工项目的材料和人工成本有一定的下降,但资金的融资难度增加,使得原本已计划好的项目因资金不足而不得不延迟或者缩减规模,从而影响整个项目的进度和质量｡另一方面,房地产项目本身的复杂性也是导致资源配置不合理的一个重要原因｡房地产项目的开展需要经历多个阶段,每个阶段都有不同的资源需求,其中,设计阶段需要设计师和工程师的专业技能,而施工阶段需要建筑工人和施工设备的投入｡项目管理者需要对所有阶段的资源需求有一个整体的规划和控制,但由于项目的规模､设计复杂性,这一任务充满挑战｡若项目管理者缺乏经验或项目信息不透明,那么就很容易在资源调配时出现时序错误或数量误差,致使某些资源在某个阶段过剩而在另一阶段短缺,从而影响整个项目的进度和效率｡由此可见,市场的不可预测性和项目本身的复杂性都要求项目管理者在资源配置上必须具备前瞻性和应变能力,同时对市场动态和项目需求有深入的理解和准确的把握｡

(二)合作方协调的困难

房地产项目涉及多个合作方,包括投资者､开发商､建筑公司､政府机构等,每个参与方的主要关注点不同:投资者关注的是项目的投资回报率和风险管理;开发商注重项目的按期完成和成本控制;建筑公司主要关注施工质量和安全;而政府机构则考虑的是项目是否符合规划和法规要求｡这种目标上的差异导致在项目实施过程中出现利益冲突,投资者为了提高回报推动项目加快进度,而建筑公司为了保证建筑质量需要更多时间和资源,这种矛盾使得项目管理者在协调各方面时面临较大压力｡与此同时,信息沟通的障碍也进一步加剧了合作方协调困难｡房地产项目从策划到完成涉及大量的技术数据､市场分析､法律法规和实施细节等,不同合作方使用的信息系统和工作语言存在差异性,信息传递过程中容易出现误解和信息滞后｡其中,设计变更是房地产项目中常见的情况,如果信息传递不畅那么就会导致施工方未按最新设计执行或供应商按照旧的规格提供材料,从而增加不必要的成本以及延误工程进度｡

(三)法规与政策变动的不确定性

房地产是一个与国家经济和社会发展密切相关的行业,其政策环境受经济形势､社会需求等多种因素的影响｡其中,经济形势的波动会促使政府调整房地产相关的税收政策､融资政策和土地使用政策,以刺激经济或控制房地产市场的过热;社会需求的变化,如对住房质量､环境保护的要求提高则会导致新的规章制度出台,这些因素共同作用引发了房地产相关政策的频繁变化,从而增加了项目管理的不确定性｡与此同时,地方执行标准的差异也造成了法规与政策变动不确定性｡不同地区的地方政府在实施国家政策时会考虑到本地的经济发展需求､市场状况和政治环境进行一定的调整和优化,如一些地方政府为了吸引投资和促进地方经济发展提供了更为宽松的土地使用政策或税收减免措施;而一些地方政府则出于控制房价或保护环境的考虑,房地产开发项目制定了更严格的限制标准｡这种政策执行差异要求房地产项目管理者在进行项目规划和进度安排时必须对每一个项目所在地的政策环境进行深入的了解和评估,这一过程增加了管理的复杂度｡

五、优化建筑与房地产项目进度管理的策略

(一)实施动态资源调配机制

为了使得建筑与房地产项目能够应对市场和供应链波动,项目管理者应开展弹性合同管理工作｡在建筑和房地产项目中合同管理涉及材料供应商､承包商､子承包商等多方,传统的固定合同在市场条件变化或项目需求调整时难以有效应对,易导致项目成本上升或进度延迟｡弹性合同管理是在合同条款中嵌入价格调整机制并允许项目管理者根据实际情况进行调整,即项目管理者可以与供应商约定原材料价格与市场指数挂钩,当市场价格波动超出预定范围时,合同价格进行相应调整｡此外,项目管理者还可采用预测分析工具以更准确地预测资源需求,优化资源配置｡在房地产项目管理中,预测工具可应用于成本预测､进度预测和需求预测等多个方面,如使用机器学习模型分析过去的项目数据,识别影响项目成本和进度的关键因素,从而预测未来材料成本和工程量的变化趋势｡基于这些预测结果,项目管理者能够在资源配置上采取前瞻性措施,如提前采购价格较低的材料､在预计人力短缺的时期提前招募或培训工人,从而优化成本控制和进度管理,以此来促进项目的成功完成,提高投资回报率以及客户满意度｡

(二)加强多方协作与沟通

加强多方协作与沟通能够提高建筑与房地产项目进度管理效率,项目管理者可采用集成化的项目管理平台和定期的协调会议来促进多方协作与沟通｡具体而言,集成化的项目管理平台提供了一个共享的信息环境,项目开发商､承包商､设计师､供应商及政府机构等都能实时了解项目的最新信息,同时所有项目资料和通信记录——设计变更､进度更新､预算调整等都能在平台上实时更新和共享;集成化的项目管理平台还可以自动跟踪项目进度生成实时报告,帮助项目管理者快速识别潜在问题,及时调整管理策略,进一步保证了项目按计划推进｡定期举行的协调会议则是为了确保所有关键利益相关者都对项目的最新状态有清晰的认识和共识｡会议内容包括项目进展的讨论､即将到来的重要里程碑的预览､存在的问题与挑战的解决方案讨论等内容,以面对面或虚拟会议的方式进行,在会议期间各方可直接交流各自的见解和需求,及时解决因信息不对称或误解造成的矛盾和冲突｡这种定期会议使得每个参与者都能在项目生命周期中扮演积极角色,显著增强了团队协作精神,共同推动了项目顺利进行｡

(三)建立灵活应对政策变动的管理机制

在建筑与房地产项目的开展过程中,为了有效应对政策变动,需要设立一个专门的政策监测和响应团队,团队成员包括法律顾问､政策分析师､经济学家和项目管理专家,主要负责实时跟踪与项目相关的法律法规､政策变动以及政治经济发展趋势并分析这些变动对项目产生的直接以及间接影响｡在实际操作中,团队需要定期收集和分析数据生成影响报告,并根据分析结果提出具体的应对措施,当监测到政府即将实施新的土地使用政策会影响项目的用地成本和规划许可时,政策响应团队应及时通知项目决策层并提供调整项目策略的建议,从而减少政策变动对项目进度的负面影响｡与此同时,还需要制定多版本的项目执行计划以适应不同政策环境｡在项目策划和设计阶段,管理团队应预见到潜在政策风险如税收优惠取消､环保法规加严等,并针对这些情况预设应对措施｡可以预设在原材料关税提高的情况下使用替代材料的计划､在获得政府补助的情况下加快项目进度的计划,这样,一旦政策环境发生变化项目团队就可以迅速评估各备选计划的可行性和成本效益,从而选择最合适的执行路径,确保项目能够顺利进行｡上述策略的实施将能够提高建筑与房地产项目进度管理的灵活性,从而更好地应对政策环境的变化｡

六、结语

综上,经济扩张与衰退期对项目进度具有不同影响,在经济扩张期,资本充裕和消费信心增强通常促使项目加速推进,但也伴随着资源成本的上升和市场过热的风险;在经济衰退期,尽管资源成本有所下降,但资金紧缩和市场需求减少却会造成项目难以按期交付｡因此,项目管理者必须充分考虑经济周期特性,优化资源配置以应对经济周期带来的不确定性｡未来,随着经济全球化和市场动态的不断变化,可进一步探索利用高级数据分析和人工智能技术来精确预测经济周期的变化,从而更有效地指导房地产项目的进度调整｡

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文章来源:李文芳.经济周期变化对建筑与房地产项目进度管理的影响[J].中国集体经济,2025,(18):93-96.