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应对商业地产项目不确定性的方法研究

2020-11-10 245 上传者：管理员

摘要：商业地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等特点，且在施工阶段面临大量不确定因素，所以制定周密的进度计划显得尤为重要。不合理的进度计划直接影响施工速度、成本和质量，甚至导致整个工程的失败。借鉴运筹学理论，使用合适的项目管理计划工具，在时间、预算、资源等限制条件下制定最优化方案，加强施工进度中不确定因素的管控，是商业地产开发成功的关键。

关键词：
不确定性
商业地产
地产开发
项目管理
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商业地产开发或工程改造作为典型的项目管理形式，要求在限定时间排期和成本资源下完成特定建造目标，若在执行层面遇到不确定因素，可能会陷入工程进度超期、成本预算不足或未达到验收条件等困境。同时商业地产开发不具备重复性的特点，使得商业地产项目在面对不确定性时管理难度增大、复杂程度增高。因此面对不确定因素，商业地产项目管理需要应用新的排期方法和技术。本文将不确定性划分为偏差、可预见不确定性、不可预见不确定性及混乱四种情况，并根据不同情况推荐使用不同的进度计划方法。

1、传统项目管理方法与不确定性

甘特图、要径法及计划评审技术作为传统项目管理计划工具，被广泛运用。甘特图清晰地将各项任务及其时间线分配在进度图上，项目的起止日期和过程很容易被监控与追踪，但无法体现不确定性。要径法(CPM)通过绘制项目各项关联活动的网络图来展现项目活动排期，可结合鲁棒优化、贝叶斯网络、模糊规划等统计和运筹学算法，降低延期等风险，达到排期最优化[1]。计划评审技术(PERT)与CPM相似，但不同于CPM对固定活动时间的假设，PERT对每个活动时间采用乐观值、期望值与悲观值三种评估，基于弹性时间，PERT更适合处理项目排期偏差的问题。

但仅用以上方法不足以应对不确定性。斯坦迪什集团研究发现传统项目管理中只有44%的项目能够按时完成，相比原计划平均超时122%，成本超额89%,70%的项目没有达到预期输出范围，30%的项目半途而废[2]。

2、不确定性因素的应对方法

商业地产中不确定性可划分为偏差、可预见不确定性、不可预见不确定性、混乱四种类型，它们出现的概率依次递减，但风险程度依次递增，需要更加适当的方法进行处理。

2.1偏差及应对方法

商业地产项目中的不确定性很大一部分来源于活动成本、时长和资源使用上的波动，这会使项目的实际进展跟预算和排期在一定预期范围内出现偏差。

2.1.1关键链项目管理(CCPM)

CCPM升级了关键路径方法，注重任务顺序，使排期更加牢固。相比CPM,CCPM更加注重资源配置，包括设备、人员以及物理空间，这些资源可以在初始时保持相对稳妥并可灵活变化。项目成本或执行表现的偏差会改变项目运营中的关键路径，CCPM通过在排期上增加缓冲区来减轻冲突、修正偏差，有效地将项目排期的问题转化成缓冲管理问题。实践证明，CCPM能有效地提高项目高达50%的进程速度并且相比传统方法更加节省成本[3]。但资源是决定关键链的重要因素，关键链项目管理不能处理共享相同资源的多项目环境。

2.1.2挣值管理(EVM)

EVM利用预算和实时挣值之间的差异作为项目偏差及其影响的指标，以此减轻偏差[4]。EVM也可结合CPM或CCPM的激励相容约束机制应对项目管理中的帕金森定律。但EVM通常不会解释项目中的风险，同时也未考虑定性因素，因此很多项目虽然在挣值表现上获得高分，却产生了低质量工作。

2.2可预见不确定性及应对方法

可预见不确定性是项目计划中可分辨的影响，一些已知因素通过不确定途径进行干扰，需要用B计划这种应急预案进行处理。

2.2.1蒙特卡罗模拟

当项目在进行中受随机变量干扰时，蒙特卡罗模拟对项目成果的可能性评估非常适用。它以概率分布模型数值结果的形式代替项目时长和潜在事件等不确定性，作为概率函数中随机变量去反复计算结果，帮助项目经理预测风险等级和不确定因素，在模拟过程中帮助项目经理处理各种可能的行动方案[5]。蒙特卡罗模拟可用做情景分析，去测试某项产出需要的各项投入值；也可以做敏感性分析，去寻找可以产生最有利结果的输入变量。它不仅可以来用处理可预见不确定性，也可进一步处理不可预见不确定性。但作为一个数据导向的方法，蒙特卡罗模拟对可获取的数据有严格的要求，这对无历史数据的项目是不切实际的。

2.2.2决策树

决策树通过分枝展现项目中随机可能的输出结果，量化对比了各种情况的风险与价值，由此评估各种先验概率中不确定性的影响。它清晰地展现了项目中所有的可能事件，帮助项目经理区分可选方案，由此制定最佳决策。但构建一个含有众多分枝的决策树需要耗费很多资源与时间，并且在高度不确定情况下，通过决策树确认可能的结果及其概率是困难的。[6]

2.3不可预见不确定性及应对方法

不可预见不确定性由于无法在项目计划阶段被正式预计和确认，因此项目经理一般不会提前准备应对方案，也无法采用B计划这种应急方案的形式。考虑周到的项目经理会制定“风险清单”去增强风险防控意识，但将不可预见不确定性完全转化成可预见不确定性是不可行的。蒙特卡罗模拟可以应对不可预见不确定性，但由决策树发展而来的演化决策树更适合处理这种情况。演化决策树即在项目进行中可不断演化的决策树。当获取到新的信息并且检测到新的影响因素时，决策树可以重复运算过程[7]。它有助于项目经理持续监测变化，去发掘新的选择和风险，并及时做出适当的决策。它不仅综合了现阶段的认知，也体现了未知事物的重要性。但如何捕捉新的重要信息是对项目经理能力的考验。

2.4混乱及应对方法

混乱是项目计划基础架构本身的不确定性，它需要更加灵活的方法进行处理。商业地产项目出现混乱的概率较少，但仍有出现的可能。

2.4.1迭代法

迭代法通过反复多次循环的运算来对不确定问题提出最优解决方案，利用迭代在多个平行备选项方案中选择“幸存方案”。迭代模型将项目中一个任务分解成多个分别完成的分支任务，通过风险确认，减缓偏差，以及检测每项迭代，来灵活处理混乱问题。但迭代运算理想的结果是一系列细微的迭代变化和大量的重复工作，所以较难达成。

2.4.2敏捷项目管理

它与迭代法相似，但不同于迭代法在项目整体完工后交付，敏捷项目管理在每个小的交付周期后进行交付，方便项目经理迅速评审反馈，也加强了与客户之间的沟通。但敏捷项目管理目前还不够成熟，很多企业采用敏捷和计划导向的混合方法，例如动态系统开发方法(DSDM)，尽量在不违背项目管理基本原则的情况下进行敏捷开发。

3、结语

对于商业地产项目的不确定性，多数传统项目管理方法很难单独应对，需要结合运筹学等方法进行一定程度上的处理。很多现代新的项目管理方法更加灵活，可有效应对不确定性。对于不确定性的四种情况，关键链项目管理和挣值管理可以处理偏差；蒙特卡罗模拟和决策树可以应对可预见不确定性；演化决策树可以化解不可预见不确定性；迭代法和敏捷项目管理可以减少混乱。在面对不确定性时，项目经理应该巧妙避免方法的局限性，灵活运用，提高项目管理水平。

赵起超华夏银行信用卡中心刘慧敏,刘慧敏.应对商业地产项目不确定性的方法研究[J].中国商论,2020(21):181-182.