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商业银行抵押贷款中的风险与防范

2021-02-04 396 上传者：管理员

摘要：贷款业务是商业银行的主要信贷业务之一，也是商业银行收入的重要来源，而抵押贷款由于有抵押物作为担保，与信用、保证贷款相比，能够减少商业银行的贷款风险，为商业银行收回贷款提供了最有效的保证。因此，商业银行在对个人的贷款中，大都采用抵押贷款方式，但是风险低并不意味着没有风险，因此本文从多个角度分析了抵押贷款办理过程中的风险点。

关键词：
房产
抵押
汽车
银行经济
防范
风险
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随着社会经济的发展、生产经营的扩大、消费的多元化，融资需求日益突现，贷款成为大多数人的选择。为了防范风险、防止不良贷款的形成，抵押贷款由于其相对安全性，成为银行的首选。商业银行抵押贷款种类较多，现就房地产抵押贷款和个人汽车贷款办理过程中的风险论述如下。

1、房地产抵押贷款中的风险点

1.1受理与调查中的风险

贷前调查环节容易出现以下风险。

第一，对于借款人的实际经营及收入情况调查不够详尽，导致准入了部分收入不稳定或收入较低的借款人，未把控好借款人的第一还款来源，为日后的按时还本付息留下隐患。

第二，对于抵押物的认定价值与实际价值有较大偏差，房地产市场具有一定的波动性，在认定抵押房产的价值时，要综合考虑近几年房地产市场可能出现的变化，以谨慎性的原则去评估房地产的价值，同时由于评估公司评估人员人为或公司的原因，会有一定的高估情况出现，不可过分依赖评估公司，应综合考虑评估公司、当地综合的房地产水平，同时参考一些权威的房地产网站的房屋成交记录来评估抵押物的价值。

1.2贷款经办过程中的风险

1.2.1借款人是否单身，是否有共同借款人

近年来，婚姻登记机关及相关部门不再开立单身证明，对于借款人是不是单身状态、是否存在共同借款人的判断比以前的难度更大。对于自称为单身的借款人，最保险的做法是让借款人到公证处出具单身公证，但是由于公证涉及相关费用，很多银行十分谨慎，现在最普遍的做法是由借款人出具自书的单身声明，如单身声明不实，由出具人承担相应的法律责任。

1.2.2抵押房产的产权确定

由于历史原因及地区差异，有些婚姻期间的共同房产，产权证上只有夫妻一方的名字，这在不动产登记中心成立以前的老产权证（有地区差异）中十分常见，如果这种老产权证的持证人又经过了多次婚姻，那么抵押房产究竟是个人单独所有还是夫妻共有又或者是经协议或判决归子女所有？如果是夫妻共有又是在哪段婚姻关系中共有，判断起来是非常有难度的。判断失误，则容易导致抵押权落空。客户经理在办理过程中要认真调查了解（可以陪同抵押人到档案馆调取相关档案或到法院调取相关的法律文书）婚姻情况以准确确定产权，对于历经多次婚姻情况较为复杂的产权或者经协议或判决归子女所有的抵押房产，建议抵押人重新办理产权证。

1.2.3计算抵押率时忽视土地出让金

在房地产抵押贷款的办理过程中，计算抵押率时，土地出让金也是一个重要的必须考虑的因素。对于是土地类型为划拨的商业用房，土地出让金的金额是比较可观的，有些土地面积超过房产面积的商业用房（比较少数，多见于只有一、二层的商用用房）一旦要通过拍卖抵押物来实现债权，仅补缴土地出让金就是一笔庞大的支出，如果在计算抵押率时不予考虑土地出让金，则抵押房产在处置时容易导致无法完全覆盖债权。

1.2.4抵押担保告知书的签订

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。对于存在租赁合同关系的抵押房产，均应当要求抵押人提供租赁合同，为了明确租赁的时间点及告之承租人抵押人的抵押情况，客户经理应该尽职调查是否是真实的租赁关系，并且让承租人签订抵押担保告之书作为存档。在告之书明确抵押事实，告之承租人租赁合同的修改、终止都要及时告之抵押权人，以防范债权要通过抵押房权实现时因租赁关系影响抵押物的处置。

1.2.5抵押登记流程中的风险

在相关部门进行抵押登记时，为了防止虚假抵押登记，客户经理应该到登记部门查询抵押房产的产权情况，查明抵押房产的产权情况及是否查封等法律状态，全程陪同抵押人办理登记手续，并亲自领取登记证书。

1.3贷后管理风险

很多客户经理在贷款发放后，只要借款人按时还本付息就不再实地跟踪调查借款人的生产经营情况、家庭情况及收入情况，不再核查财务报表，等到利息逾期一两个月或是本金逾期电话打不通后再想起找借款人时，借款人的经营场所已经倒闭，借款人也早已不知所踪，客户经理错失了及时控制借款人资产的有利时机，增加了债权追索的难度。

1.4资产处置中的风险

现在各商业银行对于不良资产的处置主要有以下几种方法：诉讼追偿、资产重组、资产置换。其中资产重组和诉讼追偿是常用方法，借新还旧更是资产重组时的经常选择，借新还旧办理过程中面临的最大风险是抵押房产的查封状态，这就要求客户经理在办理借新还旧时要先行查询抵押房产的法律状态，如果该抵押房产涉及诉讼纠纷被查封，办理借新还旧时则会面临查封在前、抵押在后，导致抵押权的落空，在现在的实际操作中，最常用而且保险的办法就是在不解除第一次抵押的情况下办理第二次抵押，不留时间缺口以保证抵押权的完整降低风险。

更多时候，不良资产是要通过诉讼追偿的，诉讼追偿从法律意义上来讲是最合法、最规范的不良贷款处置方式。但实际上会面临很多的阻碍，比如借款人、抵押人无法联系，或者恶意缺席，导致通过公告送达相关法律文书，延长了诉讼时间，借款人抵押人以极端方式阻碍执法，增加了执法机关执法的难度。

银行方胜诉后，要在法侓规定的时效内，向法院申请强制执行，在抵押房产的实际执行过程中，则会面临以下风险。

第一，抵押房产由于贷款时间诉讼执行时间耗时过长，加上房地产市场变化过快，抵押房产的价值发生了变化，已经无法完全覆盖债权。

第二，抵押房产在拍卖过程中由于房产质量或者其他原因导致流拍、变现难。

第三，拍卖时还余较长租赁时间的商业用房，由于买卖不破租赁，限制了部分购买人群，导致拍卖困难。

2、个人汽车贷款办理中的风险点

本文内的个人汽车贷款，是指商业银行向个人客户发放的用于购买汽车的贷款（不包括二手汽车）。在个人汽车贷款管理上应该坚持“贷款担保、专款专用、按期偿还”的原则。由于汽车不是不动产，其不固定性导致其风险性和房地产抵押贷款也有不同。

(1)忽视借款人的第一还款来源，相对于房地产抵押贷款，个人汽车贷款应该对于借款人的要求更高，借款人应有稳定的职业和合法的经济收入，或变现能力好的资产，资产负债比率应控制在一定比例以内，个人信用记录良好，要通过房屋产权证、收入凭证、流水等分析借款人第一还款来源的真实性和充足性，根据借款人的居住地及周边环境综合判断借款人的真实经济背景，贷款用于购买商用货客运车的，还须取得经营许可证明,最大化地避免借款人出现无法还本付息的情况。

(2)没有提供相应的担保，由于汽车贷款抵押物是动产的特殊性，为了更具抗风险性，办理个人汽车贷款业务应至少采取一种形式的担保方式，现商业银行普通采取的担保方式分为以下三种：本车抵押+担保公司担保；本车抵押+汽车经销商担保；本车抵押+挂靠运输公司担保。

以上担保公司、汽车经销商、挂靠运输公司应具有合法的资质和相应的资金以及一定的市场占有率，具有工商行政管理部门核发的营业执照及年检证明；具有汽车生产商出具的代理销售汽车证明；具有专业的个人汽车贷款管理体系；熟悉汽车登记、抵押的相关流程；公司及公司高管人员无不良信用记录；在经办的商业银行留存一定比例的保证金以应对风险。

房地产抵押担保，借款人以自有或第三人所有的房产作抵押，向商业银行申请汽车贷款，按相关的房地产抵押贷款的相关流程及制度办理。

(3)抵押车辆的票据价格与真实车价有较大的出入。现在的车辆经营市场，车辆品牌较多，各个品牌的车辆又有各大车系，车系之下则是各种高中低配置的车型，同一车型又有不同的生产年份，即使相同的车辆，由于经营地域、经营渠道、经营公司的不同仍然有价差的存在，所以商业银行的经办人员不应该仅依赖于抵押车辆的增值发票去判断车辆的实际价值，而应该多了解学习汽车的相关知识，结合各大汽车销售网店，咨询各大汽车销售公司，查询查证汽车的实际情况，综合地评估出车辆的实际价格，以实际价格为基础确定正确的抵押率。

(4)没有查证车辆买卖行为及相关票证的真实性。有些汽车经销商及挂靠商，为了化解一时的资金缺口，出于融资需要，将自己未售出库存的车辆通过伪造、购买虚假权证、虚假票据等方式包装成已出售车辆，再找一个符合条件的借款人到商业银行申请汽车贷款。这就要求商业银行的经办人员要通过车管、税务等部门及各官方网站去查询、查证票证和权证的真实性和唯一性。

(5)要防范虚假抵押，这种情况，尤其容易出现在货车为抵押物的抵押车辆中，由于货车事故的多发性和重创性，现在很多地方的货车采取的经销方式是，经销商直接将货车出售给挂靠运输公司，再由挂靠运输公司将货车出售给个人，货车出售给个人后，由货车挂靠运输公司与购车人签订购车合同，货车的权证和票据上所有者仍然是挂靠运输公司，这样将货车运营中的风险直接转驾到了经济实力更为雄厚、管理更加规范的挂靠运输公司头上。但是这样的经营方式有一个很大的弊端就是无法通过权证及票据查实真正的货车所有人和已经全款出售的贷车，公司仍然可以拿到商业银行进行抵押贷款，只要找到一个符合借款条件的虚假购车人重新签订一份只付了首付的购车合同就可以了。

这个风险点的辨别对于贷款经办人员来说具有一定的难度，面对这种情况，应该更多地询问借款人所购车辆的价格、性能、型号、加油量、运载量、公里数等具体情况，以更好地判断借款人是否是真实的购车人。

(6)汽车贷款期限及还款方式的风险。汽车和房地产相比，具有较大的折旧性，所以贷款时间不宜过长，以不超过3年为宜，汽车贷款的还款方式也应采取等额本金或等额本息的方式，以降低贷款风险。

(7)办理抵押登记时的风险。汽车贷款放款前必须要到车辆管理登记部门办理登记，以确定抵押车辆是否有其他债权、是否被查封，车辆的抵押登记也是为了保证优先受偿权。在办理抵押登记时，商业银行经办人员应该亲自陪同抵押人去车辆登记部门办理抵押登记手续，并亲自领取登记证书，以防止虚假抵押登记情况的发生。

(8)抵押车辆处置时的风险。当借款人无力归还贷款本息，不得不通过诉讼来收回债权时，经办银行应加强和借款人联系收归抵押车辆的保管权，在无法收归保管权的情况下，应该加强和法院经办法官的沟通，尽快地到车辆管理登记部门办理查封手续。由于处于查封状态下的车辆无法办理年检、无法购买保险，能够尽快地促使车辆使用人主动与法院或银行联系，尽快地实现抵押车辆的评估与拍卖，尽快地收回债权。

3、抵押贷款风险防范措施

3.1扩大个人信用数据的范围、建立价格评估体系

建立统一的客户信用等级管理体系，区别不同行业、不同规模的客户，设计包含定量指标和定性指标在内的综合打分体系，对客户进行信用等级评定。

加强对第一还款来源的调查，对于借款人的信用等级评定不仅局限于征信查询，更应该加入住房公积金、个人所得税、公司增值税、法院失信被执行人、限制消费人员等相应查询，全方位地了解借款人的信用及收入情况，把控好第一还款来源。

建议行内信贷风管等相关部门牵头对辖内的住房及商业用房的现有价值进行摸底和排查，根据房产的区域、房龄、小区性质、商圈档次等要素确定抵押房产的价值区域，作为抵押房产评估时的有力参考。

3.2加强内部人员业务技能及责任感的培养

增强经办人员的风险意识，既要保持安全性又要兼顾流动性和效益性，以收益有效覆盖风险为原则，遵循“审贷分离、权限制约、权责对称、清晰高效”，按流程运作抵押贷款业务。

坚持实地调查的原则，同时通过周边环境、人群、社交平台进行间接调查，客观准确地分析客户及抵押房产信息，既不阻碍业务发展也要充分看到其中的风险，确保信贷资料的齐全、真实，调查报告的完整、客观。

落实责任制度。对贷款办理各环节中违反法律法规以及未达到尽职要求的经办人员视违法违规、资产损失程度等情况根据有关规定追究责任。

3.3加强贷后管理

坚持贷后检查，把贷后检查与管理作为重要工作，不仅要定期检查客户的资金及经营情况，更要不定期进行抽查，判断客户是否按合同约定用途使用资金，是否有资金紧张及资金链断裂等情况出现。要现场检查及非现场检查交叉进行，全方位不留死角地监测客户的实际情况。很多时候，借款人提供的财务报表及财务数据往往游于形式，具有一定的虚假性和随意性，相比之下，现金流则真实性更强，更能反映借款人真实的经济状况，所以在贷后检查中要加大现金流量的分析和监测，以确保真实掌握借款的经济情况。

对抵押人的健康、家庭、工作等情况进行监测，对抵押物的的完整性、变现性、法律属性进行跟踪检查，侧重其是否合法、有效、可控，变现能力是否有所改变等，对于抵押物贬值破损到不足以保障贷款安全，借款人又不能提供其他有效担保的，要当机立断，采用相应措施确保贷款安全，通过在贷后管理中获得的信息进行全面分析，准确找出其中的风险，采取相应的补救措施。及时调整贷款的风险分类，建立风险预警机制，启动应急预案，利用合同中的违约条款及其他措施化解风险。

3.4加强法律法规学习，规范资产处置中的风险

对于资产处置，坚持有效和规范的原则，资产处置中的很多操作要求业务人员掌握相关的法律法规知识，以规避法律风险。完善之前贷款中的法律缺陷，使贷款重组后贷款风险降低，借款人还款意愿增加，更加符合法律法规的规定。

熟悉资产处置的相关流程，特别是通过诉讼追偿的债权，要学习相关的法律流程，在诉讼及执行过程中，积极主动地与法院经办人员沟通，了解案件所处的阶段，尽量缩短诉讼与执行中的耗时。拍卖抵押物过程中，通过各种社交平台宣传抵押房产，增加其透明度，吸引更多人的关注，减少流拍情况的发生，以更好更快地实现债权。

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