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房地产企业投资决策中财务的应用研究

2020-05-30 238 上传者：管理员

摘要：房产投资具有较高收益性，但因经营复杂存在较大的风险性，我国市场经济快速发展背景下，房产企业在国民经济中占据重要地位。房产企业具有高杠杆比例特征，财务方面的杠杆作用为企业投资决策带来很大影响，集团化房产企业必须通过规范土地获取流程确保开发建设按进度节点达标，保证项目时间预期收益。房产投资中财务分析占据重要地位，本文对项目财务分析进行建模，判断其风险，探讨财务分析在房产企业投资决策中的应用。

关键词：
应用研究
应用管理
房产企业
投资决策
投资管理
财务分析
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房产投资项目目的是对项目盈利能力进行判断，取决于开发进度是否可保障，现金流转是否支持项目正常运转，项目能力能否达成。盈利能力能体现项目带来的收益，主要考察项目能否为企业带来预期利润回报。房产投资盈利能力可通过销售利润等指标反映，项目偿债能力包括投资与债务偿还能力等。项目偿还能力是能重新收回全部投资的能力，房产在投资中占用资金数量大，项目开发时多渠道筹资，财务决策针对经营利润、内含报酬率等进行综合评价。近几年房产企业投资在企业发展中占比较重，财务杠杆与企业投资决策制定关系密切，是房产企业长远发展必须重视的问题。房产企业要想长远发展必须发挥财务杠杆作用，促进房产企业效益不断增长。

一、我国房产公司财务杠杆现状

筹资方式是公司为某种营利活动获取资本应用的手段，使用不同筹资方式获取最大限度的资金，了解筹资方式种类有助于企业选择合适的筹资方式，不同筹资方式对企业经营状况产生不同影响。

我国房产行业融资渠道包括内外部融资，地产开发资金大部分通过银行获得，银行信贷应用范围广，我国房产金融市场融资工具匮乏。全国百强房产企业具有较大融资优势，但相较于平均水平存在一定差距。房产企业需要大量资本用于建筑项目规划建设，房产行业负债率居于行业首位。房产行业流动负债较大，行业内普遍存在资本结构不科学情况。

我国大部分房产企业财务杠杆水平超过限定指数，但利用水平在不同企业有较大差别，不同房产企业抗财务风险能力存在差异，财务杠杆发挥作用因对象不同有不同反应。由于资金周转速度减慢，很多企业受到融资资本上升因素影响，调整结构科学降低成本。

房产投资是投资方利用筹资进行项目投资获取利润的经济活动，我国投资环境不断优化，但很多企业出现不理智投资行为，导致错失良好投资时机，我国房产投资状况表现为投资规模大、投资行为不合理。

二、房产企业财务杠杆与投资决策关系的分析

1.研究假设

财务杠杆与物理学杠杆力原理相似，阿基米德认为杠杆作用可以将小的力成倍放大，房产企业经营中应用财务的杠杆原理，企业营业利润变化导致利润大幅变化，企业资产状况维持在基本稳定状态，债务利息需要支出的优先股股利不会变化。负债筹资方式的企业利用财务杠杆作用的表现，正财务杠杆促进企业效益的增长。

房产行业资金密度高，对财务杠杆有很强的依赖性。财务杠杆投资方面产生的约束作用包括出现投资不足情况，房产企业有较高负债时，盈利通过利息转移到负债人方，债务增多提高企业融资难度。房产企业债务比例较高，提高企业的破产风险，使管理者过度投资行为得到抑制。

我国房产企业面临激烈的市场竞争，投资决策影响因素增多，衡量某投资项目时，企业考虑投资效益。企业要想提高资金利用率，可通过负债融资方式实现。负债积累可使管理层代理成本降低。

假设：1.房产财务杠杆与投资存在负相关关系。2.房产企业财务杠杆与投资效率存在明显正相关关系。选取A股（剔除ST公司）主板企业提供的数据样本。经过筛选对一二线城市房产企业进行统计，选取110家房产企业数据，数据来源于官方的财经网站，具有较强科学性。研究中设置的变量有被解释变量、解释变量与控制变量。根据房产企业发展情况进行财务杠杆投资决策制定研究，确保研究结果可靠性。

2.研究结果

根据相关研究财务杠杆与投资支出有负相关关系，第一假设成立，房产企业财务杠杆与投资支出存在反比关系。主要原因是房产企业负债增多，现金流减少，使得投资减少。根据研究结论发现，财务杠杆与投资效率存在正相关关系。假设二成立。房产财务杠杆与企业投资存在正比关系。

在利用数据等情况下，构建企业发展规模模型，现金流量有着显著检验特性。现金流与投资有负相关关系，原因是现金流增多，房产企业短期积累上升，固定资产类投资得不到重视。成长性特征明显，总资产增长率与房产企业投资效率正相关关系。托宾Q值与房产企业投资效率有负相关关系，房产企业财务杠杆与投资有负相关关系。需要房产企业财务管理人员重视，提高财务管理决策可行性。

根据相关数据，房产企业财务杠杆最大值超过0.92，企业财务杠杆大部分偏高，体现企业扩大经营的欲望。成长性方面从主营业务收入增长率与总资产增长率衡量企业成长性。我国房产企业成长性均值偏低，与房产企业上市时间早有关。托宾Q值大于1，可使企业投资需求受到影响。根据研究数据房产企业现金流比例不高，现金等价物等流出量不高。表明房产企业很多现金用于对外投资。房产企业财务杠杆与投资有明显负相关关系。财务杠杆可促进企业投资效率的提高。

三、房产企业投资决策改善策略

财务杠杆在房产企业投资决策中具有重要意义，影响企业投资效率。改善房产企业投资决策，要合理把握财务杠杆区间可行性研究。企业采用较高的财务杠杆时导致债权人资金占很大比例，企业债务偿还问题会造成企业投资不足。房产企业要想发挥财务杠杆作用，必须把握财务杠杆合理区间。研究分析财务杠杆的合理性，房产投资资金回笼时间较长，投资过程复杂，房产企业做决策时需考虑企业运行情况等因素。

我国市场经济水平不断提升，但各项制度不够完善，政府对市场经济调控作用大，不能发挥市场自我调控作用，把握好政府政策动态有助于指导房产企业做好决策方向。随着房产企业发展，市场竞争激烈，有的企业实力不高，投资风险较大，房产企业可通过合作方式实现共赢。通过合作筹资、盈利分享，提升企业的竞争力，房产企业发展成为政府调控的重点目标，房产企业滞留产品较多，回本压力增大，应加强企业合作降低项目风险。

财务杠杆有利有弊，房产企业对负债应根据自身情况均衡资本比例，发挥财务杠杆作用，房产投资量大，导致资金量有限的企业需大量举债投入项目，财务杠杆偏高，随着银行贷款环境严峻，房产企业贷款条件受限，企业需要降低经营成本，不过分依赖银行贷款。且银行贷款成本费高，对企业发展造成很大压力，提升融资风险，企业应利用债券市场作用保证资金来源丰富，降低投资风险。

结语：我国房产市场经过快速发展后经历相对平稳期，对企业决策能力提出更高的要求，地产行业资金投入大，决定项目成败的关键是现金流回收，项目是否具有投资价值取决于回收期等现金流分析，全面分析投资项目，才能保证企业健康发展。

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