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物业公司财务管理现状与对策分析研究

2020-05-30 254 上传者：管理员

摘要：伴随着我国房地产行业的高速发展，物业行业也随之迎来了发展的春天。然而由于我国物业行业正处于起步阶段，诸多方面尚不够完善，然而很多物业公司财务管理还存在不少问题，表现为财务管理理念、制度、手段等方面的滞后。本文论述了物业公司财务管理中存在的普遍问题，探讨相关解决策略。

关键词：
对策分析
应用管理
物业公司
解决措施
财务管理
问题
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财务管理是对企业经营活动全过程的管理，并以价值形式进行多层面反映。物业公司所提供的物业管理服务具有个体服务与社会公共服务的特征。加强财务管理有助于对物业公司成本进行合理控制，增加物业公司的经济效益。同时，财务管理对物业公司其他业务工作的开展也具有一定的指导作用，能促使物业公司整体管理效率的提升。

一、物业公司财务管理存在的普遍问题

（一）财务管理制度有待完善

从国内物业行业来看，相当部分物业公司采用的财务管理制度不够完善，所用的财务管理方法也不够科学合理。尽管部分物业公司已建立了较为完善的财务管理制度，但基本是沿用的房地产企业的规章制度，制度适用性相对较差。多数物业公司只是房地产企业的一个业务板块，其财务工作属于母公司财务核算体系的一部分。因此，物业公司所用的财务报表在格式上与科目设置方面都比较笼统，未充分体现出物业公司的行业特点。此外，很多物业公司的预算编制方法非常简单，对部分指标也未进行分解，尚未实行全面预算管理，造成业绩指标与项目经营状况不符，难以激发员工的工作热情。

（二）财务意识淡薄，难以发挥出会计监督作用

物业公司管理层财务意识不足，对财务管理的认识不到位。此外，物业公司大部分管理人员都直接来自房地产企业内部，对物业服务的认识也比较简单，将物业服务等同于物业费的收取、小区绿化与保洁，而财务工作只是收费、记账、写报告，未认识到成本控制与财务分析的意义，财务管理得不到应有的重视，也难以发挥出财务监督作用。

（三）公司收益较低，融资困难

物业公司的收入主要是物业费与相关广告收入，收入来源单一，物业公司所能从事的投资项目很少，加之资金营运水平不高，短期运营风险非常大。在房地产公司中物业公司的盈利收入占比较小，不易受到股东的重视。物业公司融资渠道不多，主要由股东投资、银行借款进行融资，而银行融资难度较大。

（四）财务管理人员专业能力有待提升

基于项目经营规模与成本考虑，项目人手配备较少，使得财务部门存在人员短缺的问题。由于物业公司对财务部的定位是记账、收支、制作报表等，安排的财务人员业务能力相对不强，难以满足新时期财务管理的需要。同时，人员配置欠缺合理性，财务人员将精力过多放在财务核算上面，没有精力参与财务管理。部门分工一般在会计工作的基础上进行，忽视了对财务管理人员的合理配置，导致部门分工不合理。因此，虽然公司内部设有内控、内审等岗位，但却难以发挥出相应的财务管理职能，形同虚设。

二、物业公司提高财务管理水平的对策

（一）提高认识，完善财务管理制度

物业公司管理层首先要增强财务管理观念，从思想上引起高度重视，在公司内部强化财务管理意识，让全体员工增强财务管理观念。在此基础上结合公司实际建立健全财务管理制度，确保财务管理工作有章可循、有据可依。这里主要涉及到预算管理制度、投资决策制度、监管制度、合理的评价制度等。其中，要尤为重视预算管理，在实地调研、部门沟通、业务培训的基础上了解公司的实际运营状况，并根据公司的规模与实力完善预算管理制度，充分发挥出财务监督作用。为进一步强化对成本费用的管控，需抓好对财务预算的全面管理，尽量减少不必要的开支。这既能增加经济效益，也能在一定程度上防范财务风险。围绕公司经营目标将财务指标层层分解到各部门，同时，把财务预算管理作为事后考核的重要依据，把预算完成情况与员工业绩考核相结合，确定财务部管理的权威地位，促使全员参与预算管理。

（二）加强财务核算管理，提升财务分析能力

财务分析属于财务核算中的重要工具，也是确保公司正常运作、及时发觉运营中存在问题的有效手段。物业公司在财务核算管理中要注重提升财务分析能力，可从三方面抓起：第一，由财务部门定期分析评估公司的财务状况，反映现阶段的资产、负债、权益等构成情况，评估公司的经营风险、偿债能力、周转能力以及盈利能力。财务分析涉及到公司运营管理中的各个核心环节，在项目实施过程中也必须做好跟进工作。第二，财务部门在分析公司财务现状的同时还需评估公司的管理水平，让公司管理层了解公司资产运营状况，从而作出正确的决策。第三，在财务分析的过程中必须重视财务预算与预测，面对日益激烈的物业竞争，物业公司承受着很大的风险，包括财务风险与经营风险。因此，在项目实施前应做好预算工作，为管理决策提供可靠的依据。

（三）拓宽融资渠道，尝试多种经营方式

由于物业费标准低、征收困难，物业公司大多面临盈利低的问题。为提升利润空间，物业公司要争取股东投资，并探索更多的融资渠道。同时，要尝试多种经营方式，寻找新的盈利点，增加经济效益。首先，可依托房地产行业拓展相关营业范围，包括商家店面、家居装饰、绿化、维修、小区智能化设备等项目，借助自身优势开展相关经营获取经济收益。其次，通过广告位招商的方式增加收入。最后，搭建信息服务平台，借助信息技术与地理优势为小区业主提供各种实用服务，如家政服务、定送报纸、保洁、代购车、船、机票等服务。上述措施不仅能拓宽物业管理的服务范围，也能将这些服务打造成为公司独特的服务优势，树立物业公司的服务品牌，提升竞争力。

（四）加强财务管理队伍建设

物业公司要将人才培养摆在第一位，重视对财务管理人才的培养。公司应定期从外部招聘专业的财务人员，并给予优厚的薪资待遇，以达到吸引人才的目的。定期聘请业内专家对财务人员进行培训，传授先进的财务管理理念与方法，更新财务人员的知识体系。每次培训后进行考试，凡是考试不合格者还需继续参与学习。针对学习态度不端正，考核成绩屡次不合格者要加以处罚，以儆效尤。同时，在日常学习培训中抓好职业道德教育，采用生动活泼的形式进行宣教，提高财务人员的职业道德素养。最后，定期开展工作交流会，由财务人员共同交流工作心得，就近期工作出现的问题与经验进行探讨，不断优化工作方式方法。

三、结语

总之，物业公司要想提高自身竞争力必须重视财务管理工作，从构建一套完善而严谨的财务内控管理制度开始，加强人才队伍建设，尝试多元化的经营创收方式，促使财务管理水平的提升，进而推动公司自身的稳定快速发展。

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