1、新建改建住宅的实践意义及可行性

1.1 意义

1.1.1 节约土地资源

面对城市化进程的持续推进，城市人口数量的增长，对住宅建筑的数量要求增长，但面对不可再生的土地资源，合理的规划城市的住宅建筑成为城市建设的重点关注内容。城市规划管理部门可以根据当地的土地面积数量、居民的住宅需求等，结合节能环保、可持续发展等理念，通过调整建筑密度、住宅面积、建设高层住宅等，在有限的土地上建设更多的住宅建筑，提升土地资源的利用效率，减少土地资源的浪费，促进城市土地资源的可持续发展[1]。

1.1.2 构建良好的城市形象

住宅建筑作为城市建设的重要环节，目前新建改建住宅不仅是对住宅建筑密度、面积标准、建设高度等的建设，还需要通过绿色节能设计、建筑风格设计、色彩和整体构造的搭配等，打造出具有不同风貌、特点的新建改建住宅，以塑造城市独特的外在形象，尤其是一些具有传统文化底蕴地区的住宅新建和改建。通过建筑文化的优化设计，可以有效提升城市的人文性、文化底蕴等，激发城市的发展潜力、提升城市建设美观度。

1.1.3 促进地区建筑业及相关产业的发展

新建改建住宅的建设不仅会涉及建筑业的建设，与建材产业、家居家具行业等相关产业也有着紧密的联系，城市建设过程中，通过新建改建住宅建筑，可以有效刺激这些行业的经济发展，包括增加这些行业的就业机会、刺激消费等，从而促进地区经济的发展、社会基础设施的建设等，促进城市发展[2]。

1.2 实施可行性

1.2.1 政府的政策支持

随着城镇化进程的持续推进、土地资源的日益紧张，政府相关部门逐渐提升了对土地规划设计的重视，并积极出台了一系列相关的政策文件，鼓励各地将闲置土地资源、农村土地等进行开发和利用，包括《通知》《土地管理法》《土地征收成片开发标准》等文件，都明确规定了开发闲置的土地资源进行住宅或其他建筑类型的新建、改建，以提升土地资源的利用效率，尤其是农村土地资源的开发，像国土资源部颁发的《土地开发整理若干意见》，指出“坚持统筹规划，合理开发利用资源，切实保护和改善生态环境；坚持内涵挖潜与外延开发相结合，以土地整理和复垦为重点；坚持维护土地权利人合法权益，提高土地利用效益。”这是政府对新建改建住宅节约土地资源战略落实的支持体现[3]。

1.2.2 良好的社会效益

新建改建住宅实践作为一种节约土地资源、促进地区建筑业及相关产业发展、协调城市建设规划方案的建设工程，在建筑的实践过程中，必然需要科学的统筹规划、资源的协调配置等，在为居民提供良好的居住环境、提升城市面貌、促进地区经济发展的实践中，可以有效提升社会效益。比如在闲置土地的改建过程中，可以通过建设住宅等，增加土地的经济效益，为更多的公众提供居住场地；或者通过土地资源的协调，在有限的土地上建设更多的住宅建筑，也可以提升建筑工程的经济效益，这都是其可行性的重要体现。

1.2.3 市场需求大

随着城镇化进程的推进，大量的人口涌入城市，城市人口数量急剧增长，但面对不可再生的土地资源，固定的土地面积无法满足大量的人口居住、工作、生活需求，因此加强土地资源的合理规划、住宅建筑的新建改建等至关重要。而且在社会经济的发展下，人们对居住生活水平的要求也日益提升，传统的住宅建筑也无法满足居民的需求，需要通过住宅建筑的规范、标准、绿色设计，为居民及社会的发展提供建筑需求。因此需要加强新建改建住宅节约土地资源的战略实践，以促进社会的和谐、稳定发展。

2、新建改建住宅节约土地资源的方式

2.1 合理规划建筑密度

调整新建改建住宅建筑的密度是解决土地资源的重要方式，需要建筑企业在顺应我国关于建筑采光标准、节能要求、绿化要求等的基础上，在有效的土地范围内，通过调整建筑之间的密度，建设更多的住宅建筑物，以减少对土地资源的浪费。比如，根据我国《GB/T50033-2001建筑采光设计标准》的规定，不同功能、不同地区、不同采光要求下的建筑，需要根据标准的采光系数值要求，合理规划建筑的密度，以更好地满足居民的居住需求，在满足居民需求的同时，提升土地资源利用率。除此之外，还要合理规划建筑的容积率，土地项目的用地范围内，对建筑的总面积、项目的总用地面积比值等都提出了明确的要求，需要结合建筑层高、建筑面积等进行合理的规划，以提升土地的利用率[4]。

2.2 规范城市住宅面积标准

自我国住宅建筑建设以来，市面上将建筑面积分为了42～45m2、45～50m2、60～70m2、80～90m2等不同的标准，随着建筑行业的发展，带电梯的高层住宅等的衍生，住宅建筑面积标准也进行了细化，明确了建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等相关的理念，建筑住宅面积的类型也在不断拓展，增加了140m2、160m2、240m2等更大的住宅面积。这虽然为人们提供了更加舒适的居住环境，但也因建筑面积的增大，造成了土地资源的浪费，尤其是180m2及更大建筑面积下，会通过客厅、阳台等的重复设计，出现更大的土地资源消耗。为了顺应节约土地资源的战略要求，要加强城市住宅建筑面积的合理规划，需要加强建筑面积标准的规范控制，尤其是控制建筑面积的最高建设标准，以规范房地产产业的建设规范，政府要规定各地结合自身所处地区土地面积、人口数量、人口分布、家庭平均数量等，明确符合当地需求的最高建筑面积标准，增加小面积住宅的新建改建，以满足更多的居民居住需求，也促进土地资源的节约。

2.3 鼓励高层住宅建筑的建设

高层住宅建设的建设是顺应节约土地资源战略规定的重要方式，是通过增加建筑物的建设层数，在最小的土地面积下，建设更多的住宅，满足更多居民的居住需求。根据国际标准的规定，1-2层建筑属于低层建筑，3-8层的建筑属于多层建筑，高层建筑主要包括9-16层、17-25层、26-40层、40层以上这四种主要的类型，我国则指出10层及以上的住宅建筑、建筑高度在24m以上的建筑属于高层建筑。虽然高层住宅建筑是指在最少的土地资源下建设最多的住宅，但高层建筑的层数、高度也要通过科学的规划，尤其是要顺应城市人口数量、住宅数量需求等，以及地区的地质条件、自然气候条件等的特点，合理设计高层建筑，保证建筑的安全性、满足居民的生活品质要求。因此各地在高层住宅建设的设计与建设时，可以结合城市的级别、地形地貌等进行设计。一般情况下，人口在20万以下的小城市可以增加6层及以上的高层建筑建设，20～50万人口的中等城市可以增加12层及以上的高层建筑建设，并结合地区的地形、地貌等，保证高层建筑的通风、水电燃气的供应等[5]。

2.4 鼓励农村集体住宅的建设

因土地资源的有限性，面对不可再开发的城市土地资源，拓展农村闲置土地资源的开发也成为提升土地资源利用率的重要方式，尤其是在《国家新型城镇化规划》、乡村振兴战略等的规定下，优化农村居住环境、规划农村土地资源等受到了广泛的关注。尤其是目前农村家庭的建筑面积大多较大，而且大多属于一户一栋住宅、平房建筑等，这就造成了土地资源的严重浪费，因此要结合城乡统筹规划的要求，加强城乡土地资源的规划、调整，鼓励农村集体住宅的建设是落实节约土地资源战略要求的方式之一。可以通过农村集体住宅的集中建设，将当地的居民进行统一整合，预留更多的闲置土地。通过建设集中养老院、体育场地等，可以有效避免农村零星建房导致的土地资源浪费问题，提高土地利用率，并促进农村住房建设的规范化和现代化发展。尤其是近年来，我国老龄化程度的持续加深，城市养老问题成为城市规划的重要环节，农村集中养老基地的建设，可以在减轻城市养老机构建设压力、减少土地资源消耗的同时，为老年人提供更加优质的养老环境。

2.5 减少城市别墅建筑

别墅作为经济发展下衍生出的高级住宅区，其是通过良好的底层、独栋建筑建设，以及良好的绿化、基础服务等设施建设，为居民提供良好的居住环境。但别墅也因其占地面积大、人均居住面积大等，成为土地资源消耗较大的住宅建筑。为了减少城市土地资源的浪费，减少城市内别墅建筑的建设可以减少土地资源的浪费。

3、新建改建住宅节约土地资源实践中面临的困境

3.1 土地利用规划设计不合理

新建改建住宅必然需要进行土地利用方案的规划，保证在充分开发地区闲置土地的基础上，提升土地的利用效率。目前，在城镇化进程的持续推进下，很多城市的土地资源都存在紧张的问题，对土地利用方案的规划设计质量也提出了更高的要求。但受到地区对土地规划重视不足、规划设计技术欠缺、资金支撑不足等问题的影响，很多地区的土地规划部门在进行住宅建筑的新建改建设计时，存在不合理的问题。比如在设计时，可能过度追求规模化、数量化，在有限的土地上建设更多的住宅建筑，忽视住宅建筑的绿化、生态环保等，导致住宅规划设计不合理，无法满足居民的生活品质需求。或者忽视对居民生活习惯、社区配套设施等的分析，导致住宅建筑的人性化建设不足，也是土地利用规划设计不合理的重要体现。

3.2 土地纠纷问题

新建改建住宅必然会涉及对土地所有权、使用权等的法律问题，包括新建住宅过程中的土地所有权问题，以及改建住宅过程中的土地所有权、使用权、土地收益等问题。一旦出现土地纠纷问题，就可能导致新建改建住宅项目的中断，甚至出现烂尾楼问题，这不仅给建筑企业、居民等带来经济损失，也造成了土地资源的浪费问题。

3.3 社会的支持和监督不到位

新建改建住宅虽然是城市规划、土地管理等部门的管理工作，但作为重要的城市建设项目，也必然需要接受地方政府、社会组织等的支持与监督，尤其是政府相关政策、资金等支持，以保证新建改建住宅节约土地资源战略工作的有序落实。但目前，很多地区的新建改建住宅实践工作却面临支持和监督不足的问题，虽然我国积极出台了开发闲置土地资源，新建、改建住宅建筑的相关政策，但政策的支持体系不健全、内容明细不完善，导致在落实时，因开发、实践标准不合理，导致落实不到位；而且新建改建住宅的审批手续也较为复杂，尤其是改建住宅时，需要地区的消防、工商、税务、土地管理等多个部门的审批，面对繁杂的审批流程等，也会增加项目的落实难度，影响其实施效果。

4、新建改建住宅节约土地资源的优化策略

4.1 加强数字化技术的应用，合理设计土地利用方案

新建改建住宅节约土地资源设计方案的优化，是保证住宅建设质量、提升土地资源利用效率等的基础，其可以更好的满足我国土地资源可持续发展等战略的要求。而为了保证土地规划方案的设计效果，现代数字化、智能化技术的应用至关重要，这可以为其优化设计提供更加精准的数据资料。

4.1.1 利用地质勘探技术，明确地区的土地资源构成

地区地质条件、地质构成等特点，是住宅建筑建设类型等的基础，如果地质结构、水文条件不良，则无法建设层数过高的建筑，因此地区土地资源构成的确定是开展新建改建住宅设计的基础。我国幅员辽阔，各地的地区土地资源构成有着较大的区别，各地土地管理部门要加强数字化技术的应用，提升土地资源勘探的效果。比如利用卫星遥感技术、全球定位系统、地理信息系统等，像利用数码航摄系统、无人机航拍摄影系统等，对当地的土地资源的构成、不同地质条件面积和特点等进行精准、高效率的测绘；并利用遥感技术、地质勘探技术等，在新建改建住宅建设前进行全面的勘探，为住宅建筑的优化设计提供更加精准的数据资料[6]。

4.1.2 利用BIM技术等，优化土地规划设计方案

新建改建住宅作为一项重要的建设项目，住宅建筑的设计优化也是保证建筑面积合理规划、住宅面积标准设计等的基础。BIM技术作为目前建筑设计中重要的建模技术，通过建筑结构各项参数、结构等的可视化呈现，可以有效实现住宅建筑的优化设计。新建改建住宅的建设企业要加强BIM技术的应用，设计师、工程师等参与人员，要将建设地的土地资源数据信息进行数字化的整合、三维模型的构建等，依靠数据分析、智能化的模型构建等，设计出针对性的住宅建筑模型，并结合建筑设计的规范规定，调整住宅建筑的布局、高度、朝向，以保证住宅建筑设计的效果。也可以通过智能化的设计，以提升土地资源的利用效率。

4.1.3 利用先进的建设技术，提升新建改建住宅的建设效果

在新建改建住宅建筑的优化设计后，则需要开展建筑住宅的建设施工，建筑施工过程的优化也可以保证建设效果、落实土地资源节约的要求。首先要保证建筑材料的先进、生态环保性等，尤其是要利用高性能隔热材料、抗震材料等，保证建筑建设的保温性、安全性等，并加强环保材料、自然能量等的应用，从而更好的满足建筑设计的采光要求、节能要求等，以更好的调整建筑的密度等，促进土地资源的节约。建筑企业还要加强智能化建筑设备的应用，比如智能家居系统、智能能源管理系统等，在为居民提供良好的居住环境同时，也利用这些智能设备提升能源利用效率、调整土地资源利用率等。除此之外，在新建改建住宅建筑的过程中，还要加强信息化施工管理系统、质量监控系统等的应用，落实精细化管理、全面的质量监控和评估等，以保证建筑工程的施工质量，促进土地资源的优化管理。

4.2 加强土地纠纷问题的法律援助，促进住宅的有序建设

因新建改建住宅本身面临的土地所有权、使用权等法律问题，这些问题影响着土地资源利用率的落实，因此要加强土地纠纷问题的法律援助，以保证住宅的有序建设。地区的土地管理部门要加强土地规划管理制度的建设，明确新建改建住宅节约土地资源战略的落实要求，要求各级部门配合推动土地利用的规划、审批和监管等工作，最大程度减少土地使用权、所有权等纠纷问题的发生；尤其是要加强土地权属的登记、调查等，通过数字化的信息登记，以实现土地权属信息的精准、完整登记，一旦发现土地纠纷问题，可以及时、准确、清晰地解决纠纷问题。地区还要通过调解、仲裁、诉讼等多元化的解决方案，促进土地纠纷问题的解决，以更好地应对不同情况。

4.3 加强社会的支持与监督，提升土地资源节约效果

新建改建住宅节约土地资源实践工作与城市建设、地区经济、居民生活等都有着紧密联系，因此也需要社会的支持与监督，以更好地落实土地资源节约的要求。首先地区政府部门要发挥其引领作用，结合地区的城市规划要求、生态环保要求、土地管理要求等，制定符合当地发展的土地资源管理规定，尤其是结合当地的人口基数、自然条件、地质条件等，制定符合当地的住宅建筑建设密度、住宅面积标准、建筑高度，为地区土地资源的节约提供支持。地区各个部门也要发挥自身的支持功能，比如土地管理部门，要加强土地应用的审批，金融机构可以加强贷款审批的支持，消防部门也要加强消防设施的支持和审批，以推动新建改建住宅的优化设计、土地资源的节约。政府、各级部门、社会组织等也要加强对新建改建住宅建设的监督，通过定期的监督、评价等，更好的落实土地资源节约的要求[7]。

5、结语

综上所述，面对我国有限的土地资源、较大的人口基数等，土地资源的应用率也日益紧张，如何在有限的土地资源下，满足更多人口的居住需求，新建改建住宅以节约土地资源成为土地管理部门的重点关注内容，其可以有效提升居民的生活环境、提升土地资源利用率等。但目前在实践落实时，仍旧存在很多问题，需要各地加强新建改建住宅建设的优化设计，尤其是要加强数字化、智能化技术等的应用，并通过各个部门的支持与监督、纠纷问题的解决等，促进住宅建设的优化设计，提升土地资源利用率。

参考文献:

[1]姚远,赵豪杰.新发展理念下我国闲置工业空间改建体育场地优化路径研究[C].第十三届全国体育科学大会论文摘要集——墙报交流(体育产业分会),2023.

[2]黄乙峰.阿克陶县玉麦村渠道防渗改建工程综合效益评价[D].乌鲁木齐:新疆农业大学,2023.

[3]郭丰志.基于建筑垃圾减量化的某改建项目施工组织设计优化研究[D].天津理工大学,2023.

[4]陈阳.可持续更新视角下旧城中心区土地混合利用路径演变[D].南京:东南大学,2020.

[5]梅小岚.节约集约用地背景下的城市土地二次开发研究[D].南京农业大学,2018.

[6]于雷.豫北地区农村改建型养老设施的绿色设计策略研究[D].郑州大学,2017.

[7]孙莹.县级土地利用总体规划实施评估研究[D].西安:长安大学,2017.

文章来源:金鑫.对新建改建住宅节约土地资源的探讨[J].居舍,2024,(31):129-132.