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完善我国房地产调控机制的策略探究
摘要：房地产是我国经济快速增长的重要一环，房地产调控一直是中央和地方两者政策实施的重要方向。房地产调控不仅关乎房地产市场的良好运行，同时关系着社会发展和居民生活。传统的房地产调控采取以短期强制干预为主缺乏配套政策和长效机制，由于我国房地产市场的运行机制存在不足，缺乏科学规划，社会炒房现象突出，存在局部市场过热等问题，调控效果不理想。故而探讨完善我国房地产调控机制，协调好政府、社会和市场三方主体在房地产领域中的相互关系。
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中国房地产历经多次的政策调控，鉴于我国的历史发展状况，在长效调控机制之前房地产调控始终把维持经济的快速增长放在首要位置，因此政府、社会和市场均保持对房地产市场的高度热情。但是，房地产问题不是任何一方的问题，每一方的行为都对彼此产生影响。住房就有公共物品的属性，政府制定公共政策造福社会，应该认识到房价过高会导致人们的幸福感降低；从社会来看，尽管房价上涨确实能给社会部分群体带来一定收益，但投机行为最终导致社会成员的差距拉大，社会稳定容易出现问题；从市场来看，进军房产者众多就会引起过度竞争。分析政府、社会和市场三者在房地产问题之间的联系和矛盾，转变调控思路和完善调控机制。
一、房地产调控回顾
房地产业与城市化和工业化紧密相连，居于重要地位。基于房地产问题的复杂性，对政府、社会和市场的重要影响，我国中央政府和地方政府为了保障国家经济平稳发展、社会安定有序、市场平稳运行在历史上对房地产进行了多轮的调控协同。也有不少的研究者分析了我国的房地产调控政策和机制，回顾了历史发展。其中，刘畅（2019）认为中国房地产经历六轮政策周期，要注重需求和供给两个端的机制完善。张玉梅（2019）认为信贷政策和调控政策存在漏洞，要分短期、中期、长期三个阶段实施不同的措施，做好中央和地方的职责分工。潘敏（2019）认为盯信贷比盯房价更具优势，保证政策的弹性和可调整性，有助于金融稳定。安辉（2013）提出房地产调控政策已成为影响房地产价格的重要因素，长期性政策虽然具有时滞性但效果较好。吴梓境（2018）认为政府在控制土地出让和管制用地类型上的行为对房地产市场具有核心作用。
房地产调控具有必要性。政府方面，地方政府往往获取城市建设的资金采取经营当地房地产，在这一过程中政府会不自觉地维持房价的增长保持财政资金充足，虽然政府的目标是为了将资金用于公共服务，但是在集聚资金的过程中容易忽视社会群体的需求。经济方面，房价居高不下，就会加剧地区发展差异，导致整体经济结构不合理。社会方面，房价过高让流动人口比例得不到有效减少，社会隐患增加，不利于社会安定有序。2016年第六次调控政策出台之前的五次调控都是以解决经济问题为中心，政策呈现出宽松和紧缩两种状态的循环。随着国家经济逐渐平稳，人民日益增长的物质文化需求在房地产领域表现突出，社会对房产价格涨幅过高的议声也越来越大。房地产价格随政策波动反作用在社会和市场两方就容易出现社会需求不平衡和市场过热。因此，笔者结合近年来房地产调控政策特点，浅谈在政府、社会、市场三方主体需求平衡之中，如何转变房地产调控思路，进一步完善房地产调控机制。
二、转变房地产调控思路
房地产调控涉及了政府、社会和市场三方主体，从一元角度调控房地产是不现实的。政府促进经济增长的同时要保障社会公众的基本利益，同时避免损伤市场积极性。市场发展惯性和宏观调控的不一致，政策着力不当导致调控效果很差。简而言之，就是要协调发展，保障房价的稳定和社会的需求，即供需关系的良性交互。由于社会不同群体的需求不同，利益复杂，根据社会部分人的呼吁采取的措施有时并不能解决问题；西方资本主义自由市场经济体制的经验教训揭示了完全依靠市场调节房地产也是不可取的。所以笔者倡导调动地方政府的积极性，转变思路，降低紧缩应急政策频率，减少强硬干预，重视社会和市场两者的发展。
（一）转变政府调控思路，优化政府政策手段和调控措施。
政府不能忙于做消防员，要减少短期强硬介入行为的频次，抑制房价的政策措施应该是短期与长效的有机结合。短期强硬介入虽然能缓解社会矛盾，获得一定的抑制效果，但是缺乏系统科学的长期机制，房价回弹也是预料之中。此外，短期强硬介入还会冲击房地产的市场发展，打击市场的积极性。地方政府应该兼顾市场发展，顺应市场规律，要处理好政府和市场之间的关系，促进市场健康发展，才能从根本上解决房价问题。顺应市场规律并不意味着政府不进行干预，政府要考虑到市场的局限性，根据市场的特点进行科学合理的调控，谋求市场和政府的优势互补，促进良性循环。
（二）转变政府调控思路，发挥市场在调控房地产中的作用。
房地产业涉及层面广，包括土地、金融、人口等具体层面。完全依靠政府是不现实的，规范市场，从市场角度入手调控房地产是重要路径之一。首先，要加强市场监管，保证市场的良性运行，防止市场局部过热；其次，从供求关系的角度，鼓励房屋租赁企业的发展，保障居民的需求，抑制房价的非正常上涨；再次，要紧盯信贷，区分合理和不合理的住房需求，保障金融稳定；最后，要针对投资房产现象做好不断改革房产税收的准备，预防投资现象威胁市场的正常发展。
（三）转变政府调控思路，重视社会反馈，提高政策效能。
政府应该倾听社会的诉求，不能把房产作为短期刺激经济增长的手段。将城市建设与社会民生密切相连，房子是用来住的而不是用来炒的，将住房与社会基本保障联系在一起。提高政策效能，往往很多好政策在社会中实施的效果却不好，根本原因是没有进行深入的社会实践。例如保障性住房，同样一块土地面积，保障性住房建五层和建十层的容纳量是不一样的，随着城镇发展，原先一批保障性住房能否满足未来的需求，根据当前公共财政的状况采取哪种方式更加适宜，都是值得深思的问题。提高政策效能不仅表现在政策实施阶段，政策宣传等其他阶段的效能如果能加以重视同样可以提高政策效果。
三、完善房地产调控机制
党的十九大报告指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这一论断确定了房地产调控的总基调。地方政府在房地产调控机制优化过程中，既要全面的考虑到城镇发展需求，又要考虑到社会和市场的健康发展。要因势利导，发挥社会的反馈功能和市场的自我调节功能，让三者的需求在发展上得到统一，让社会需求和市场的自利倾向在政府的调控机制下更加规范，善用市场规律，加强战略规划，将长效机制与短期效果好的政策相结合，进一步完善房地产调控机制，促进三者的共同发展。
（一）规范市场运行，健全法律体系。
市场不规范是市场稳定的风险因素之一，政府干预绝不是要打击市场，而是要规范市场运行，综合考虑社会保障和市场发展两个方面。健全相关法律，让政策有形，更具效力。例如保障性住房在使用不到五年内出售属于违法，政府有关部门有权依法处置相关行为。让政府干预有法可依，对大量囤积房产用于炒房赚差价的个人和违法企业给予处罚。由于房地产的涉及层面广，政府应该围绕着从土地到建设再到市场和社会的完整产业链条健全相应法律，完善法律网络，从而大大减少市场发展的风险因素。健全法律体系不仅让政府执行政策有法可依，同时规范了市场运行，有效化解市场自利倾向和社会需求之间的矛盾。健全的法律体系有利于填补政策漏洞，也能防止社会部分群体利用政策漏洞对三方主体造成不良影响。
（二）重视权益维护，紧盯信贷风险。
拓宽供给渠道的同时要注重双方的权益维护。无论是房屋买卖还是房屋租赁，损害彼此权益的现象不胜枚举。近年来，有两种案例频繁出现。第一种，需求者在使用供方房屋的过程中，使用不当，造成卫生困扰，或者改变原有的房屋结构，侵害了供方权益，难以追偿。第二种，房屋租赁过程中，供方变相涨价，损害了需求者的权益却难以维权。因此，拓宽供给渠道的同时要保障双方权益，重视权益维护。此外，信贷在房产付款中的比例反映着需求者的经济状况，对房产交易起着不可忽视的作用，因而政府要对金融风险进行合理有效的管控。房产与金融业的联系密切，两者相互促进，房地产的不良发展会反向作用金融市场，金融市场的混乱就会加大房产购买者的购买风险。制定科学合理的金融政策将有效促进金融业和房地产的快速稳健发展。
（三）落实长效机制，完善配套政策。
根据2019年中央经济工作会议要求，地方政府应该加快落实因城施策的长效管理调控机制。与过去的调控机制相比，长效调控机制有着显著区别，虽然具有时滞性的劣势，但在长期保持房价稳定中有着重要作用。尤其在保持房价与居民收入平衡上具有显著优势。同时，也不能完全抛弃部分收效较好的房地产调控政策。要考虑长效机制可能无法解决当下部分困境的局限性。完善配套政策要注意两个方面：一方面要注意旧政策对新政策的影响，及时梳理旧政策对政府、社会和市场三方的积极和消极影响，过时的政策应该及时取消，收效好的可以保留；另一方面要及时出台与长效机制配套的新政策，帮助长效机制的全面落实。地方政府要注重政策的有机结合，既要实现政府的政策目标，也要实现社会的需求和市场经济的发展。
参考文献：
[1]王洋.房地产调控的宏观视角———基于与宏观经济关系的分析[J].上海经济研究,2005(10).
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张志文.我国房地产调控机制完善策略[J].合作经济与科技,2020(12):130-131.
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国内刊号：45-1328/F
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