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加强物业企业财务管控的措施

2021-11-10 58 上传者：管理员

摘要：近几年,全国房地产企业大量交付新项目,物业企业作为房地产企业的基础,既有机遇更有挑战。物业行业起步较晚,财务管控水平相对薄弱,多数物业企业存在资金管控能力及财务人员综合能力不强,内部财务风险较大,财务体制不健全等问题,阻碍物业行业的发展。文章以此为切入点,在理论知识与实践经验相结合的基础上,提出如提升物业企业资金管控能力及财务分析能力,加强物业企业内部风险防控,健全物业企业财务管理制度等措施,以期能对物业企业有所帮助。

关键词：
企业资金
物业企业
经济利益
经营方向
财务管控
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对于物业这个新兴的行业，相关经验尚欠，发展历史较短，本身存在着一定的不足和漏洞。为了营造和谐、文明、智能的社区环境，在原有的管理水平上采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升管理质量和服务水平。传统与现代化相结合，使得物业企业需有较高的管理机制，处于高风险的状态，此时财务管控在企业管理中更为重要。

一、物业企业财务管控概述

（一）物业企业财务管控的概念

物业企业财务管控是根据财务管理的权利合理分配企业资金，保障企业完成经营计划，进而完成战略目标。财务管控不仅仅是管控企业的合规性和有效性，而是通过财务管控一系列手段和方法，充分考虑风险与报酬，将企业资源发挥最大价值。财务管控是企业的核心及灵魂，根据企业战略及时调整经营方向，可以实现企业价值最大化。

（二）物业企业财务管控的重要性

财务管控是物业企业管理的中枢，影响企业的管理水平及经营方向。对于物业企业，现金流的流入以及流出是企业关注的重点。企业的筹资投资，资金的分配与使用都离不开财务管控，因此财务管控在物业企业中十分重要。财务管控能够发现企业问题的根源，寻找原因，提出一系列改进措施，为企业带来更多的经济利益。从企业长远规划到科学组织架构，从财务核算到财务内部控制，从预算管理到经营分析，都离不开财务管控。只有提高财务管控水平，才能优化企业的发展，物业企业才能走得更远。

二、物业企业财务管控存在的问题

物业行业虽然属于新兴行业，在财务管控上存在一定的漏洞与问题。

（一）物业企业资金管控能力不强

大部分物业企业资金管控能力不足，资金利用率不高。首先，企业对于资金管理不到位，没有很好地利用闲置资金，增加了资金的占用成本，造成一定程度的浪费。其次，有些物业企业在战略上偏向业主满意度，为了树立企业良好形象提高满意度的奖金比例，这让业务部门更加不重视催收工作。最后，物业企业成本不断上涨，导致物业企业盈利能力在较低水平徘徊。

（二）物业企业财务人员综合能力不强

物业企业财务人员大多数跟不上行业发展的脚步，停滞不前。企业在选拔财务人员时也不重视业务能力及综合素质，导致财务人员综合能力不强。主要表现为以下几点：第一，财务分析能力不强，经营分析不深入，没有落到实处，效果不佳，流于形式，使得领导无法准确了解企业的经营状况。第二，部分财务管理人员思想落后，固执无法听取他人意见，管理能力不强。第三，一些物业企业由于人员配置问题，财务人员从收费员或其他物业管理人员中选拔，未经过正规的培训，缺乏专业能力及职业道德。

（三）物业企业内部财务风险问题

物业企业内部财务风险较大且风险防控意识较差，同时企业未完善财务风险预警机制，导致企业内部财务风险问题不断增大。

1.管理层不重视财务风险

物业企业发展历史较短，缺乏先进管理理念。管理层未充分认识到财务风险对于企业生存发展的重要性，对财务风险重视不够，迫于经营压力往往只注重经营结果而忽略了风险意识。

2.员工风险意识薄弱

物业企业的就业门槛相对较低，且大部分管理较为粗放，企业基层员工的学历以及综合素质普遍不高，风险意识薄弱。

（四）物业企业财务体制不健全

物业企业随着市场的需要不断调整企业战略，同时伴随着财务架构以及财务制度的不断优化及完善，保持财务管理水平与企业发展相匹配，大多数物业企业财务体制存在以下问题。

1.财务管理信息化缺乏统一架构

物业管理发展迅速，财务岗位职责不明确，工作重合，没有明确各职级的责权和考核依据。首先，集团与分子公司财务信息沟通渠道不畅通，传递信息滞后，各区域财务管理不统一。其次，物业企业业务相对繁琐简单、市场竞争力低、人员密集但大多专业性不强，劳动密集度高但缺乏专业人才，这不仅增加了财务人员的工作量，而且效率低下，容易造成人员流失，增加企业员工的不安全感。

2.财务管理制度缺乏科学性

物业企业财务管理制度不够完善，资金管控和预算管理没有起到很好地控制作用。大部分物业企业在建立财务管理制度时未考虑执行时的难度，导致制度实施后标准不统一，业务执行与财务管理制度相矛盾。同时财务的监管力度不够导致财务管理制度流于形式，执行结果没有参考价值，业务部门与职能部门无法相互制约，加大了财务管理的难度。

三、加强物业企业财务管控的措施

针对物业企业在财务管控中存在的上述问题，提出相应的改进措施，以此加强物业企业财务管控。

（一）提升物业企业资金管控能力

1.提高资金利用率

物业企业的现金流动性较强，为了提高企业的资金利用率，应建立货币集中管理制度。在提升业主满意度的同时加大催收力度，提高物业费收缴率。同时，建立多种经营奖惩制度，调动员工的积极性与主动性，以此增加多种经营收入。物业企业还应对现金的支配进行合理规划，在保证物业工作正常开展的同时适当延长应付账款的账期，增加企业资金周转。

2.严格控制成本

从企业管理角度出发，收购、兼并规模小、经营能力弱的物业服务企业，实行一体化经营，获得规模效益。优化企业资源配置，资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。严格把控成本支出，建立规范的采购管理制度及费用报销制度，定期对业务部门的人员进行培训，加强成本控制意识，杜绝舞弊、浪费等现象的发生。

（二）提升物业企业财务人员综合能力

1.提升财务分析能力

财务分析不只是纸上谈兵，应结合企业的实际情况深入业务，增加与业务部门的沟通，分析并反馈经营中的问题，理论与实践相结合。财务人员要做到业财融合，与企业内部各部门，行业之间进行交流学习，进而使各项能力符合市场经济的需要。

2.培养物业企业复合型财务人才

随着物业行业不断发展以及物业企业争相上市，对企业财务人员工作能力和综合素质要求越来越高。培养复合型财务人才是物业企业的当务之急。首先，可以通过提升财务人员福利待遇来提高财务人员的准入门槛，对学历、证书及工作经验做适当要求。其次，针对目前的财务团队，定期组织人员培训，包括企业内部以及外部培训，提升财务人员的专业技能及综合素质。最后，提高财务人员的职业素养，爱岗敬业，勇于创新。

（三）加强物业企业内部风险防控

1.推广非现金支付

物业企业由于自身的特殊性，会出现大量的现金收入。伴随着全国电子化信息时代的到来，物业企业应大力推广非现金支付，如：APP线上缴费，微信小程序，手机银行支付，支付宝生活缴费等。这样不仅能方便业主，减少人力成本，也可以在一定程度上杜绝企业员工接触现金，减少贪污舞弊行为。

2.加强物业企业内部检查

为了避免企业内部风险，物业企业可采取周度、月度、季度检查以此加强监督。在检查过程中发现的问题及时指出并进行通报，若情节严重涉及金额较大已构成犯罪需负刑事责任。内部检查问题最多也最容易产生腐败的是车场管理，物业企业可采取以下措施加强车场管理：首先，对不符合物业管理的车场系统进行更新改造，安装先进的道闸系统，降低人为干预因素。其次，在停车场收费岗安装监控设备，加强监督检查。最后，停车场收费员不定期进行轮岗、换岗。

3.提升企业管理层及员工的财务风险意识

首先，管理层应清楚财务风险在企业中的重要性，并且在追求本企业价值最大化时考虑财务风险的存在，制定一系列规章制度加大监管力度，将财务风险管控落实到位。其次，应该加强员工现代化的财务风险意识，将风险意识宣传及落实到位，让每个员工认识到财务风险的重要性，特别是基层员工往往会因为企业和业主的矛盾或者企业与员工的矛盾，忽视财务风险。最后，从源头上有效控制和防范风险，使企业更好的发展。

（四）健全物业企业财务体制

1.财务共享服务中心体系建设

结合物业企业原有的管理模式，对财务组织架构进行科学性的调整，财务共享中心的建立较为适宜。财务共享中心的建立能够降低物业企业的人力成本，财务管理水平及效率提高，企业核心竞争力上升。结合财务共享服务模式的特点和物业企业自身的需求，财务共享中心可以将资金、核算、报表等基础性工作进行集中化处理，预算管理、经营分析、税务管理、内控管理等属地性较强的业务依然由财务管理部执行。组织架构明确以后，财务共享服务中心建立规范财务制度，核算体系，信息部对业务流程进行优化，保障新旧业务的平稳衔接。

2.完善物业企业财务管理制度

物业企业应完善符合自身财务管理特点的财务制度，制定时应充分考虑财务风险以及可操作性。业务部门与职能部门既相互联系，也相互制约。财务人员根据财务管理制度监督业务流程，业务人员不能根据自身的个人意识随意更改，需严格按照财务管理制度执行。

四、结语

新形势下如何加强财务管控成了物业企业思考的重要问题。积极面对企业自身在财务管理工作中存在的各种问题，对症下药，做好改进措施。完善财务管理制度并有效实施，不断提高企业财务人员的综合素质，提升员工财务风险意识，采取现代化的管理手段和管理理念，建立科学的财务体系，为物业企业的可持续发展提供保证。

参考文献：

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文章来源：刘双.新形势下加强物业企业财务管控研究[J].中国集体经济,2021(33):146-147.