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房地产企业土地增值税筹划路径探讨

2021-08-18 120 上传者：管理员

摘要：土地增值税对房地产企业最终经济收益具有重要影响，随着房地产行业市场竞争愈发激烈，企业若要凸显自身核心竞争力，需在处于我国法律红线内的前提下，结合相关税法进行筹划，最大限度控制税费成本，保证企业实现经济利益最大化。为实现该目标，要求房地产企业按照自身实际状况，掌握土地增税筹划技巧，坚持实际筹划原则，创新土地增值税筹划思路，并有效控制土地增值税筹划过程中面临的风险。基于此，本文就房地产企业土地增值税筹划展开分析。

关键词：
土地增值税
房地产企业
税费成本
筹划风险
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随着房地产项目持续增多，一路上涨的房价成为人们的关注重点，致使房地产市场经济增长速度放缓，影响房地产行业健康发展。房地产税费较高是造成房价较高的核心因素，其土地增值税缴纳机制具有一定特殊性，需严格依照相关税法，对其进行科学、合理的筹划，方可对企业产生积极作用。土地增值税在实际筹划过程中涉及内容较多，布设缺乏合理性，易出现多项问题，严重状况下企业可能会面临较大的税务风险，需准确辨识各类筹划风险，做好防范措施，合理筹划土地增值税，缓解房地产企业整体税负，实现企业经济效益最大化。

一、房地产企业土地增值税筹划路径分析

（一）利用土地增值税征税范围进行筹划

若想从本质上做好土地增值税筹划工作，首要环节便是准确界定增值税征税范围，一般判定土地增值税范畴规程基准点包含三个方面，建筑企业税务土地增值税筹划过程中，需积极明确土地增值税范畴，为后续精准性筹划奠定基础。税法对多种实际状况予以明确，应严格依照上述基准为导向，判定其是否属于土地增值税范围，房地产企业可按照此类标准进行筹划。大多数房地产企业注重自行建造并销售房地产，此种方式拥有筹划空间有限，若选取代建、合建等方式则具有较大的筹划空间。一方面，房地产代建行为。针对房地产代建房行为是否征税我国税法中给予明确规定，房地产代建行为基本主要是指房地产开发公司代客户，开展实际开发活动，待开发工作完成之后收入相匹配的代建收入。从本质层面分析，房地产公司进行开发活动，其获取相应的经济收益，但房地产权属并非出现变更，属于劳务收入范畴，所以并不纳入土地增值税征税范畴。房地产企业可选取此种方式，在正式开发之前明确用户，实施精准开发，降低整体税负。另一方面，合作建房。合作建房顾名思义，需双方主体目标开展建房，双方分别提供土地使用权、资金，处于合作支持下建造房屋。待房屋建造成功之后，严格依照相关规定占比分房自用，可享受一定的优惠征收土地增值税；房屋建造完成之后方可进行转让，再依照我国相关规程土地增值税。此外，通过土地入股合作形式建房，抑或其他形式进行入股，从宏观形式层面进行分析，双方满足相关资金、土地提供要求基础上，其二者享受相应的经济利益同时，需承担一定比例的风险，房地产企业可最大限度满足优惠政策，缓解自身税负同时，保证各方利益得以保障。

（二）利用增加扣除项目金额进行筹划

土地增值税是增值额与扣除项目实际比值，增值率与税率密切相关，增值率数值越高，可适用的税率较高，最终纳税金额越多。根据实际状况适当增减扣除项目金额，可进一步降低增值率，保证房地产企业最大限度选取较低税率，降低企业整体税负。我国税法中针对扣除项目具有针对性规范，其中开发费用可选取合理利息扣除规程进行筹划，税法中要求利息支出，可根据项目进行分摊，并完整提供可靠性较高的金融机构证明，按照实际状况完成扣除金额；若无法提供相应金融机构证明，需依照土地权实际费用与成本总计10%扣除。房地产企业应立足未来战略发展，科学确定筹划方式，若企业开发项目核心资金源于负债，整体利息费用支出较高，选择利息计算分摊提供相应证明方式为宜，若企业通过权益资本筹资，利息费用较低可不计算分摊利息，进而增加扣除开发费用，实现房地产企业土地增值税税筹目标[1]。

（三）利用税收优惠政策进行筹划

1.利用临界点进行纳税筹划

我国国务院令第138号中明确规定，存在以下几种情况可免收土地增值税：（1）纳税者按照我国相关规程，开发建设普通住宅销售，实际增值额处于扣除项目金额20%内；（2）处于区域内国家建设开发利用房地产。若企业建造普通标准住宅出售增值率处于20%临界点上，可按照实际状况适当控制出售价格，进而避免缴纳土地增值税。计算增值额扣除项目内容较多，如获取土地支出费用、开发土地成本、转让金相关税金等。

2.控制增值率进行纳税筹划

土地增值税筹划成功与否，关键在于纳税者合理应用税法中各类优惠政策，如针对纳税者开发建设普通标准住宅，增值额不超过扣除项目金额20%，可享受相应的优惠政策，不予以征收土地增值税；若其增值额度超过项目金额20%，需依照税法相关规定全方位计算缴纳税额。同时，税法中明确规定，纳税者基于开发建造普通住宅下，一同开始其他房地产建设，应将其划分开分别计算增值额。处于分开核算条件下，税务筹划关键带在于需采取一系列有效措施，将普通住宅增值率控制不超过20%，享受相关优惠政策。降低增值税着力点需将增值额度未切入点，需适当降低其实际额度，一般可通过两种方式实现，即增加扣除项目金额、降低销售价格。譬如某房地产开发企业销售商品房获取销售收入总计为5000万元，其中普通标准住宅、非普通住宅销售额分别为3000万元、2000万元。扣除项目金额总计为3200万元，其中普通住宅和豪华住宅分别为2200万元、1000万元。其中普通住宅实际增值额为635万元，适用的税率为30%，所以最终共计缴纳税款为190.5万元；非普通住宅实际增值额为890万元，该房地产企业需缴纳土地增值税为491万元。通过上述计算分析可获知，普通标准住宅增值率为27%，超出我国税法中相关优惠政策范畴，无法享受优惠政策，只有将实际增值率控制低于20%，方可获取一定的免税，可通过上述方式实现：第一，增加扣除项目金额。其他数额不变时，普通标准住宅扣除项目金额发生变化，最终获得项目金额增加至2335万元时可实现免税，房地产企业最终仅需缴纳非普通住宅税额为300.5万元；第二，降低销售价格。降低商品房实际价格同时，增值率降低同时导致销售收入减少，最终企业实际利润受影响，该筹划方式是否具有合理性，应对比减少收入和少缴纳税金数额，最终确定是否应用该筹划方式。按照计算只有将销售价格降低至2827万元时，普通住宅可实现免税，企业缴纳增值税仍为非普通住宅税额300.5万元[2]。

二、土地增值税纳税筹划中的风险管控

（一）合理适用土地增值税优惠政策

房地产企业土地增值税在实际筹划过程中，是否能够合理应用土地增值税优惠政策，是重要的审核风险点，其决定最终房地产企业税务筹划是否成功。我国房地产企业可应用的优惠政策较多，需结合实际状况进行选择，如增值额不超过20%、由于城市规划等需搬迁，由纳税者自行转让原房地产的，并通过税务机关审核达标之后免征收土地增值税等，均可享受我国的免税政策。部分房地产企业土地增值税实际筹划过程中，将核心置于免税或降低税负层面，对企业实际情形是否满足相关政策要求有所忽视，面临相应的政策风险。因此，为保证房地产土地增值税筹划成功，需积极关注相关税务优惠政策，按照其实际变更动态化调整筹划方案，保证应用土地增值税优惠政策应用合理性，降低自身面临风险。

（二）合理确认房地产销售收入

房地产企业实际销售收入，是计算土地增值税缴纳金额基础，更是处于土地增值税预缴纳阶段明确预征率的适用基础，因此不管处于预缴纳还是清算阶段，税务机关应辨识销售收入真实性，如是否存在隐瞒销售价格现象，购销合同中价格是否具有合理性，土地增值税清算单位是否合法。房地产企业销售与普通企业销售收入确认方式不尽相同，其收入实际范畴为产品开发过程中实际收取的款额，不局限于现金，也包含与现金相同的等价物。选取一次性全额付款方式和分期收款方式，应严格依照相关规程决定销售收入，不同支付方式销售收入计算方式存在一定的差异性，影响销售整体金额，干扰土地增值税金额。因此，为保证土地增值税筹划成功，需积极确定销售收入，确保其收入可靠性及真实性，增强土地增值税缴纳金额合理性[3]。

（三）合理确定土地增值税扣除项目

合理确定土地增值税扣除项目，是房地产做好筹划的基础保证，其计算土地增值税可扣除项目包含内容较多，如房地产开发成本、房地产开发费用支出、土地出让金及税费等。同时，纳税人员需严格依照土地成本与开发成本之和20%确定可扣除项目，保证其满足相关要求。房地产实际开发过程中，成本占据总成本比重较大，也是房地产企业实施土地增税筹划核心内容，开发经营过程中需获取相应合法凭证，并系统性审核其真实性及可靠性，保存合同、预决算书等资料信息，以此类凭证为基本条件，向税务机关进行申请，供税务机关进行审核，对可扣除项目进行扣除，保证税务筹划合理性。[4]

三、结语

房地产行业作为我国国民经济的重要行业之一，其土地增值税对房价造成严重影响，需按照实际状况，对其进行科学、合理的筹划。土地增值税筹划过程中，涉及相关税法条例较多，筹划过程中应积极掌握实际风险管控点，正确解读相关政策方针，结合房地产实际状况，选取合理的筹划方式，降低房地产企业整体税负，实现企业经济收益最大化，促进企业健康、长足发展。

参考文献：

[1]林传万.房地产开发企业土地增值税税收风险筹划研究[J].纳税，2020(8).

[2]张静伏.论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划[J].中国市场，2020(3).

[3]井建辉.房地产企业土地增值税纳税注意事项探析[J].财会学习，2019(11).

[4]林微玮.房地产企业土地增值税纳税注意事项探析[J].中国多镇企业会计，2019(9).

文章来源：于希政.房地产企业土地增值税筹划刍议[J].纳税,2021,15(21):18-19.