党的二十大报告明确提出,要全面推进乡村振兴,坚持城乡融合发展,推进新型城镇化战略｡党的二十届三中全会进一步要求健全新型城镇化体制机制,深化土地制度改革｡新型城镇化是构建国内循环系统的关键基础,也是推动形成新的发展格局的关键路径｡[1]为了促进新型城镇化的发展,必须坚持理论与实践相结合,全面审视不同地区的实际情况,因地制宜地推进城镇化进程｡在这一进程中,集体土地征收中的房屋补偿成为不可回避的关键议题｡

近几年,随着拆迁工程的日益推进,货币化安置政策成为房地产政策中的热点和亮点,推行货币化安置政策存在增加被征收人房屋选择范围､缩短拆迁安置周期､降低地方政府财政压力等诸多优势,因此在对集体土地进行征收涉及房屋补偿的过程中研究和推行货币化安置政策就显得很有必要｡在推行货币化安置的过程中,各地也相应颁布相关政策,如南京市现行的集体土地征收政策可参考《南京市集体土地征收补偿安置办法》(宁政规字〔2022〕4号),该文件,详细介绍了征地实施程序､征地补偿安置费用以及人员安置等相关程序,充分保障了被征收人的权益｡但文件中也存在一些问题,比如征地补偿费用规定对地方政府的财政要求较高,规定支付日期较短等｡

针对上述现行征收政策的不完善之处,可以通过实行货币化安置政策加以补充完善｡但如何成功实行货币化安置政策,这就需要进行相关研究｡因此本研究旨在通过对典型城市实行的货币化安置政策进行走访调研和对比分析,了解货币化安置政策在各地的实施效果,结合现行货币化安置政策以及土地征收涉及房屋补偿现状,总结出货币化安置政策实施的成功经验,从而为开展货币化安置带来启示｡

一、集体土地征收房屋补偿货币化安置必要性与可行性分析

(一)货币化安置的提出背景与意义

货币化安置作为征收集体土地涉及房屋补偿的一种重要方式,其提出背景与意义不容忽视｡在政策层面,货币化安置依据国家相关法律法规及地方政策指导,旨在通过货币补偿的方式,更灵活､高效地解决征收过程中的房屋补偿问题｡[2]相较于传统的实物安置方式,货币化安置能够更好地满足被征收人的多样化需求,减少或者不用在外过渡,能够直接搬入新居,提供更为自主的选择空间｡[3]货币化安置有助于减轻政府在实物安置过程中的负担,提高征收效率｡[4]此外,从城市发展的角度来看,货币化安置能够促进土地资源的合理配置和优化利用,推动城市的可持续发展｡[5-6]通过货币补偿,被征收人能够更自由地选择适合自己的居住方式和环境,提高居住品质｡[7]同时,货币化安置也为被征收人提供了更多的经济支持,有助于其更好地融入城市生活,实现社会经济的和谐发展｡[8-9]

因此,货币化安置在征收集体土地涉及房屋补偿过程中具有显著的优势和深远的意义｡它不仅符合政策导向,满足被征收人的实际需求,还能有效推动城市发展和提升居民生活水平｡因此,在未来的征收工作中,应进一步推广和完善货币化安置政策,以实现更为公平､高效和可持续的土地征收与房屋补偿｡

(二)货币化安置政策的必要性分析

推进集体土地上房屋征收货币化补偿安置工作,让被征收户享受到更加人性化､科学化的安置补偿,也是征收工作的新方向､新动向｡

1.政策更加亲民｡货币化安置作为一种新政策,是对传统安置方式的补充和提升,赋予被征收人更大的选择自由｡与过去的产权置换和宅基地安置等方法相比,货币化安置更贴合市场经济原则,也更注重人本关怀｡被征收人现在不仅可以选择传统的回迁安置房,还能选择获得货币补偿,这不仅保障了他们的财产权益,也体现了对个人选择的尊重｡此外,被征收人还有机会购买市场上的商品房,进一步拓宽了安置的选择范围｡

2.更加科学地配置资源｡实现可持续性发展的关键在于资源,尤其是土地资源的合理规划和使用｡各地政府每年都需要投入大量土地､资金和劳动力,按照传统的模式建造安置房｡例如,建造48万平方米的安置房可能需要大约245亩的土地,以及高达20亿元的资金,这对于资源紧张的地区来说是一个沉重的负担｡因此,推行货币化安置政策,鼓励被征收户用补偿金购买商品房,不仅减轻了他们在土地供应､建设管理､后期维护和资金配套方面的压力,还有助于激活当前低迷的房地产市场,促进其健康发展｡这一政策的实施,对于资源有限的地区来说,是一种更为高效和经济的安置方式｡

3.调动多方积极性｡在征迁实际操作中,要积极引导被征收居民支持并参与到征迁工作中来,采取“居民自愿､分区域实施､竞争性推进､成熟一户､见效一户”的工作策略,将被动的“要我拆”转变为主动的“应拆尽拆”｡通过这种方式,可以全面激发被征收户和房地产企业的积极性｡通过宣传动员､提供建议､实现无缝对接,房地产销售人员可以直接接触普通家庭｡通过举办专题楼盘游园会､产品推介会等多样化的宣传活动,有效地激发了被征收人的参与热情,促进了征迁工作的顺利进行｡

(三)货币化安置政策的可行性分析

近年来,各地在推动城市发展的过程中,出台了多项货币化安置相关政策,旨在满足被征收人多元化安置需求,缩短安置过渡周期,同时促进房地产市场平稳健康发展｡

1.政策合规性与法律依据｡各地货币化安置政策依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规精神制定,符合国家土地管理和征收补偿政策的基本要求｡同时,各地各区政府根据本地实际情况,制定了具体的操作细则,确保了政策的合法性和可操作性｡

2.市场需求与接受度｡货币化安置政策能够满足被征收人多元化安置需求,提供了更加灵活的选择空间｡被征收人可以根据自己的实际需求,在“安置房源超市”中选择合适的房屋类型､户型和位置,从而提高了政策的市场接受度｡此外,购房奖励和契税减免等优惠政策也进一步激发了被征收人的购房热情｡

3.经济与财政压力｡从经济角度来看,货币化安置政策有助于盘活房地产市场存量,加快楼市去库存｡同时,政府通过购房奖励和契税减免等措施,可以在一定程度上减轻被征收人的经济负担｡

4.社会稳定与民生保障｡货币化安置政策通过提供多样化的安置方式,有效缩短了安置过渡周期,减少了被征收人的等待时间和生活不便｡这有助于维护社会稳定和谐,减少因征地拆迁引发的社会矛盾和冲突｡

二、典型城市货币化安置政策及对比分析

(一)典型城市货币化安置政策沿革及现状

1.C市相关安置政策沿革及现状｡目前,C市集体土地上房屋搬迁尝试了“调换安置-货币化安置-定向安置-房票安置”的政策探索｡2010年前,C市实行宅基地安置政策,采取“以地换地”的做法｡2010年至2016年,C市取消宅基地安置,更迭为“以房换房”,即农村住宅置换商品房,不再进行宅基地安置｡2016年至2021年,C市实行集体土地房屋搬迁货币化安置政策,即以“虚拟就近安置”的原则,再以“回购虚拟安置房”形式进行货币化安置｡2021年后,C市将“虚拟就近安置”的原则提升为跨区域的“定向安置”,安置房可以在农村-城区,街道-街道之间进行选择｡2022年7月起,C市实行房票安置政策｡该政策操作范围更为广泛,形式更为多样｡在2016年货币化安置政策的基础上,将回购价款折合成“房票”｡可见,C市房票安置政策不仅是政策探索的创新成果,作为沿革节点的各项政策亦为其提供了充足的实践性及法理性依据｡

2.Z市相关安置政策沿革及现状｡2003年前,Z市城市房屋拆迁和农村房屋拆迁均沿用统一政策｡即制定城市房屋拆迁政策,农村房屋参照执行｡2003年起,制定《Z市农村房屋拆迁补偿安置暂行办法》,将农村房屋拆迁和城市房屋拆迁区分开｡经过历年修改完善,2011年,Z市集体土地房屋拆迁适用政策为《Z市集体土地房屋拆迁管理实施细则》｡2022年,制定了《Z市住宅房屋征收(搬迁)定向房票安置指引(试行)》,全市结合实际工作统筹推进｡2023年1月,完成了《Z市住宅房屋征收(搬迁)定向房票安置实施办法(试行)》意见征求任务｡

(二)典型城市货币化安置政策对政策实施的启示

1.立足统筹视角,分析构建政策的可行性｡从C市､Z市货币化安置政策的过程可以看出,货币化安置涉及地方政府､被搬迁人､开发商三类参与主体｡对于地方政府而言,执行货币化安置政策,可以减轻地方财政压力,因货币化安置政策资金的终止节点仍在其区域内,可以确保地方政府财政资金不外流｡对于被搬迁人而言,货币化安置政策中的相关奖励､较低价格等,都能使其获得更多收益｡对于开发商而言,参与货币化安置有利于消化存量商品房,敏锐感知市场需求,及时发现实际购买者,迅速把握房屋营销资源｡在各地探索货币化安置政策过程中,应征求各方意见,综合各方诉求,结合区域实际,立足关键问题,分析货币化安置政策的可行性,挖掘各参与方的“利益平衡点”,推出“行之可行,行之有效”具有当地特色的货币化安置政策｡

2.立足供需关系,严格控制安置房建设｡在C市､Z市推行货币化安置政策的具体实践中,事实上已经打通了商品房库存去化与拆迁安置之间的联系通道,实现了政府减负､被搬迁人获益､房地产库存减少､城市发展等多赢效应｡就理论而言,安置房建设与货币化安置政策本不存在对立关系,但在具体实践中,如果安置房的库存量过大,而安置房建设仍然持续推进,货币化安置政策的效果势必会大打折扣｡因此,应严格审批新增安置房项目,限制安置房的建设数量和规模,加快各类房屋存量的去化速度｡

三、征收集体土地涉及房屋补偿实行货币化安置的前提条件和操作方法

(一)前提条件

1.多层次调研确保基准价的科学性｡确定基准价格是货币化安置政策的关键环节｡在设定基准价格之前,需要进行以下四项测算:一是安置房建设成本,不包括地价;二是近三年来拍卖的房地产土地的平均价格;三是拆迁面积与安置面积的比例;四是上一年度市场上商品房的平均销售价格｡此外,还需要通过召开不同层次的座谈会来收集意见:召开物业企业负责人座谈会;拟涉及村主职干部的征收问题的讨论;召开乡镇､街道负责征收工作的业务人员座谈会,并邀请分管征收工作的领导参加｡最终,要确保被征收人能够接受货币化补偿政策所提供的补偿价格,让他们能够从惠民政策中受益,购买得起商品房｡只有对房屋补偿价格进行准确的界定,才能确保基准价格的科学性和合理性｡这样的过程有助于确保货币化安置政策既公平又有效,同时满足被征收人的实际需求｡

2.多类型试点提升执行政策的严密性｡为验证货币化安置政策的接受度,应开展试点项目,通过签约率评估政策合理性｡在试点过程中,还需进行细致的测算和评估,以确定哪些物业公司能够成为被征收户市场化安置的可选对象,并预测资金支付的周期｡这个过程包括选择合适的物业公司､规划资金支付周期,以及确保被征收户能够顺利完成签约｡同时,要确保物业公司在预定的资金支付周期内完成与被征收户的资金结算,直至整个周期结束｡通过这样的实践检验,可以更准确地评估货币化安置政策的可行性和效果,为政策的全面推广提供坚实的依据｡

3.多渠道宣传,推动征收户踊跃报名｡一方面,通过现场动员会和媒体渠道,如新闻发布和专题节目,积极向被征收户普及货币化安置政策的好处;另一方面,房企通过楼盘游园会､产品推介会和签约现场的“住交会”等活动,直接向居民宣传并提供咨询,激发被征收户的积极性｡

4.多单位联动,提升征缴实效｡按照现行的工作机制,征收工作一般涉及村居征收､乡镇街道征收､城区政府征收三个层面:城区政府征收主要是政策指导和业务指导两个方面,具体到城区乡镇街道依据市区政府的征收政策以实际操作为主;村居通过二级公开､公正､公平的方式,以协调､沟通等工作为主,确保征缴工作落到实处｡

(二)操作方法

目前,我国货币化安置往往采取三种模式:一是通过公开透明的渠道,由政府统一组织被拆迁人独立购买回迁安置房｡前提是,政府需要搭建一个相对公开透明的被拆迁人购买平台,吸引有意向的企业入驻,这样既可以有效监控回迁房的房源,又可以让被拆迁人根据自己的不同需求,找到更符合自己条件的房源,实现个性化的选房｡二是地方政府对选房房源采取统一招标等方式择优选择,并出面购买品质较好的商品房作为改造安置房,以尽可能地提高被拆迁居民的回迁居住生活水平,从而达到在选房时以最低价格获得最高品质房源的目的｡第三,财政给予货币补偿｡[10]

四、货币化安置政策的优化建议与前景展望

(一)货币化安置政策存在的问题分析及优化建议

在征收集体土地涉及房屋补偿货币化安置政策的实践中,发现政策在设计､执行及效果层面均存在一定的问题｡从政策设计层面来看,货币化安置政策的细化程度有待提升,具体补偿标准与市场价格的动态衔接机制尚不完善,这可能导致补偿金额与实际房屋价值之间存在偏差｡此外,政策对于不同群体的差异化需求考虑不足,缺乏灵活性和针对性｡各地执行政策应结合当地的经济社会发展状况､房地产市场趋势以及被征收群体的实际需求,来细化政策条款,使其更加贴近实际,更具执行力｡

在政策执行层面,面临着诸多挑战｡一方面,执行主体的协调性和执行力度有待加强,各部门之间的信息沟通和资源共享机制不够顺畅,可能影响政策的及时有效实施｡另一方面,对于政策执行过程中的监督和反馈机制建设相对滞后,难以保障政策执行的公正性和透明度｡应建立健全执行机制,明确责任主体,加强监督检查,确保各项政策措施能够落到实处｡同时,还应注重政策宣传,提高被征收群体的政策知晓率和参与度,从而增强政策执行的社会基础｡

在政策效果层面,尽管货币化安置政策在一定程度上提高了征收效率,促进了城市化进程,但其长远的社会效应和经济效应仍需深入评估｡特别是在保障被征收人合法权益､维护社会稳定以及促进房地产市场健康发展等方面,政策效果尚待进一步观察和验证｡因此,未来在政策优化过程中,应更加注重政策效果的全面性和可持续性,确保货币化安置政策能够在促进经济社会发展的同时,更好地惠及广大人民群众｡

(二)货币化安置政策的前景展望

随着城市化进程的加速,各地在征收集体土地时涉及的房屋补偿问题日益凸显,货币化安置政策作为一种重要的解决方案,其前景值得深入探讨｡

从发展趋势来看,货币化安置政策在各地有望得到更广泛的应用｡货币化安置政策以其灵活性和高效性,能够更好地适应市场变化,提高土地征收和房屋补偿的效率｡预计未来,各地将进一步优化货币化安置政策,完善相关法规和操作细则,确保其更加公平､合理､透明｡

货币化安置政策在未来城市建设中将发挥重要作用｡通过实施货币化安置政策,可以有效解决因土地征收而引发的房屋补偿问题,减少社会矛盾,推动城市建设的顺利进行｡同时,货币化安置政策还有助于优化城市空间布局,提高土地资源的利用效率,促进城市的可持续发展｡

货币化安置政策对于构建和谐社会具有重要意义｡在征收集体土地过程中,房屋补偿问题往往牵涉到多方利益,处理不当容易引发社会不稳定因素｡货币化安置政策通过提供公平､合理的补偿方式,能够保障被征收者的合法权益,增进社会信任,维护社会稳定｡此外,货币化安置政策还有助于推动住房市场的健康发展,满足人民群众多样化的住房需求,提升居民的生活品质｡

五、结语

本研究立足于对典型城市货币化安置政策的对比分析,深入探讨当前在集体土地上征收房屋实施货币化安置政策的可行性与必要性,通过走访调查和相关文献整理,提出货币化安置政策的具体操作方法,综合梳理了当前货币化安置政策执行过程中所遇到的种种困境与挑战,并据此提炼出一系列具有针对性的策略建议与实施细节｡然而,本研究也存在一定局限性,只有商品住宅库存量过剩的城市才可采用货币化安置,针对集体土地上的房屋安置政策应因地制宜,以各地城市需要为准｡

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文章来源:于涛,夏亚洲,刘羽.集体土地上房屋征收补偿中的货币化安置政策研究[J].商业经济,2025,(05):166-168+177.