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中小房地产企业融资困境及对策探究

2020-05-25 227 上传者：管理员

摘要：房地产企业属于高密集度的资金建设行业,在房地产行业中,资金的需求度上会存在需求量大以及需求时间较长等特点,所以在房地产行业中,中小房地产企业融资的主要任务就是运用多种的融资方式和金融工具筹集资金,从而解决中小房地产企业在开发过程中的大量资金需求,保证房地产企业在开发过程中,能够保持资金的良性循环,然而在目前来看,政府对于房地产企业存在着高压调整的政策,且货币政策也持续收紧,金融监管也正趋于严厉的时代背景下,中小房地产企业的融资难度正在逐渐加大,文章通过对于中小房地产企业中的融资现状进行相关分析,通过分析问题,找到适合企业发展的融资方式和融资渠道,从而解决中小房地产企业融资难等问题。

关键词：
中小房地产企业
融资方式
融资渠道
金融风险
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房地产业是一个资金需求高度密集的市场行业,具有资金需求大、资金周转占用时间较长的特点,房地产融资的主要任务是运用多种融资方式和手段筹集资金,为了解决房地产开发过程中的资金需求问题,保证房地产能够在开发过程中资金持续不断,地方政府相继采取了调控措施,采取了限制购买、限制贷款、限制高价、限量销售、限制商业等措施。中国房地产市场已进入限速时代,各部委也开始强调风险防控措施。银监会明确要求建立全国统一的房地产风险监测等机制以应对房地产风险,将房地产企业贷款、通过房地产来抵押的相关贷款、个人按揭贷款等形式的房地产融资均纳入监管范围,故房地产行业中资金层面日益趋紧,中小房地产企业在面对融资困难时,难度将持续加大,所以当前,解决中小企业融资问题是中小企业的当务之急,确保中小企业能够满足单一市场的要求十分重要,特别是对于中小房地产公司来说,因此,中小房地产公司应根据自身特点,选择合适的融资方式和渠道来解决融资问题,同时,要切实提高财务管理的融资水平,降低融资成本,规避财务风险。

1、中小房地产企业融资问题现状

1.1中小房地产企业融资管理缺陷

一个企业的兴衰取决于它的经营理念和管理模式,虽然房地产行业目前正在蓬勃发展,但它的管理中却依然存在问题,例如,中小房地产企业的经营所有权以及企业经营范围的不明确、企业中经营管理的不规范、公司规模没有形成较大规模、生命周期有限等。而家族企业也是企业中普遍存在的问题,严重制约相关人才的引进,制约了公司的发展,导致短时间内企业的发展理念和战略规划难以进行改变。

1.2中小房地产企业融资成本上升

金融融资机构对于我国中小房地产企业,大多显得积极性不够,反而是对于大型的房地产企业较为亲近,这种现象明显能够看出金融机构在一定程度上歧视中小房地产公司,一般来说,金融机构发放给中小房地产公司的贷款主要用于营运资金和项目开发贷款。一般来说,它们是中短期贷款,期限为2～3年。贷款利率为同期基准利率的80%或以上,根据贸易部公布的指数,中国社会金融(房地产公司)平均融资成本高达10%,正规小额信贷公司的信贷利率是中国人民银行公布的参考利率的4倍。除审计外,资本审计费、咨询费等,融资成本通常在20%以上。此外,很少有金融机构准备向短期到期的中小房地产公司发放长期贷款,由于融资成本高,很多中小房地产公司则更不敢投资建设开发周期长、效益高的项目。

1.3中小房地产企业融资渠道来源较窄

银行贷款是目前中小房地产企业融资中比例最高的一项,而外资融资的来源也是银行贷款。虽然有部分资金来自有资源和建设单位预付款,但资金总量很小,只有一种类型的融资渠道,意味着中小房地产企业资金在融资过程中,风险升高,也正是因为银行贷款融资渠道,具有成本低、效率高、规模大、使用寿命长等优点,因此中小房地产企业更受青睐。一旦国家因经济政策等原因,采取货币紧缩的政策策略,银行等金融机构就会提高银行存款准备金率、存贷款利率等,会增加企业获得银行融资的难度和成本,甚至会出现资金链断裂的情况,而中小房地产公司的另一个重要资金来源是预售账户,其中很大一部分来自个人抵押贷款。因此,中小企业的两大融资渠道都与银行挂钩,这也是企业需要拓展其他融资渠道、分散融资风险的原因。

2、中小房地产企业融资问题的对策分析

2.1规范中小房地产企业的管理

中小房地产企业要不断提升,完善企业的治理结构,逐步建立企业制度要求的管理体系,形成内部监控体系,从而在保证信息真实沟通的基础上,通过对企业公司的振兴,进一步提高公司的业绩,激活公司竞争机制,提高公司竞争力,规范规章制度,健全的治理结构,这是公司盈利的基础,也是较为重要的一步。通过解决中小企业信用问题,提高企业的生存和发展空间,需要规范治理结构,提高企业管理能力,建立健全规章制度,加强企业内部管理能力,增加收入,减少支出,寻求最佳的营销策略,提高企业的管理水平。

2.2政府提供相应支持降低融资成本

政府的政策和制度,是解决中小房地产企业融资问题的关键。2018年12月12日,国家发展改革委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》,对于建筑业、房地产业营业收入300亿元以上的公司发行债券融资,这项政策的发布,是专门针对中小房地产企业融资成本问题,并不是所有房地产企业都能感受到,大多数的中小型房地产企业都能够通过该项政策获得较大的政策扶持。根据企业的融资需要,我国政府是能够满足一些中小房地产企业的融资需要的。同时,希望对于优质的中小房地产企业,政府能够利用职能的优势,对中小房地产企业进行保障,并建议金融机构适当延长信贷期限,降低中小房地产企业的融资成本,将促进社会就业,以及地方经济的持续发展。

2.3合理拓展融资渠道与结构

房地产公司的融资大多分为两种形式:一种是内部融资,另一种是外部融资。在内部融资中,是通过企业内部中,预付款以及收取购房款来进行融资。由于房地产行业具有投资大、开发周期长的特点,单靠内部融资无法满足资金需求。绝大多数的资金必须从外部筹集,这就是为什么中小房地产公司的资金压力和风险过度集中在银行和其他金融机构。积极与非银行的地方金融机构接洽,鼓励中小房地产企业发展,地方金融机构具有机制灵活、运作效率高、信贷审批相对简单等优势。为了有效降低交易成本,寻找高效优质的中小型房地产公司优质客户,与中小型房地产公司共同成长,成为新的驱动力,而地方金融机构不同于国有的银行机构,地方金融机构在对于当地客户能够有更好的了解,从而能够有效地降低融资成本与交易成本,推动中小房地产企业发展,实现双赢。

3、结论

总之,合理的融资决策必须考虑到融资目标、成本、治理结构以及金融市场政策等,还要适应企业的战略决策,及时调整企业的战略,减少问题的影响。不仅要了解自己的实际情况,还要建立和谐的银企关系以及对经济环境的敏感。因此,中小房地产企业在进行企业融资时,应时刻注意股权和债券融资的适当比例。首先房地产融资方式必须不断改进,发展成为多种路线的融资方式。目前一种类型的房地产融资会很容易增加企业资金风险,导致一些不良后果。因此,我国中小房地产企业必须实施多种路线的融资方式,通过融资方式的创新来完善企业的融资渠道,只有不断地完善,在降低融资成本、拓宽融资渠道、改善公司管理与治理中,中小房地产企业才能够长期发展。

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