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房地产企业进行全面预算管理的重要性

2020-07-13 545 上传者：管理员

摘要：房地产行业在中国经济高速增长的大背景下得到了迅猛发展，但行业已过了高速增长期，尤其是叠加“房住不炒”的政策调控之后，房地产企业靠土地红利获取高额利润的年代已经成为过去式，除了行业转型、创新产品外，房地产企业的运营管理能力作为核心竞争力，越来越受到重视。全面预算管理是房地产企业提升运营管理水平的重要工具，在房地产企业转型升级、加强精细化管理、提高企业效益过程中有着极为重要的作用。本文对房地产企业进行全面预算管理的必要性、面临的主要问题及应对策略进行了探讨。

关键词：
企业效益
全面预算管理
成本控制
房地产企业
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一、房地产企业全面预算管理的相关理论

全面预算管理，是指企业根据战略发展规划，运用系统的预算方法，建立完善的预算编制工作制度及流程，对企业内部各项目公司、各部门、整体经营、资本、财务等一系列业务管理标准和行动计划，对各种财务及非财务资源进行分配、控制、考核、反馈。房地产企业的全面预算管理是指从项目立项、土地获取、项目设计、项目开发建设、项目竣工验收、备案确权、按揭回款、项目后评估等各项活动中，把招标采购、合同支付、合同结算、销售回款、贷款偿还等独立运转的资金投入、支出的各项预设指标统筹考虑，根据预算开发节点，推进项目开发，从而增强房地产企业对项目各开发节点风险的全过程控制能力。

二、房地产企业进行全面预算管理的必要性

（一）房地产行业发展趋势的必然性要求

随着相关房地产调控政策的陆续出台，房地企业面临的竞争越来越激烈，土地获取成本越来越高，利润空间不断下降，这必然迫使房地产企业更加注重内在的精细化管理，不断提高物业服务水平、改善产品户型设计、提升品牌营销策略。全面预算涉及销售计划、资金收支计划、成本预测等一系列数据。企业根据全面预算的发展计划，稳步推进项目开发，及时掌握企业各阶段的投入、施工、销售的开展情况，是房地产企业提高自身竞争力，实现战略目标的重要组成部分。

（二）能提升房地产企业战略布局及项目运营水平

房地产企业正处于行业变革期，各大房企纷纷寻求新的战略布局，智能家居地产、长租公寓、文化旅游地产、产业园地产、养老地产等战略方向成为主流。战略布局的正确与否，很大程度上决定了企业的未来。但是战略布局的选择不是主观臆想而来的，需要对当前行业的前景，经济发展水平、国家的政策支持等这些因素进行科学研判、分析，方能形成适合企业本身的战略目标，进而细化为战略规划，战略规划的落地靠的就是企业的综合竞争力。加强项目的全面预算管理执行力度，及时发现项目开发过程中存在的机遇和挑战，为房地产企业的战略选择提供制度支撑，从而提升房地产企业的战略管理和运营水平。

三、房地产企业实施全面预算管理面临的问题

（一）缺乏重视，缺乏健全的业务部门支撑体系

房地产企业的全面预算管理是一项全员参与的预算管理工作，需要科学的、全面的预算组织体系来支撑。但在实际工作中，很多企业员工的认知常态是：“由老板制定企业发展战略，由财务部编制全面预算，由营销策划部负责销售回款，由成本部负责控制成本”，甚至有大多数企业管理层将全面预算管理与一般的财务费用预算控制等同起来，认为全面预算编制、分析、控制、反馈是财务部的工作，应由财务部门负责，与其他部门无关。其实财务部在整个预算编制工作当中，扮演的角色是汇总和统领的部门，主要作用是汇总数据、组织协调、有序推进；或是有些企业管理层认为，全面预算管理就是工程成本控制这一方面，将成本控制部之外的部门的收入支出预算排除在全面预算管理之外，员工参与度不够，积极性不强，从而脱离实际，失去了全面预算管理的意义。例如：销售目标预测不准，招标采购将会失控，资金被采购环节占用，流动资金就会减少，同时，销售工作安排也不好把控，资金相关的工作也没有保证，低效和无效的融资活动增加，公司财务成本上升，这些都是影响全面预算工作的关键内容。缺乏各专业部门参与的全面预算管理自然没办法贯彻落实下去。财务部作为一个后勤职能部门，无法承担这个全能的全面预算管理角色，无法判断预算是否合理，是否可行。

（二）缺乏科学的管理制度及管理体系

大部分房地产企业的全面预算管理制度不健全，管理体系不够科学。房地产企业的每一个开发项目都有独特的特性，这些特性使企业制订制度及管理体系的时候考虑的因素、维度更多，难度更大。房地产项目在开发过程中，从企业的前期投入、施工、销售等各阶段会遇到各种各样复杂的问题，而且我国房地产企业分别处于不同的发展阶段，这对全面预算管理制度的制定与实施会产生不同的影响。目前，公开的管理制度与体系仅仅只能用于参考。之前房地产高速发展的时候，利润很高，这样导致企业对全面预算管理都是简单的拿来主义，或者是简单修改，所以目前来说，房地产企业普遍缺乏科学的管理制度及管理体系。

（三）重编制，轻执行，缺乏有效的全过程考核机制

在编制全面预算时，许多房地产企业都投入了大量的人力、财力和精力，耗时很长，但是全面预算一旦确定之后反而就开始松懈了，忽略了预算执行是否到位，监督和反馈基本上处于缺失，预算分析不及时，反馈不畅，无法定期组织全面预算会议，全面预算管理中问题没办法及时暴露处理，没有办法及时采取控制措施。另外很多房地产企业的全面预算管理都没纳入考核体系，导致员工对全面预算的参与、反馈的积极性不高，从而影响全面预算的落实及执行到位。

（四）缺乏全面预算管理信息化系统

很多房地产企业没有建立全面预算管理信息化系统，因此对项目各方面反应出来的信息无法进行归集、整理、科学分析及有效利用，无法将各种数据准确、及时提供给相关人员。大部分房地产企业编制全面预算都是参照既往年度的预算历史数据及历史经验，基本上没有进行外部环境调研就直接制定预算，调查不到位，数据分析和结果就没有针对性，从而导致项目开发的产品无法适应市场需求，房子销路不畅，进而造成资金回收慢、资金压力大。从根源上说就是没有完善的信息化系统来帮助企业调查研究千变万化的外部市场环境，也没办法通过信息化系统来统筹、分析，积累、沉淀历史经验，这样导致全面预算管理的作用没有体现到项目开发经营中。

四、加强房地产企业全面预算管理的对策建议

（一）提高重视程度，建立健全企业全面预算管理的组织体系

企业决策层、管理层应该高度重视全面预算管理，建立权责清晰、分工合理的预算管理组织体系：公司董事会、预算管理委员会是全面预算管理的决策层；集团各职能部门管理层是管理层；企业内部各项目公司、各业务部门是全面预算的执行层。层级及职权清晰的体系，才能保证全面预算管理全员参与、覆盖全业务范围、跟踪全管理流程，从而确保全面预算管理制定的各项目标得以贯彻落实。

（二）建立以企业战略目标为导向全面预算管理制度

战略目标是综合考虑了政府、市场、供应商、行业、对手及目标客户群后，科学研究判断后而制定的，需要通过企业的经营活动进行实现。房地产企业首先有战略目标，然后根据战略目标编制战略规划，进而制定企业具体的经营目标，用企业经营目标来指导企业项目开发。在此基础上编制企业的中长期预算，将企业的战略目标由企业决策层传递到企业基层，将企业的经营目标层层细化和分解，将企业有限的资源在各项目公司、各业务部门之间进行优化配置，使企业全面预算管理真正成为企业实现战略目标的有效工具。

（三）加强全面预算执行及考核

全面预算管理是编制、执行、反馈、处置的一个动态闭环，房地产企业开发企业应定期编制全面预算管理分析报告，定期召开预算执行分析工作会，定期向相关部门披露预算执行情况，根据预算数和实际发生数偏差比例和性质采取相应的措施，涉及到需调整全面预算数据的应报公司预算管理委员会批准。分析预算与实际差异原因时，要收集预算实际发生数据、历史数据、对标企业的数据、这样才能明确为什么产生了差异，偏差在哪里，应采用怎样的措施纠偏，是否需要调整等。对全面预算的考核既要重视预算目标完成情况的考核，又要对预算管理各个环节的组织工作、工作质量进行考核评价，奖惩措施应合理，切实可行。人力资本部应建立预算执行情况的考核标准，对部门和个人进行预算考核，将之与员工的绩效工资，晋升有机联系起来，做到奖罚分明。这样才能提高全员对全面预算管理的重视，提高积极性，从而促进全面预算管理水平的提升。

（四）建立全面预算信息化管理系统

在当今这个信息化快速发展的时代，信息的收集、分析、反馈、控制非常的重要，房地产企业具有项目差异性、开发周期长的原因，所以许多房地产企业都建立了信息化的平台及系统，用系统来为开发管理增效、提速。为了保证数据的准确性，及时性及有效性，必须建立全面预算管理信息化系统，实现预算管理的信息化、网络化，通过信息资源共享平台、及时将全面预算管理执行中的各种数据第一时间反馈、提供给相关人员，便于进行差异的汇总和分析，从而采取有效的处理措施。另外也要加强信息化系统的维护、更新，这样更加有利于企业经营目标、战略目标的实现。

五、结束语

总而言之，房地产企业需要充分认知全面预算管理的价值，它是一种有效的管理工具，是企业经营发展的重要手段之一，通过加强、提升全面预算管理水平，定期向相关部门披露预算执行情况，让全面预算管理融入到企业文化之中，使公司全体员工在日常工作中都有预算控制意识，使全面预算真正落到实处。同时，房地产企业需要结合自身实际，建立健全科学的全面预算体系，优化全面预算编制方式，最大限度地发挥全面预算管理的事前规划、事中协调及控制、事后监督及考核等功能，实现房地产企业的战略目标，从而促进企业长远发展。

参考文献：

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