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房地产私募基金公司资金管理存在的问题及原因分析

2020-06-04 204 上传者：管理员

摘要：房地产市场已成为我国经济发展中很重要的一部分，近年来，随着房地产调控政策的趋紧和金融去杠杆大趋势的到来，房地产行业融资渠道被进一步压缩，资金流已成为房地产行业生存和发展最需要考虑的因素，“活下去”和“过紧日子”将成为地产行业新常态。作为房地产行业重要的资金渠道，房地产私募股权投资基金在新监管形势下的房地产行业资本配置中发挥了重要作用，一方面为房地产行业发展提供了必要资金，另一方面为合格投资者提供了重要的投资渠道。但在房地产私募股权投资基金快速发展过程中的资金问题也层出不穷，包括募集行为不规范、资金安全性不高以及周转效率过低等，资金管理能力亟待提高。本文主要阐述了房地产私募股权投资基金的资金管理层级和核心、存在的主要问题和应对策略。本文建议，房地产私募股权投资基金的从业者，尤其是高级管理人员和财务人员应高度重视资金管理工作，转变传统的资金管理思维，要充分理解和高度重视安全合规、资金周转效率和杠杆作用在私募基金行业中的重要意义。

关键词：
应对策略
房地产私募股权投资基金
财务管理
资金管理
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一、房地产私募股权投资基金概述

房地产私募股权投资基金（以下简称“房地产PE”，专门从事房地产私募股权投资基金投资的公司简称为“房地产PE公司”）是指通过非公开发行方式，面向少数合格投资者（机构投资者及个人投资者）而设立，以房地产为主要投资对象的投资基金。房地产PE公司资金管理工作主要围绕房地产PE公司自有资金及私募基金资金的筹集与运用而开展，主要包括计划、控制、监督及考核等环节。房地产PE公司资金管理关乎公司战略管理、投资决策和绩效考核，是财务管理链条中的核心环节。

资金是企业生存发展的血液，对于房地产PE公司更是如此，作为资金密集型行业，房地产PE公司动辄几亿、十几亿的投资规模，资金链一旦发生风险，将会危及公司生存。

资金周转能力对于房地产PE公司同样至关重要，资金周转能力强，房地产项目周转效率也会变快，其资金对盈利能力的效能才会发挥更足的作用。另外，房地产PE公司属于类金融企业，其募集资金等环节受基金业协会监管，如果募集资金的使用和管理出现漏洞，也将会使公司出现合规风险。

二、房地产私募基金公司资金管理层级

资金是房地产PE公司最宝贵的资源，资金管理工作应确保资金流到哪里，管理链条就延伸到哪里，以确保管理动作对资金流全面覆盖。从资金来源到资金流向，资金管理层级一般包括以下三个方面。

（一）公司资金

公司资金主要包括房地产PE公司股东投入的资本金、公司经营活动中的盈余资金以及公司作为债务人取得的借款。公司资金使用方式灵活，除特定私募基金公司（如券商私募基金子公司）外，运用公司资金投资项目及进行闲置资金管理一般不受监管机构限制。

公司资金管理的核心是要高度关注资金安全性、资金周转效率和投融工作的匹配性。

（二）私募基金资金

私募基金资金指包括房地产PE公司发起并作为基金管理人的私募基金募集的资金，属于投资者的财产，房地产PE公司行使受托人职责，保护投资者资金安全并为投资者赚取投资收益。私募基金资金的募集、托管及使用均受到行业监管严格限制。

私募基金资金管理的核心是合规性，同时要兼顾资金安全，以及确保资金效率和投融匹配。

（三）底层项目沉淀资金

底层项目沉淀资金主要指房地产PE公司尚未从房地产项目中收回的投资款，主要包括公司资金及私募基金资金。

对于沉淀资金，一方面要确保资金能用于项目既定用途，防止被挪用，另外要通过监管动作推动项目高效运转，保证沉淀资金及时足额收回。沉淀资金管理的核心是资金安全和周转效率。

三、房地产私募基金公司资金管理存在的问题及原因分析

（一）周转效率偏低

房地产PE公司资金周转效率与盈利能力直接相关。2017年底以来，资管新规及其配套指引对于房地产私募基金行业发展模式带来极大的冲击，金融去杠杆成为监管主流，股权投资取代债权投资成为投资常态。股权投资模式下，房地产PE公司运用公司资金或私募基金资金投资于地产项目公司股权，并约定按一定比例分配项目净利润及承担投资风险。

目前绝大部分房地产PE公司仍未转变债权投资思维，仅仅充当“金主”角色，不重视投资效率，只满足于保本及取得固定收益。一般的房地产项目从取得土地到结算的周期均高于1.5年，如果赶上市场下行周期，大多数项目周期会高于3年，在此情况下，一笔投资从初始投入到投资结算平均需2年时间，在不考虑投资安全性情况下，投资的资金杠杆效能和资金周转效率也大打折扣。

（二）资金配比性偏低

资金配比性偏低是房地产PE公司难以回避的窘境，主要表现以下几个方面：

(1）投资及融资工作未能合理衔接，导致资金错配。一方面筹措到资金却无合适的投资项目造成资金闲置浪费，另一方面已获取优质项目但无法及时筹措资金，导致投资机会流失。

(2）资金划拨效率低。对于集团化企业而言，房地产PE公司作为集团的金融板块，其投资决策、资金划拨等重要决策权一般收归集团管理，其资金划拨可能需经过多个主体，单个主体的资金审批链条长短和审批效率都将影响整个资金划拨过程。

另外，对于受托管的私募基金资金，托管机构需重点复核私募基金资金的投资用途是否与基金合同相符，部分交易架构复杂的基金合同更需托管机构仔细审核，不同托管机构从业人员专业能力及熟练程度将影响托管机构的划款效率，进而影响整体效率。

（三）合规体系薄弱

私募基金资金只能来源于特定的合格投资者，同时监管机构对于募集行为管理日趋严格，包括募集过程中不能公开宣传及承诺保本保收益、不能拆分销售基金份额等规定。目前仍有部分房地产PE公司涉嫌公开宣传、承诺保本保收益以及采取多种手段降低投资门槛，例如采取转让、拆分私募基金份额等，严重损害投资者利益和行业监管秩序。

合规体系薄弱将使房地产PE公司在私募基金资金管理方面出现严重漏洞，违规募集将会使公司违反监管要求，导致公司被停业整顿甚至吊销私募基金牌照，严重者将触犯非法集资的红线，引发刑事风险。

（四）投资监管缺失

对于房地产PE公司，地产项目的开发周期、运营节点及资金流是影响投资安全和投资回报的重要因素。目前国内活跃的房地产PE公司专门设立投后管理团队的比例不高，对投后管理的重视程度不够。另外投后监管人员一方面要具备私募基金专业知识，另一方面要熟悉房地产的运作机制，目前复合背景人才相对缺乏。以上原因导致房地产PE公司不对投资项目进行监管管理，或未进行实质监管，或只片面监管，未能介入到房地产项目的运营节点控制层面。

投资监管缺失将导致项目运营方极有可能通过操纵项目预算、关联交易、账外违规收取房款或肆意挪用项目资金等方式损害房地产PE公司利益，对沉淀资金回收产生重大不利影响。

四、房地产私募基金公司资金管理问题的应对策略

（一）量化资金周转效率的考核标准

根据房地产项目资金回流特点，一般情况下，获取土地证后4到6个月开发贷放款，8到11个月产生销售回款，此时项目会产生富裕资金，富裕资金的使用安排将会影响资金周转效率。

资金强制分配是提高资金周转效率的主要途径，即项目公司富裕资金要优先置换房地产PE公司资金投入，但既定股权分红比例不受影响。在此情况下房地产PE公司收回全部或大部分投资并能再投于新地产项目，资金周转效率和盈利能力将全面提高。

资金强制分配需房地产PE公司各部门通力协作并量化各环节考核标准。首先，投资拓展部门要加强项目调研，控制投资风险，做好项目资金及损益测算，同时将强制分配条款作为谈判条件推动落实；其次，法务部门要拟好投资协议，确保能行使好强制调回权力；再次，投后管理部门要加强项目监管，尤其是资金监管，确保盈余资金及时收回；最后，财务部门或运营部门要把控好项目建设节点，推动项目运营方加强融资和销售，确保尽快产生富裕资金。

（二）优化资金配比管理

统筹好资金配比将提高资金利用效率，减少资金闲置和项目流失，是资金管理至关重要的环节。

1.加强资金计划管理

资金计划是统筹投资与融资工作的重要工具，财务部门要成为投融资工作的枢纽，按月组织并跟踪资金计划，尽量缩短资金错配周期，提高投资效率。

2.优化资金划拨流程

在资金集中管理体制下，房地产PE公司应与集团利用电子审批系统以及资金周转系统等电子化工具优化审批流程，缩短审批周期和提高划拨效率。

3.建立联合资金机制

单一房地产PE公司无法完全避免资金错配，如果若干房地产PE公司组建战略联盟，资金互通互补，投资项目共享共投，将在很大程度上降低资金错配风险，提高收益率。

4.完善托管协作

对于私募基金资金，房地产PE公司要和托管方完善托管协作，对于负杂的交易行为或亟待支付的投资款项，给托管方预留必要的审核时间，提高审批效率。

从实际而言，完全消除资金错配是不现实的，对于无合适投资项目产生的闲置资金，要多方对比理财产品的信息，从安全性、收益性及赎回限制等方面综合安排协定存款、通知理财、货币基金及国债逆回购等理财产品，降低闲置资金损失。

（三）加强私募基金资金合规体系建设

房地产PE公司应充分重视合规体系建设，根据《证券投资基金法》和基金业协会有关要求加强募集资金管理，财务部门要全面监督私募基金募集行为，确保私募基金资金来源合法、使用规范及退出有效。

1.建立标准化募集流程

房地产PE公司应建立覆盖投资者识别、客户管理、风险提示、投资者分级、打款签约及冷静期回访等全流程的标准化体系，有条件的公司可以开发私募基金客户管理系统或引入基金业协会承认的电子签约系统，同时加强销售人员培训，优化销售人员考核政策，财务部门要及时纠正不符合监管要求的资金募集行为，确保合规问题外部零投诉，内部零风险。

2.加强私募基金资金合规管理

私募基金资金的合规管理包括募集行为、投资范围、资金路径等全部环节都要合法合规，投资者必须通过募集专户汇款，经过冷静期确认后才能转入基金财产户（一般为托管户），其投资范围必须符合基金合同（或合伙协议）约定，基金管理人不能肆意改变投资范围和通过关联交易抽调资金，闲置资金管理也要符合基金合同和行业监管要求。如果因外部环境变化确需超越范围投资于高风险或关联性债权时，必须取得投资者大会等决策程序决议同意。

房地产PE公司应建立募集资金管理相关制度和标准化流程，设置专人负责基金财产核算，私募基金资金要独立于房地产PE公司资金进行管理，确保资金安全。

（四）完善投资管理模式

房地产PE公司作为资金管理者和提供者，无论从资金使用效率角度，还是从资金安全角度，均应对项目进行严格监管。

1.明确监管权力

在投资协议签署环节，房地产PE公司必须将监管权力作为必备条款加入投资协议或附属协议当中，监管权力不能流于形式，例如监管协议中只规定投资方委派董事和监事列席会议将不利于全面监管，全面监管权力的实施目的是能保障投资方利益，使房地产PE公司在项目开发运营关键环节发挥监管作用，例如实质监管权力包括房地产项目公司公章、财务章及土地证等由房地产PE公司单管或与其共管；项目公司销售定价、招标采购以及重大资金支出需经监管方同意。

2.对项目进行全方面监管

投资启动阶段，房地产PE公司要重视资金流动方向、流动渠道和流动效率的管理，了解项目公司资金实际使用需求。资金投放至项目公司，甚至早在合作协议签署阶段，房地产PE公司就应派出专业能力和经验丰富的监管人员启动项目监管。

房地产PE公司要时刻保持对项目公司的实时监管，积极收集项目资料，定期进行项目公司市场价值评估，根据项目前期调研情况设置合理的风险预警红线，做好风险识别和风险防控，提高风险管理的效率。如果项目公司发生重大不利事件，包括影响资金安全、投资收益或即将发生预期损失等情况，监管人员应及时向房地产PE公司报备，并对重大事件变动原因和后续情况进行调查，形成调查文件并提出处理方案，降低投资风险。

3.秉承赋能型投资理念

对于房地产项目投资，项目运作的好坏不止影响房地产PE公司的资金安全和投资收益，也影响合作方及操盘方的投资收益，作为利益共同体，各方是有意愿协作互利保证项目利益最大化的，因此房地产PE公司应秉承赋能型投资理念，为项目输入各种有利资源，确保尽快实现资金回收，包括引入金融机构，利用项目公司资源进行融资，引入品牌代建方加强项目开发和销售管理，尽快形成销售回款，保留项目公司必要开发建设资金后，剩余资金要合理利用，减少闲置。

4.合理运用奖励机制

受专业能力和团队因素限制，一般情况下房地产PE公司不会专门派出操盘团队，项目公司操盘会由合作方（原股东方）指定或引入代建团队负责，为保证风险共担和利益共享，房地产PE公司应和操盘方签订对赌协议，操盘团队须按项目资金峰值一定比例进行资金跟投并参与项目的利润分配，同时承担亏损。另外房地产PE公司提前收回投资时，应对操盘方予以奖励。

合理运用奖励机制将促使操盘方尽可能加快项目融资和销售回款，同时形成利益共同体便于业务沟通和减少分歧，房地产PE公司的资金安全和资金效率会得到一定保障。

五、结语

作为类金融企业和资金密集型行业，房地产PE公司的资金管理工作是企业财务管理的核心，同时私募基金资金如出现合规风险，也将严重影响投资者利益和违反行业监管政策。房地产PE公司应高度重视资金管理工作，对财务部门充分授权，使其发挥在资金管理链条中的重要作用，这样才能提高资金使用效率和安全合规性，推动公司合规经营和稳定发展。

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