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高校物业管理企业发展中的问题及对策

2024-11-04 88 上传者：管理员

摘要：随着高校后勤社会化改革步伐的加快，高校物业管理企业需要应对日益多元化的需求与竞争压力。鉴于此，本文分析了高校物业管理企业发展中存在的问题并提出应对策略，以期促进高校物业管理企业的发展。

关键词：
企业发展
市场开拓
社会化改革
高校后勤
高校物业管理
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一、当前高校物业管理企业发展中存在的问题

（一）管理模式与机制问题

1. 行政化色彩浓厚

高校物业管理中，行政化色彩浓厚是一个显著问题。这主要体现在物业管理企业往往直接隶属于学校，既受经济契约约束，又受学校行政体系影响。历史遗留因素使得物业管理在转型过程中面临挑战，难以完全遵循市场经济规律独立发展。制度设计上也存在不足，如未能为物业管理提供足够的自主权，进一步加剧了行政化的倾向。同时，高校物业管理涉及多方利益，包括学校、教职工、学生及物业管理企业，且利益纠葛复杂，难以平衡。另外，观念转变的滞后也是原因之一，部分管理者未充分认识到物业管理企业市场化、专业化的重要性。

2. 职责不清与定位不明

高校物业管理企业在发展过程中面临的一个显著问题是职责划分不清晰与定位模糊。造成这一问题的主要原因是对高校物业管理概念的理解不透彻。由于物业管理职能被分散至多个服务单位，如安保、保洁、维修等，这不仅造成了管理上的交叉重叠，也容易导致服务对接时出现空白地带，影响物业管理服务的整体效率和功能性发挥。

（二）市场竞争与发展问题

1. 市场竞争不充分

由于历史原因和体制惯性，许多高校物业管理服务长期由学校自身或内部设立的物业管理企业负责，形成了相对封闭的市场环境。这种状况限制了外部物业管理企业的进入机会，它们往往难以打破既有的市场壁垒，难以在校园物业管理市场中获得一席之地。因而，市场上的竞争者数量有限，缺乏充分的竞争压力，导致物业管理服务的提供方缺乏改进和创新的动力，服务质量难以得到显著提升。

同时，由于市场竞争不充分，物业管理服务的价格缺乏透明度和合理性，难以反映真实的市场供求关系和成本结构，进一步加剧了市场竞争不充分的问题。

2. 发展动力不足

部分高校物业管理企业缺乏创新意识与市场敏锐度。这些企业往往容易陷入安于现状的舒适区，对外部环境的变化和市场需求的新趋势反应迟钝。且过于依赖传统的服务模式和管理经验，忽视了行业发展的新动态、新技术以及师生对物业服务的新期待。同时，缺乏主动拓展市场的勇气和决心，也限制了这些企业在更大范围内寻找增长点的能力。这种保守心态和行动力度的不足，使得这些企业在面对市场竞争时显得较为被动，难以持续提升服务质量和扩大市场份额。

（三）资金投入与政策落实问题

1. 经费不到位

高校物业管理经费不到位的问题，其根源深藏于多个方面。

随着高等教育规模的不断扩大和学生数量的激增，高校必须进行大规模的扩招和设施建设，这直接加重了物业管理的任务量和成本支出。但是，高校物业管理经费的增长并未能跟上这一扩张的步伐，导致资金缺口逐渐显现。另外，校园内许多设施逐渐老化，维修和保养的成本也随之不断增加，而这部分费用也往往未能得到充分的预算支持，进一步加大了经费压力。

宏观经济环境的变化，如通货膨胀、原材料价格上涨等，也间接影响了物业管理的成本。而学校在预算管理和资金分配时，可能受到各种因素的制约，使得物业管理经费在整体预算中的占比相对低。

2. 政策落实滞后

导致政策落实滞后的深层次原因在于政策执行层面的多重挑战。尽管中央和地方已经制定了一系列促进高校物业管理发展的政策措施，但在实际推行过程中，这些政策往往难以完全落地。一方面，执行者对政策执行的细节和具体操作指南把握不够，或者可能缺乏足够的动力、资源或专业知识；另一方面，政策执行机构之间可能存在协调不畅、沟通不足的情况，影响了政策的整体推进效果。

（四）服务质量与监管问题

1. 服务质量参差不齐

高校物业管理中存在服务质量参差不齐的问题，其形成原因可归结为多方面因素的交织影响。管理模式的差异是一个显著因素。传统的高校物业管理往往倾向于行政化、封闭化运作，缺乏现代企业管理理念和方法的引入，导致服务效率低下以及服务质量难以保证。随着物业管理市场的逐步开放，虽然有一些外部物业管理企业进入高校市场，但由于与高校文化、需求等方面的磨合不足，也可能出现服务质量的波动。市场竞争的不充分也是服务质量参差不齐的重要原因。另外，物业管理人员的素质和专业能力也是影响服务质量的关键因素。部分物业管理企业可能存在人员配备不足、培训不到位等问题，或者管理人员服务意识不强、专业技能欠缺，难以提供高质量的服务。

2. 监管机制不健全

当前高校物业管理监管机制不健全，缺乏一个全面覆盖、权责明确的监管框架，使得在物业管理活动的各个环节都可能出现监管空白和盲区。这种监管的不完整性为潜在问题的滋生提供了空间。另外，部分高校在监管执行上存在疏漏，未能充分履行其监管职责。这可能是由于高校内部管理机制不够健全，导致对物业管理企业的监督力度不够；也可能是因为监管人员专业知识不足或责任心不强，无法及时发现并处理物业管理中的问题。监管机制与实际物业管理活动的衔接不够紧密也是导致问题的一个重要原因。监管政策与实际操作之间可能存在脱节，使得监管措施难以有效落地，问题得不到及时解决。

二、完善高校物业管理企业发展模式的路径

（一）解决管理模式与机制问题

1. 完善法律法规

国家层面应该加强政策法规支持，完善物业管理相关法律法规，明确物业管理企业的权利与义务，为物业管理企业提供法律保障。

2. 明确职责定位

为解决高校方面物业管理中职责不清、定位不明的问题，高校方面需明确各服务单位的职责范围和边界。统一物业管理概念认识，明确物业管理在高校中的地位和作用——提升校园生活环境、保障师生安全的重要力量。同时，制定详细的职责清单，明确安保、保洁、维修等服务单位的职责范围和具体任务，避免交叉重叠和对接空白。另外，加强跨部门协作，建立定期会议、信息共享等机制，加强各服务单位之间的沟通与协作，形成合力，共同提升物业管理服务水平。最后还要优化服务流程，保证各环节之间的无缝衔接和高效运转。

3. 加强利益协调

在高校方面物业管理改革中，需充分考虑学校、教职工、学生及物业管理企业等各方利益诉求。第一，建立利益协调机制，通过设立物业管理委员会或类似机构，搭建学校、教职工、学生及物业管理企业之间的沟通平台，加强沟通与协商，平衡各方利益。第二，加强信息公开，定期公布物业管理费用收支情况、服务质量评估结果等信息，增强师生对物业管理的信任和支持。第三，建立合理的费用分摊机制，保证物业管理费用得到合理分摊和使用，减轻学校财务负担。

（二）解决市场竞争与发展问题

1. 促进高校物业管理市场竞争

从政府的角度出发，政府应出台相关的政策文件，明确鼓励和支持外部物业管理企业参与高校物业管理服务的竞争，设定合理的市场准入条件。同时，建立公开透明的招标机制，保证所有符合条件的物业管理企业都能公平参与竞争，避免内部企业独占市场资源。同时，加大市场监管力度，对违规行为进行严厉处罚，维护市场的公平竞争秩序。还要推动建立高校物业管理服务标准体系，明确服务内容和质量要求，为市场竞争提供统一标尺。

2. 高校物业管理企业应增强发展动力

从企业自身的角度出发，首先，企业可设立创新基金，用于支持新技术、新模式的研发和应用，如引入智能化管理系统提升服务效率。其次，可以加强与高校、科研机构及行业协会的合作，共同开展物业管理领域的创新研究，推动行业技术进步。再次，建立员工创新激励机制，鼓励员工提出改进意见和创新方案，激发团队创造力。最后，积极拓展市场，探索多元化服务模式，如开展社区增值服务、提供定制化服务等，以满足不同师生的需求，拓宽企业收入来源。

3. 推动高校物业管理行业转型升级

政府方面，应加大对高校物业管理行业的政策扶持力度，提供税收优惠、财政补贴等支持措施，降低企业运营成本。企业方面，应引入现代企业制度，明确物业管理实体的独立法人地位，建立董事会、监事会等治理机构，确保决策的科学性和民主性。应推动行业信息化建设，建立物业管理信息平台，实现信息共享和资源整合，提高管理效率和服务水平。加强行业自律和诚信体系建设，建立企业信用评价机制，规范市场秩序。加强人才培养和引进工作，提升行业整体人才素质，为行业转型升级提供有力的人才保障。

（三）解决资金与政策落实问题

1. 多途径筹集经费并实施精细化管理

高校物业管理企业应积极探索多元化筹资模式，如与相关企业建立合作伙伴关系等。在经费使用上，实施精细化管理，建立严格的预算管理制度，保证每一笔经费都能精准投入到最需要的地方。同时，应通过引入先进的财务管理系统，实时监控经费流向，避免浪费和滥用，提高资金使用效率。

2. 细化政策执行方案

高校物业管理企业需对物业管理相关政策进行深入解读，结合实际情况，制定详细的执行方案，明确各部门的职责和任务分工。建立跨部门协作机制，定期召开联席会议，就政策执行过程中遇到的问题进行交流和协调。通过加强信息共享和资源整合，打破部门壁垒，形成工作合力，保证政策得到有效执行。

3. 提升执行者能力

高校物业管理企业应重视团队的建设和发展，通过定期培训和技能提升活动，提高执行者的专业素养和综合能力。培训内容应涵盖物业管理法规、先进管理理念和技术应用等方面。建立激励机制，对表现优秀的执行者给予表彰和奖励，如提供晋升机会、发放奖金等，以激发其工作积极性和创造力。通过营造良好的工作氛围和激励机制，促进物业管理团队的整体素质和能力的提升。

（四）解决服务质量与监管问题

1. 实施标准化管理

为解决高校物业管理中服务质量参差不齐的难题，物业管理企业需深入实施标准化管理模式。这要求物业管理企业制定并执行统一的服务标准，保证服务流程的规范性和一致性。通过明确服务内容、服务标准和服务质量要求，为师生提供可预期、可衡量的服务体验。同时，物业管理企业要加强对物业管理人员的专业培训，提升其专业素养和服务意识，确保每位员工都能按照标准提供优质服务。另外，要建立服务质量反馈机制，及时收集师生意见，不断优化服务流程，全面提升服务质量。

2. 强化市场竞争机制

为激发物业管理企业提升服务质量的动力，需进一步强化市场竞争机制。通过放宽市场准入条件，吸引更多优秀物业管理企业进入高校市场，形成充分竞争的环境。在招标过程中，高校要注重考察企业的服务质量、管理水平和信誉度，确保中标企业具备提供优质服务的能力。建立基于服务质量的评价机制，定期对物业管理企业进行考核和评估，将考核结果与合同续签、奖励等挂钩，激励企业不断提升服务质量。加强行业自律和监管，防止低价中标、恶性竞争等不正当竞争行为，确保市场竞争的公平性和有效性。

3. 完善监管体系，借鉴先进经验

首先，为解决监管机制不健全的问题，高校需进一步完善高校物业管理的监管体系。明确各级监管部门的职责和权限，构建权责分明的监管框架。通过制定详细的监管制度和流程，保证监管工作的有序进行。加大监管执行力度，对物业管理企业的服务质量、安全管理、合同履行等方面进行全面监管。通过定期检查、随机抽查等方式，及时发现并纠正问题。建立投诉举报机制，鼓励师生积极参与监管工作，共同维护良好的物业管理秩序。加强与物业管理企业的沟通与合作，共同解决物业管理中存在的问题，保证监管工作的全面性和有效性。

其次，为加快高校物业管理的发展步伐，需积极学习借鉴国内外先进经验和模式。一是要加强与国际先进物业管理企业的交流与合作，了解他们的管理理念、技术方法和运营模式。同时关注国内物业管理行业的最新动态和发展趋势，学习借鉴成功的管理模式和经验。二是要加强物业管理企业自主创新，引入新技术、新方法，如智能化管理系统、绿色节能技术等，提升服务质量和效率。

4. 运用信息化手段

为提高监管效率与精准度，监管部门应充分运用信息化手段。推动物业管理信息化建设，建立物业管理信息平台。通过该平台实现数据的实时采集、分析和共享，为监管工作提供有力支持。利用大数据、云计算等现代信息技术手段，对物业管理活动进行智能化监管。通过数据分析和挖掘，发现潜在的问题和风险点，及时采取措施进行预警和干预。建立智能化监管系统，对物业管理企业的服务质量、安全管理等方面进行实时监测和评估。通过系统自动生成的评估报告和预警信息，为监管部门提供决策依据和参考。

三、结语

高校物业管理市场具有广阔的发展前景和巨大的市场潜力。对此，物业管理企业需深谙市场脉搏，紧密结合高校独特环境与师生需求，量身定制发展蓝图与市场战略。通过深化校企合作，可以构建双赢桥梁，还可以促进资源高效整合；加速数字化转型，以科技赋能服务，可以提升管理智能化水平。这一系列前瞻性的布局与举措，将引领企业迈向高质量发展之路，实现可持续的稳健增长，不断拓宽市场边界。

参考文献:

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文章来源:赵香波.高校物业管理企业发展中的问题及对策[J].现代营销(上旬刊),2024,(11):124-126.