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浅谈如何加强房地产企业财务的内控管理

2020-05-09 652 上传者：管理员

摘要：财务内控是企业经营管理合规合法、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略的重要抓手。随着我国社会经济形态逐步转型，众多经济产业形式也逐步实现了全面性革新和重新定位。虽然房地产行业经过20余年的高速发展，但业内诸多企业普遍存在内控措施不足的情况。房地产行业只有在不断发现其内部优势基础上，激发产业内部资源应用方式创新的动力，方可实现房地产企业财务内控的效果。基于此，本文通过举例分析法、社会资料参考法，结合房地产企业财务内控措施的使用标准，通过财务控制思路、财务控制策略等方面，对国内现有的房地产企业财务内控工作具体实践的相关性问题进行了探究。研究结果表明，当前房地产企业财务内控出现认知闭塞、各个环节实践灵活度不高、在职人员专业素养较低等情况，均会对房地产企业财务内控工作创新造成阻碍，需要针对问题提出解决策略。为此，笔者从财务预算管理、资金管控角度提出了换思路、优结构等处理方案，探讨如何加强房地产企业财务内控方法，以达到规避运营风险，提升企业经营效益的目的。

关键词：
房地产企业
财务内控
资金管控
预算管理
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1、引言

财务控制与管理工作，是当代企业资金结构优化安排的主要环节，它与企业发展的各个方面均有密切联系。尤其是在国内经济体系全面化变革的状态之下，企业内部财务控制工作的有序实施，可以起到资源因素多维化整合的实施效果。尤其目前房地产业正处于有史以来最为严厉的调控期，有序提升财务内控水平显得尤为重要且迫切。

2、房地产企业财务内控措施的使用标准

房地产企业财务内部控制策略的目的，是为了结合企业当前发展的基本情况，实现发展资源的统筹安排。为了将其工作实践的根本目标落实到具体工作中，首先要明确企业财务内部控制策略的实践标准：

(1）风险规避

房地产行业本身具有资本投资比重大、周期循环时间长的特征，企业进行财务资本投入和安排时，一方面要结合自身产业经营的基本情况，做好资金的统筹性安排，另一方面也需要结合市场的基本情况，全盘评估项目的可行性。比如，进行项目投资前，企业需要分析自身长短期负债到期情况、目标地块周边区域成熟程度或未来发展规划、当地经济发展水平及政府政策导向等情况进行综合分析，其目的就是为了规避项目投资及后续经营管理中的风险，这也是房地产企业财务内控措施实践的首个使用标准。

(2）法规遵守

房地产内部财务控制措施的制定，必须是以遵守国家法律规章制度为前提，如：在依法纳税的前提下综合运用税收法规合理避税；在收入、成本核算过程中依据现行会计准则真实反映公司财务状况；在融资及资金管理方面各项数据客观真实、遵守资金监管规定等等。不能为了谋取利益或吸收社会资本投资而弄虚作假甚至违法。这一系列行为，也是当前房地产行业内部财务控制措施实践的标准内容。

(3）全过程管理

不论行业，项目运作均离不开投、融、管、退四个环节，房地产业也不例外，房地产业自身所具备的资金密集、安全责任重、投资期回收期相对较长（尤其是商业办公等持有型物业）的特点，全过程管理的重要程度不容小觑。同时，房地产项目开发大致可分为土地摘牌、建筑方案设计、施工、营销等四个环节，任何一个环节出现重大失误，均可能导致项目投资失败，甚至拖垮一个企业。为了规避房地产企业的经营出现“牵一发而动全身”的问题，具体工作安排时，企业需要寻求一个可靠的产业分析要素安排形式，科学、有序的进行房地产管理条件的分析。基于这一要求，实行有序的全过程管理，也是寻求企业未来经营结构得以系统化统筹不可缺失的标准条件之一[2]。

3、房地产企业财务内控措施的建设现状

(1）管理思路问题

房地产企业财务内部控制工作实践期间，由于企业管理者对于企业资金预算分析不够明确，进而导致企业财务内部控制策略具体安排时，无法实现清晰性、全面化的管理。我国部分房地产企业忽视了财务预算管理环节工作的重要性，仅仅是从宏观预算指标上进行把控。同时，房地产企业财务资金管控时，未能实现精细化管理或根据客观情况及时调整，从而导致资金管控体系形同虚设，要么资金使用效率低下，要么由于资金计划不足影响项目开发。该种局部与整体不相适应、管理僵化的情况，自然会对企业资金管控的后续工作安排造成巨大影响。

(2）管理方法问题

房地产企业财务内部控制工作的有序实施，在于拥有一套完整的财务资源管理规划体系。但从国内房地产企业实践的基本情况而言，部分房地产企业在预算管控过程中仅关注财务预算，而忽视了运营预算管控的重要性。客观上，虽然可以满足企业现阶段的运营及发展需要，但不能有效将企业战略目标与预算管控相结合，缺乏长远性。同时，房地产企业现有的资金管理控制方式，主要以人工后续分析为主，而大规模的财务资金账目统筹归置时，房地产企业所面临的工作数据管理环节难免会有所偏差，这也是造成房地产企业财务内控作用管理方法运用缺失的重要因素。

(3）管理制度问题

房地产企业在项目开发运作过程中若财务内部控制管理机制完善并能够有效实施，则能够起到规避经营风险及风险预警作用，并有效指导各方面资源的统配或协调，为项目顺利运作提供有力保障。反之，很容易出现由于预见性不足、局部调节不到位，影响项目进展，甚至导致企业整体资金链断裂的状况。比如，当前存在于房地产企业内部的负债结构不合理、权责不明确、过度分权或集权等问题。

(4）跟踪制度问题

房地产企业财务内部控制工作开展过程中，跟踪管理制度不健全，也会造成实际业绩与预期目标偏离度较大、资金使用效率低下等结果。其一，房地产企业内部财务控制工作安排时，未能在设定财务预算管理目标的基础上进行全程跟踪，充分发挥预算管理的规划与计划、控制与监督、沟通与协调、考核预评价功能，从而导致业绩目标落空。其二，房地产企业财务内部控制期间，对于市场研判不足，会直接造成房地产企业财务内部资金流投入比重失衡，继而增加了房地产企业财务管理的风险指数，这一点，也是当前房地产企业财务内部控制工作开展期间的安全隐患[3]。

4、房地产企业财务内控措施的实施方法

自国务院98年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，房地产市场迅猛发展，逐步成熟，至今已成为社会经济结构中不可缺少的构成部分，但在行业发展过程中也难免遇到各种各样的困境。为了促进当代房地产企业的进一步开发，探讨如何进行相关性问题的应对方式。笔者结合房地产企业内部财务控制的基本情况，将相关实践要点归纳如下：

(1）管理思路优化

针对房地产企业财务内部控制工作实践思路模糊和认知结构偏失的问题，在实际工作具体实践期间，有序进行内部控制措施解析，也是较科学的一种思路优化手段。其一，灵活运用全面预算管理工具，在预算指标制定、执行监督、结果应用等方面强化全员责任意识，形成前期房地产资产运用分配的风险预防规划，有效发挥其内控功能。其二，房地产企业进行财务内部资金管控思路探索时，企业管理人员除了从整体视角上进行资金流动趋向的把握，更应该将其细化到流动资金、固定资金、负债结构及比重、收益形态、计划执行等方面，灵活有序的进行科学化统筹，如此这般系统安排，是优化企业内部财务控制思路的有效方式。

比如，某房地产企业进行财务内部控制措施实践期间，就主要采取了系列性思路优化方法：①结合房地产财务工作落实的基本情况，通过企业近年来产业经营情况、大数据虚拟分析等方式，制定资金结构控制体系，它为房地产企业的未来财务资源分析提供了明确的预算管理条件；②具体进行房地产资源统筹安排过程中，企业管理者不仅进行了系统性管理工作的统筹化分析，还利用数据分析模型，分别从流动资金、固定资金、负债结构及比重、收益形态、计划与执行五个部分，对资金业务条线进行整体把控。

房地产行业经营结构的最优化安排，是以一个清晰的实践思路为主导的内部控制方式。在内外部资源统筹安排过程中，准确、详细的把握财务预算管理和资金管控两个层面的目标安排，是工作计划越来越可靠的必要条件[4]。

(2）管理方法革新

为了适应新时期房地产企业内部财务控制工作的需要，结合行业现状及国家宏观调控政策，对内控体系做出相应的系统化调节，是促进房地产企业转型与实践体系优化的主要手段。其一，形成长远化的房地产企业财务内控预算管理计划，进而规避短期性管理手段只顾求眼前利益，而忽视企业长远发展的问题。其二，房地产企业所给予的资金管理与监控方式的选择上，应逐步从人工辅助性实践逐步转化为自动化、智能化的实践手段。其三，重视项目后评估工作，结合智能化工具建立项目数据库。

举例来说，某房地产企业进行财务内控管理工作安排期间，实际工作具体实践与管理方法调节战略点可归纳为：①从房地产企业的长远性发展视角出发，同时进行长期发展规划与战略目标之间的统筹性管理。其中既包括房地产企业当前的财务资金流动控制成本策略，又包括预期性财务内部控制长远式分析手段；此外，要重点加强财务预算及资金管控的全程跟踪、分析、考核工作，进而创建从具体工作安排入手的房地产企业内部控制条件整合结构；②具体进行多样化工作统筹安排期间，全面推进内部控制信息系统建设，有效提升资金收益核算、效益评估以及资源统筹等工作效率及成效；③全面分析已完结项目总体目标及分项目标完成情况，总结经验教训，结合智能化工具建立并不断完善大数据平台，为后续项目管控提供借鉴。

从局部到整体的实践分析方式，是房地产企业财务内控工作得以持续性开发与多维度资产因素调节的有效形态。同时，不断进行内部财务管控手段的变革，也在确保房地产企业资金流动、循环性利用中发挥着引导性依据[5]。尤其在房地产行业暴利已成为历史，平稳、健康发展成为客观事实的当下，以往的粗放式管理将给企业带来灭顶之灾，管理方法革新及改进程度已成为决定企业未来生存与发展的决定性因素。

(3）管理制度衔接

解决当前房地产企业财务内部控制工作实践期间所表现出来的制度缺失问题，一方面要通过创建系统化的管理机制进行管理制度层面的弥补，另一方面要在管控过程中，依据公司战略目标及发展计划结合行业发展趋势予以不断完善。此外，聘任第三方参与创建监管体制，并对执行情况给予客观评价，为房地产企业内部财务管理工作的具体安排提供新导向。

比如，某房地产企业进行新时期内部财务管理工作具体优化分析期间，就主要是从完善企业财务管理机制环节上解决问题。本次工作具体实践的相关要点可整合为：①企业财务管理人员对2017年-2019年全国房地产企业发展情况进行数据信息的解析；②从企业现有收益、负债、投资形式、市场定位等方面，对企业内部财务资本的控制情况进行了概括；③对于原有内部财务控制体系中优势部分给予保留，而劣势部分要提出预算资金控制、内部影响资金条件以及资金因素整合等方面进行缺失调节；④该房地产企业股东会还通过外聘专业机构进行内控审计等方式，形成内部财务资源流动运用监管策略。

房地产企业从当前经营的基本情况入手，有序进行资源的最优化调配与协调性管理，从制度层面予以固化并不断完善、改进，为实现公司战略目标及发展计划提供制度保障。

(4）跟踪制度创建

房地产企业财务内部控制工作最优化实践过程中，合理进行内部管理因素的优化安排，也在于从房地产企业财务内部的跟踪把握环节上进行方法探究。比如，某房地产企业进行财务内部控制措施调节时，一方面实行了财务资本要点的科学性分配，进而形成持续性、连贯性的房地产企业财务内部控制结构；另一方面，结合预期管理目标，持续关注市场动态，并综合市场情况进行客观分析，就经营中存在的问题或风险提出整改措施或管控预案，为公司调整经营策略提供财务支持。结合房地产企业财务内部控制工作探索的基本状况，有序进行财务内控条件系统把握，可起到带动企业发展、助推房地产企业财务把握条件优化的作用[6]。

(5）日常监督及考核应用

在管理思路、管理方法、管理制度等方面改善或革新以后，能否有效提高内控水平的关键在于执行过程是否能够切实执行，而检验执行的主要措施为日常监督及考核。就此本节主要对房地产企业财务内控在执行过程中的日常监督、考核以及考核结果应用开展分析，结合近两年地产企业内部腐败问题，为其他房地产企业提供经验参考，提高其对日常监督的重视。

①日常监督。日常监督是确保房地产企业财务内控措施有效落实的关键，在房地产企业管理中发挥预防、查错、防弊等作用。为确保日常监督各项工作内容的有效落实，房地产企业应构建科学合理的组织架构，强化监督部门的专业性、独立性；依据权责利相统一的原则对总部各职能部门、各区域公司、项目公司合理授权，制定、完善日常监督制度，加强财务管理信息化建设；设立专门的日常监督机构，并由企业最高管理层直接管理，实现企业财务的集成化、高效化管理。

在监督过程中除检查各项日常业务是否严格按制度、规定流程开展以外，尤其需对目标成本制定、合同变更洽商、融资、营销等容易出现管控风险的环节开展深入、细致的专项检查。

以房地产反腐成果显著的万达集团为例，该集团建立了强大的审计队伍，由董事长王健林直管，通过完善财务信息管理系统、严谨权威的审计队伍，全面堵塞漏洞，实现房地产腐败的高压控制。在2017年，万达的审计部门共查处263起违规事件，涉及职工129名，通过解除劳动关系、司法立案等方式治理腐败，为企业挽回1.3亿元的经济损失。可见，日常监督在房地产企业财务内控方面的作用效果显著。

②考核结果分析及应用。企业应结合自身经营现状、岗位职责及特点，制定考核指标体系，明确岗位绩效目标，根据岗位职工实绩与绩效目标间的差距，分析岗位职工的工作执行效果，对其采取相应的奖励或惩处措施，实现企业职工的针对性监管；对财务数据及经营数据开展协同分析，查找影响财务指标达成的具体因素，及时纠正及追责，提高财务内控成效。在绩效考核过程中，对特别关键、影响企业整体价值的指标设立“一票否决”制度，确保企业内控措施的有效落实。

5、结束语

综上所述，加强房地产企业财务内控措施的分析，是社会经济产业资源科学性调节的理论归纳。在此基础上，本文通过管理思路优化、管理方法革新、管理制度衔接、跟踪制度创建、日常监督及考核应用，分析加强房地产企业财务内控手段。因此，文章研究结果，将为国内房地产企业进一步提升内控水平提供新思路。

参考文献：

[1]李圆.关于加强房地产企业财务内控管理的措施思考[J].中国集体经济,2020(02):107-108.

[2]韩少军.房地产企业基于全面预算管理的财务控制探讨[J].财经界(学术版),2019(22):155-156.

[3]高健.基于成本控制的房地产企业财务管理途径研究[J].财会学习,2019(32):50-51.

[4]张留稳.浅析中国房地产企业财务风险问题分析及控制措施[J].现代经济信息,2019(20):176-177.

[5]石晓.浅议房地产企业财务管理与成本控制协同管理[J].纳税,2019,13(30):93+96.

[6]陈功银.房地产企业财务成本管理问题及其应对措施[J].企业改革与管理,2019(19):164+169.

陈自明.加强房地产企业财务内控措施的分析[J].中外企业家,2020(15):16-18.